Direct naar (in deze pagina): inhoud, zoekveld of menu.

  • Download PDF

Huurbeleid

27 926 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER

Vergaderjaar 2003-2004

Nr. 25

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal


Den Haag, 4 juni 2004

1. Inleiding

In mijn Huurbrief van 29 oktober 2003 (TK, 2003–2004, 27 926, nr. 14) heb ik de Tweede Kamer op de hoogte gesteld van mijn voornemen om het huurbeleid met ingang van 1 juli 2005 te moderniseren. Ik heb daarbij een relatie gelegd met de situatie op de woningmarkt en aangegeven dat het weer in beweging krijgen van de woningmarkt prioriteit heeft. Ook het huurbeleid dient hier een bijdrage aan te leveren.

Ik heb ook aangegeven dat het mijn voornemen is, omdat ik hecht aan draagvlak in de sector, om zoveel mogelijk in overleg met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders (te weten Nederlandse Woonbond, Aedes, Vastgoed Belang en IVBN) het nieuwe huurbeleid te ontwikkelen. Daartoe heb ik in de afgelopen maanden constructief overleg gevoerd met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders, wat heeft geresulteerd in procesafspraken met deze partijen, op 15 april jl. vastgelegd in de «Convenanten procesafspraken modernisering huurbeleid» en de bijbehorende Bestuurdersakkoorden (TK 2003–2004, 27 926, nr. 23). Bijgaande Woningmarktanalyse1 en Uitgangspuntennotitie zijn in overleg met hen opgesteld.

In debatten met uw Kamer heb ik overigens met betrekking tot dit punt de toezegging gedaan dat ik vooralsnog geen bindende contracten zal tekenen, maar dat ik, voordat ik met de landelijke organisaties definitieve afspraken maak, eerst de discussie met uw Kamer zal aangaan over de ontwikkelde beleidsvoorstellen.


De hoofddoelstelling van het kabinetsbeleid, het weer in beweging krijgen van de woningmarkt, wordt door alle organisaties gedeeld. Op onderdelen verschillen de visies, maar de Uitgangspuntennotitie vormt wel de basis waarop elk van de organisaties het toekomstige huurbeleid met zijn leden zal bespreken.


Na de bespreking met uw Kamer van dit kabinetsbeleid, waarvan ik hoop dat deze nog voor het zomerreces kan plaatsvinden, en na de ledenraadpleging door de landelijke organisaties zal het toekomstige huurbeleid definitief worden uitgewerkt.

2. De opgave en de structurele oplossingsrichtingen

De huidige situatie op de woningmarkt is zorgwekkend. Het woningtekort is gestegen van 110 000 woningen in 1998 tot 170 000 (ofwel 2,5%) in 2002. Samenhangend hiermee is de doorstroming in die periode afgenomen van 410 000 naar 320 000 huishoudens. De woningproductie is in 2003 ingezakt naar een niveau van circa 60 000 woningen, terwijl gezien het woningtekort een niveau van 80 000 woningen nodig is. Ook past de differentiatie van de nieuwbouw met circa 80% koopwoningen niet op de toegenomen vraag naar met name duurdere huurwoningen. En in de herstructurering zijn in de afgelopen jaren opgaven blijven liggen, reden waarom ik heb gekozen voor de 56 wijken aanpak.

Er is dus onvoldoende aanbod op de woningmarkt, met name in de middeldure en dure huursector, en vooral starters, huishoudens met lagere inkomens en de bewoners van wijken waar het herstructureringsproces onvoldoende op gang komt hebben weinig keuzemogelijkheden.


De opgave voor de komende jaren bestaat dus uit het weer in beweging krijgen van de woningmarkt. De belangrijkste bijdrage zal moeten komen van het vergroten van de woningbouwproductie. Ik wil hier de juiste investeringscondities voor creëren. Naast mijn beleid inzake woningbouw en herstructurering schept ook het huurbeleid noodzakelijke voorwaarden voor die investeringen. Daarbij moet ik constateren dat het huurbeleid al jarenlang vast zit en in een impasse verkeert. Dat geldt zowel voor de geringe marktwerking als gevolg van de zeer beperkte liberalisatie, als ook vanwege het gebrek aan marktelementen in het systeem van waardering van kwaliteit en prijs van een huurwoning.

Deze problemen met het huurbeleid worden al enige jaren onderkend, maar de analyses en visies op de oplossingsrichtingen verschillen daarbij op onderdelen wezenlijk, zodat de door de landelijke organisaties van huurders en verhuurders in het leven geroepen Commissie Huurbeleid, die zichzelf tot taak gesteld had het huurbeleid fundamenteel te herzien, uiteindelijk niet tot overeenstemming kon komen over de zeer noodzakelijke stelselwijzigingen.


Deze impasse moet worden doorbroken. In een goed functionerende woningmarkt hebben burgers voldoende keuzeruimte om een woning naar hun wensen te vinden en dragen ze daarbij zelf de verantwoordelijkheid voor de afweging tussen prijs en kwaliteit. Deze keuzeruimte ontbreekt nu in grote delen van Nederland. Pas als een grotere woningbouwproductie is gerealiