Direct naar (in deze pagina): inhoud, zoekveld of menu.

  • Download PDF

Artikel 3. Garanderen van keuzemogelijkheden en betaalbaarheid op de woningmarkt

3.1. Algemene beleidsdoelstelling

Omschrijving

Om te garanderen dat alle inkomensgroepen in goede en betaalbare woningen kunnen worden gehuisvest en voldoende keuzevrijheid hebben in de eigen woonsituatie beïnvloedt VROM de vraag en het aanbod op de woningmarkt.

Verantwoordelijkheid

De Minister van VROM is verantwoordelijk voor:

• Regelgeving ter bevordering van een evenwichtige verdeling van de woningvoorraad;

• Zorg voor voldoende betaalbare woningen;

• Betaalbaarheid van het wonen voor de lagere inkomensgroepen;

• Beleidsmatige vormgeving van het instrument huurtoeslag;

• De Staatssecretaris van Financiën is verantwoordelijk voor de uitvoering van de wet op de huurtoeslag, waaronder de bestrijding van misbruik en oneigenlijk gebruik.

Succesfactoren

Behalen van deze doelstelling hangt af van:

• Investeringen in de nieuwbouw (waaronder huurwoningen);

• Kwalitatief goede uitvoering van de Wet op de huurtoeslag;

• Implementatie van de modernisering van het huurbeleid in wet- en regelgeving per 1 januari 2007.

Meetbare gegevens

Behalen van deze doelstelling heeft als effecten dat:

• Gematigde huurontwikkeling voor zittende huurders, zie tabel 3.2;

• Het percentage woningtoewijzingen door sociale verhuurders aan huishoudens behorend tot de «aandachtsgroep» toeneemt, streefwaarde 2007: 90%, zie tabel 3.3;

• Meer lagere inkomens en starters de stap naar een koopwoning kunnen maken, zie tabel 3.5;

• Lagere inkomensgroepen zo veel mogelijk in betaalbare woningen wonen, zie tabel 3.6 en 3.7.

Tabel 3.1. Budgettaire gevolgen van beleid
Bedragen x € 1 0002005200620072008200920102011
Verplichtingen:2 808 1702 067 4872 045 9512 102 9652 158 3722 205 3922 246 843
Uitgaven:1 801 1082 047 2982 030 1642 082 3892 155 5882 203 0512 243 512
Waarvan juridisch verplicht  2 007 6902 557775671563
Programma:1 742 3442 010 4942 009 0012 064 4782 141 3552 188 8112 229 281
Garanderen betaalbaarheid voldoende huurwoningen en evenwichtige verdeling hiervan (aanbodgericht):0000000
        
Garanderen betaalbaarheid wonen voor lage inkomensgroepen (vraaggericht):1 741 9882 008 4122 006 7192 062 1962 139 0732 186 5292 226 999
Huursubsidie en huurtoeslag1 696 0581 957 6672 004 7932 058 6452 133 1292 177 7872 214 337
Vangnetregeling42 7449 30000000
Eénmalige bijdrage huurbeleid2 073000000
Kostenvergoeding verhuurders6000000
Bevorderen eigen woningbezit1 1071 4451 9263 5515 9448 74212 662
Bijdrage financiering startersleningen 40 00000000
        
Overige programmabudgetten:3562 0822 2822 2822 2822 2822 282
Onderzoek290737737737737737737
Kennisoverdracht66454545454545
Kosten uitvoeringsorganisaties 1 3001 5001 5001 5001 5001 500
Apparaat:58 76436 80421 16317 91114 23314 24014 231
Apparaat artikel 3 (DGW)16 82818 24421 16317 91114 23314 24014 231
Uitvoering huursubsidie41 93618 56000000
Ontvangsten:63 19843 906659 134615 391611 768622 314627 728

Grafiek 3.1. budgetflex in % per operationeel doel in het begrotingsjaar 2007



kst99340_2_03.gif

Operationeel doel:

1. Garanderen betaalbaarheid voldoende huurwoningen en evenwichtige verdeling hiervan (aanbodgericht)

2. Garanderen betaalbaarheid wonen voor lage inkomensgroepen (vraaggericht)

3. Overige programmabudgetten

Toelichting:

In 2007 zijn bij het operationeel doel «Garanderen van betaalbaarheid van het wonen voor lage inkomensgroepen (vraaggericht)» en «Overige programmabudgetten» bedragen van € 0,897 mln respectievelijk € 0,414 mln als «beleidsmatig gebonden» geoormerkt.


Bij operationeel doel 3.2 betreft het een voor de regeling «bevorderen eigen woningbezit (BEW)» gereserveerd subsidiebudget. In samenhang met BEW-plus wordt hiermee de beleidsdoelstelling «vergroten van de mogelijkheden van de huishoudens met een beperkt budget om een eigen huis te kopen» gerealiseerd. Daarnaast wordt met dit instrument voor de lagere inkomensgroepen de keuzevrijheid tussen huren en kopen vergroot.

Het bedrag ad € 0,414 mln betreft het gereserveerde budget voor onderzoek en kennisoverdracht op het terrein van modernisering huurbeleid, wet betaalbaarheidsheffing, huurtoeslag en BEW. Naast het monitoren van afgesproken beleidsprestaties en het uitdragen van beleidsvoornemens vindt er ook een nadere analyse plaats van de gevolgen van de modernisering van het huurbeleid op de huurtoeslag.

3.2. Operationele doelstellingen

3.2.1. Garanderen van de betaalbaarheid van voldoende huurwoningen en een evenwichtige verdeling hiervan (aanbodgericht)

Motivering

Om de betaalbaarheid van huurwoningen te garanderen voor alle huishoudens die door hun inkomenssituatie daar niet of onvoldoende zelf in kunnen voorzien en om een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse huurwoningen te bewerkstelligen.

Instrumenten

Modernisering huurbeleid

De uitwerking van de modernisering van het huurbeleid heeft in 2005 en 2006 plaatsgevonden. De contouren, de nadere uitwerking en de implementatie zijn in 2004, 2005, 2006 in brieven aan de Tweede Kamer aangegeven. Deze zijn samengevat in kamerstukken II, 2005–2006, 27 926, nr. 91. Op 1 januari 2007 zullen de voorstellen in werking treden.

• Met ingang van januari 2007 wordt de marktwerking op de huurwoningmarkt geleidelijk vergroot en wordt de WOZ-waarde bepalend voor een nadere indeling van de huurwoningmarkt in drie segmenten: gereguleerd segment (ca. 75%), overgangssegment (ca. 20%) en geliberaliseerd segment (ca. 5%). Bij het vaststellen van de grenzen is rekening gehouden met de regionale verschillen. Het overgangssegment zal op termijn, na voldoende nieuwbouw productie, vervallen. Zittende huurders per 31/12/2006 blijven ook na 2010 beschermd;

• Het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt met ingang van 1 januari 2007 aangepast. Woonvorm, woonomgeving en eventuele hinderlijke situaties komen te vervallen. In plaats daarvan wordt de WOZ waarde voor ca. 20% bepalend voor de maximale huurprijs. De resterende 80% van de maximale huurprijs blijft gebaseerd op de overige punten uit het huidige stelsel;

• De differentiatiemogelijkheden binnen de huurverhogingspercentages zullen geleidelijk worden verruimd. Ook dit is weer gekoppeld aan het niveau van de nieuwbouwproductie.

Herziene Huisvestingswet

• In 2007 wordt de herziene Huisvestingswet opgesteld. Deze treedt in 2008 in werking. Hier zal de aanpassing van de Huisvestingswet per 1 mei 2005 onderdeel van gaan uitmaken ( kamerstukken II, 2004–2005, 29 624 XI, nr. 1).

Passend wonen

• In de in 2006 uitgebrachte visie op de woningmarkt is het bevorderen van passend wonen een belangrijk thema. Passend wonen betekent dat mensen die zich dat kunnen veroorloven de markthuur van een woning betalen. In 2007 worden de voorstellen uit de visie op dit terrein verder onderzocht en samen met de partners op de woningmarkt uitgewerkt;

• Dit geldt tevens voor het bevorderen van transparantie op de woningmarkt. Mogelijkheden voor een huurmakelaar, een wooncoach voor ouderen en landelijk transparante aanbodinformatie zullen worden onderzocht;

• Nader onderzoek naar de invloed van de overdrachtsbelasting op de doorstroming.

Huurgeschillenbeslechting

• Afhandelen van huurgeschillen met behandeltermijnen als genoemd in de tabel 3.4;

• Verdere uitvoering geven aan de wijziging van de organisatie van de huurgeschillenbeslechting om te komen tot een ZBO, onder andere door het opstellen van wetgeving hiervoor. In het voorjaar van 2007 zal de Kamer hierover worden geïnformeerd.

Doelgroepen

• Huishoudens behorend tot de aandachtsgroep (inkomens tot € 33 000);

• Zittende huurders in het overgangs- en het te liberaliseren segment;

• Vergunninghouders die van woonruimte dienen te worden voorzien;

• Huurders en verhuurders die het met elkaar oneens zijn over de prijs/kwaliteitsverhouding van woonruimte.

Meetbare gegevens

• Gemiddelde jaarlijkse huurstijging, onderscheiden naar sociale en overige verhuurders en de verschillende huurregimes die gelden voor de voorraad;

• Aantallen nieuwbouwwoningen, gekoppeld aan het tempo van de modernisering van het huurbeleid (zie artikel 2, tabel 2.2).

Tabel 3.2. Maximale toegestane huurstijging boven inflatie
 200520061 jan 20072007200820092010
Gereguleerd (75%)       
Per woning1,5%1,5%Nvt2,5%2,5%3,0%Ntb
Op instellingsniveau sociale verhuurders0,4%0,8%Nvt1,2%1 Ntb 
Overgangssegment (20%)2, 3       
Zittende huurders zonder huurtoeslag4NvtNvt0,5%3,0%3,5%4,0%4,0%
Zittende huurders met huurtoeslagNvtNvtNvt2,5%2,5%3,0%3,0%
Geliberaliseerd (5%)NvtNvtNvtNvtNvtNvtNvt

1 afhankelijk van de nieuwbouwproductie van corporaties

2 indeling in gereguleerd-, overgangs- en geliberaliseerd segment gaat in per 1 januari 2007

3 geldt ook voor zittende huurders die in geliberaliseerd segment terechtkomen

4 de additionele huurstijging per 1-1-2007 is nominaal


Tabel 3.3. Passend toegewezen woningen in totale voorraad sociale huurders(%)
 2005200620072008
Perc. passend toegewezen woningen in gereguleerde sectornnbnnb90,090,0

Bron: Toezichtsverslagen VROM-inspectie


Tabel 3.4. Prestatie-indicatoren huurgeschillenbeslechting 2006 (aantallen)
 2005Behandeltermijn20062007Behandeltermijn 06/07
 realisatierealisatiebegroting  
Huurverhogingsuitspraken16 79594%20 5006 00080% binnen 6 mnd.
Servicekostenuitspraken4 79280%4 0004 00080% binnen 7 mnd.
Uitspraken in overige geschillen7 81288%10 00010 00080% binnen 6 mnd.

De daling van het aantal huurverhogingsuitspraken wordt veroorzaakt door een wijziging in de rappelprocedure. De zaken die hierdoor wegvallen waren vrijwel altijd af te handelen in een verkorte procedure. Dit verklaart het hoge realisatiepercentage in 2005, en verklaart tevens de raming van 80% voor 2007.

De voorgenomen wijzigingen in het huurbeleid kunnen een bijstelling van het aantal uitspraken en van de behandeltermijnen tot gevolg hebben.

Planning

• De beleidsvoorstellen van de modernisering van het huurbeleid (huurwetgeving) met betrekking tot het gebruik van de WOZ-waarde ten behoeve van overgangs- en geliberaliseerd segment, alsmede de implementatie van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS) zullen per 1/1/2007 in werking treden. De gefaseerde ruimte in de huurverhoging wordt gecontinueerd;

• In 2008 en 2010 zal worden bezien of is voldaan aan de woningproductie conform de woningbouwafspraken (zie artikel 2.2.1), waaraan beëindiging van het overgangssegment voor nieuwe huurders is gekoppeld. De hoogte van de huurstijgingen van het huurprijsplafond zijn daarvan afhankelijk gesteld.

3.2.2. Garanderen van de betaalbaarheid van het wonen voor lage inkomensgroepen (vraaggericht)

Motivering

• Om de betaalbaarheid van het zelfstandig wonen voor alle bevolkingsgroepen te garanderen en het effect van stijgende woonlasten voor specifieke groepen te beperken;

• Om het voor huishoudens met een beperkt budget toch mogelijk te maken een eigen woning te kopen.

Instrumenten

Aanpassingen Wet op de huurtoeslag

• In 2007 wordt een begin gemaakt met maatregelen om over te gaan van de basis-/normhuurtabellen naar een traploze formule voor de berekening van de eigen bijdrage (basishuur). Dit levert een bijdrage aan het voorkomen van «pieken» in de marginale druk als men door een (soms zelfs geringe) stijging van het inkomen een klasse in de tabel opschuift. De marginale druk blijft hierdoor voor het overgrote deel van de huishoudens onder de 45%;

• Met ingang van 2007 wordt de Wet op de huurtoeslag aangepast om zo ook toeslagen te kunnen verstrekken aan bewoners van waterwoningen;

• Eveneens zullen met ingang van 2007 de voorwaarden voor het toestaan van huurgrensoverschrijding voor gehandicapte jongeren worden versoepeld;

• In verband met de veranderingen door de modernisering huurbeleid zal het begrip «verwachte gemiddelde huurprijswijziging» in de Wet op de huurtoeslag per 1 juli 2007 worden ingeperkt tot de huurprijsontwikkeling die geldt voor het gereguleerde segment. Het percentage van de huurprijsontwikkeling speelt een rol bij de indexering van de huurtoeslagparameters.

Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen

• Verhuurders leveren een bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen voor de lagere inkomens. De wet treedt in 2006 in werking.

Huurprijstoetsingen op verzoek van de belastingdienst

• Onderdeel van het M&O-beleid is dat de voorzitters van de Huurcommissie op verzoek van de Belastingdienst de redelijkheid van de huurprijs toetsen. In 2007 wordt uitgegaan van een instroom van 14 000 van dergelijke verzoeken en van een gelijk aantal uit te voeren toetsen. De voorgenomen wijzigingen in het huurbeleid kunnen een bijstelling van het aantal toetsingen tot gevolg hebben.

Nationale hypotheekgarantie (NHG)

• Actualiseren en stroomlijnen van normen en voorwaarden;

• Verhogen van de kostengrens per 1 januari 2007 naar € 260 000.

Beperken onderhoudsrisico’s

• Een verdiepend onderzoek verrichten naar de condities waaronder Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) goed en minder goed functioneren in bepaalde gemeenten en/of segmenten van de appartementenmarkt.

Bevordering eigen woningbezit

• Verruiming van de inkomens- en koopsomgrenzen van de Wet bevordering eigen woningbezit (BEW) per 1 januari 2007;

• Verstrekken van bijdragen voor startersleningen uit het fonds dat is ondergebracht bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) ter ondersteuning van locaal maatwerk door gemeenten;

• Het uitdragen van «good-practices» van verkoopvormen en een of meer model-verkoopcontracten ontwikkelen voor de verkoop onder redelijke voorwaarden.

Wet betaalbaarheidsheffing

• Het tarief voor 2007 zal in januari 2007 worden vastgesteld en gepubliceerd.

Doelgroepen

• Huishoudens met lagere inkomens;

• Starters op de woningmarkt.

Meetbare gegevens

Betaalbaarheid voor de doelgroep garanderen (huurtoeslag)

• Netto-huurquote en NINKI («netto inkomen na kale huurlastenindex») ter bepaling van het effect van de huurtoeslag op de betaalbaarheid van het huren (zie onder kengetallen);

• Huurtoeslagdruk: indicator voor de marginale druk;

• NHG-garanties;

• Aandeel eigen woningbezit;

• BEW-toekenningen en startersbijdragen.

Tabel 3.5. NHG-garanties, eigen woningbezit BEW-toekenningen en startersbijdragen
 Realisatie 2005200620072010
NHG verstrekking115 000100 000100 000100 000
Aandeel eigen woningbezit56,3%57,0%57,7%59,7%
BEW-toekenningen58605002 000
Bijdragen aan startersleningenn.v.t.n.v.t.3 000500

Bron: Syswov; waarborgfonds Eigen woningen, jaarverslag werking wet op de Huurtoeslag en de wet BEW

Planning

Wet op de huurtoeslag

• Wetswijzigingen aangaande de huurtoeslag voor bewoners van waterwoningen, versoepeling voorwaarden voor huurgrensoverschrijding gehandicapte jongeren en enkele andere technische wijzigingen zullen volgens planning per 1 januari 2007 ingaan;

• De aanpassing van het in deze wet gehanteerde begrip «verwachte gemiddelde huurprijswijziging» dient per 1 juli 2007 in te gaan;

• De vervanging van de huidige huurtoeslagtabellen door een formule zal naar verwachting per 1 januari 2008 zijn beslag krijgen. Het wetsvoorstel terzake wordt uiterlijk begin 2007 ingediend.

Toelichting en kengetallen operationele doelstelling 2

Met behulp van de ontwikkeling van de waarden van de prestatie-indicatoren netto-huurquote en NINKI («netto inkomen na kale woonlasten»-index) wordt het effect van de huurtoeslag op de betaalbaarheid van het huren voor de huishoudens met lage inkomens zichtbaar gemaakt. De netto-huurquote geeft aan welk deel van het netto inkomen wordt besteed aan netto huurlasten (huur minus huurtoeslag). De NINKI geeft de ontwikkeling weer van het aantal euro’s in de portemonnee na aftrek van de netto huurlasten.

Tabel 3.6. De ontwikkeling van de netto-huurquote
Huishouden tot 65 jaar  20032004200520062007
BijstandAlleenZonder kind.25,9%27,1%28,2%27,6%27,8%
BijstandAlleenMet kind.20,1%20,7%21,4%20,8%21,0%
BijstandMeerp.Met kind.18,2%18,8%19,4%18,8%19,0%
Uitkeringsger.MP-alleenverd.Met kind.19,3%19,9%20,4%18,8%18,9%
MarktloonAlleenZonder kind.29,5%30,5%31,6%29,0%29,1%
MarktloonMP-alleenverd.Met kind.16,6%17,1%17,8%17,7%17,9%
Huishouden vanaf 65 jaar       
AOWAlleen 24,3%25,1%25,8%24,5%24,8%
AOW+Aanv.pens.Alleen 24,4%25,2%26,0%22,8%23,0%
AOWMeerp. 17,8%18,3%18,7%18,2%18,4%
AOW+Aanv.pens.Meerp. 19,1%19,6%20,2%16,5%16,7%

Bron: Huursubsidiewet, Microtax verschillende versies (CPB), Ministerie SZW


Tabel 3.7. De ontwikkeling van de netto inkomen na kale woonlasten-index (basisjaar = 2001)
Huishouden tot 65 jaar  20032004200520062007
BijstandAlleenZonder kind.108,3107,9106,0111,6113,5
BijstandAlleenMet kind.111,2112,7112,8119,4121,5
BijstandMeerp.Met kind.110,7112,2112,3118,8120,9
Uitkeringsger.MP-alleenverd.Met kind.111,8113,4113,5122,0124,2
MarktloonAlleenZonder kind.109,9110,2107,4116,1118,5
MarktloonMP-alleenverd.Met kind.112,1114,4113,1116,4118,3
Huishouden vanaf 65 jaar       
AOWAlleen 109,0110,2110,5120,6122,6
AOW+Aanv.pens.Alleen 108,3109,5109,3121,1123,1
AOWMeerp. 109,2110,9112,4118,8120,9
AOW+Aanv.pens.Meerp. 109,1110,8111,2121,8124,0

Bron: Huursubsidiewet, Microtax verschillende versies (CPB), Ministerie SZW


De netto huurquote laat in 2007 bij alle in de tabel opgenomen cases een geringe stijging zien. De netto huurlasten als aandeel in het netto inkomen zullen iets toenemen. De toename van de netto huurlasten is naar verwachting, vergeleken met andere jaren (behalve 2006 waar sprake is van een beleidswijziging in het kader van de overgang naar de AWIR), niet uitzonderlijk (gemiddeld ca. € 90).

De NINKI laat voor alle cases een verbetering zien. De verwachte stijging van het netto inkomen in 2007 (gemiddeld + ca. € 275) is groter dan de verwachte stijging van de huurlasten (gemiddeld + ca. € 135).

Armoedeval

De huurtoeslag is een inkomensafhankelijke subsidie. Als het inkomen stijgt, neemt de subsidie af. De huurtoeslagdruk laat zien welk deel van de netto-inkomensverbetering teniet wordt gedaan door verlies aan huurtoeslag als gevolg van de netto-inkomensverbetering. Voor een aantal standaardcases wordt in tabel 3.8 de huursubsidiedruk gepresenteerd.

Tabel 3.8. De ontwikkeling van de «huursubsidiedruk»
HuishoudsituatieInkomenssituatie      
 VanNaar200220032004200520062007
Alleen, zonder kind. Bijstand100% WML40,1%39,5%40,0%39,3%32,5%32,3%
Alleen, zonder kind. Bijstand130% WML48,4%49,2%48,7%49,1%49,4%48,6%
Meerpersoons, met kind. Bijstand100% WML0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%
Meerpersoons, met kind. Bijstand130% WML31,7%31,2%31,7%30,9%27,0%26,7%

Bron: Huursubsidiewet, Microtax verschillende versies (CPB), Ministerie SZW


Voor de overgang van een alleenstaande zonder kind van bijstand naar werken tegen een inkomen van 130% van het wettelijk minimumloon (130% WML, de tweede case in de tabel) wordt voor 2007 een daling van de huurtoeslagdruk van 0,8% verwacht (49,4% in 2006 tegen 48,6% in 2007). Dit is met name toe te schrijven aan een relatieve sterke stijging van het netto inkomen voor 130% WML.

Bij deze case en de andere twee cases, waarbij sprake is van daling van de huurtoeslagdruk, speelt bij de verwachte daling ook de wijze waarop invulling is gegeven aan de taakstelling voor de huurtoeslag uit het Hoofdlijnenakkoord een rol.

Voor de overgang van een meerpersoons huishouden met kinderen van bijstand naar 100% WML geldt een huurtoeslagdruk van 0%. De toename van het inkomen is niet van invloed op de hoogte van de toeslag. Het huishouden behoudt bij verbetering van de inkomenspositie de maximale huurtoeslag.

3.3. Overzicht beleidsonderzoeken

Bij de evaluaties wordt naast de inzet van de gebruikelijke evaluatie instrumenten ook zoveel mogelijk gebruik gemaakt van burgerparticipatie.

Tabel 3.9. Overzicht beleidsonderzoeken
Soort onderzoekOnderwerpAD/ODA. StartB. Afgerond
BeleidsdoorlichtingGaranderen van de betaalbaarheid van voldoende huurwoningen en evenwichtige verdeling hiervan (aanbodgericht)3.1.1A. 2009B. 2009
 Garanderen van de betaalbaarheid van het wonen voor de laagste inkomensgroepen (vraaggericht)3.2.1A. 2010B. 2010
    
EvaluatiesParticulier opdrachtgeverschap3.2.2A. 2006B. 2007
 Verkoop huurwoningen3.2.2A. 2007B. 2008
 Geleverde bijdrage aan financiering van de huursubsidie (betaalbaarheidsheffing)3.2.2A. 2007B. 2008
    
MonitoringBetaalbaarheid, voldoende (huur-)woningen en verdeling3.2.1A. 2007B. 2008
    
BeleidsondersteunendBepalen v/d betaalbaarheidsheffing 2010–20143.2.2A. 2008B. 2009
 Passend wonen3.2.1A. 2007B. 2007
 Investeringen door verhuurders in nieuwbouw3.2.1A. 2007B. 2007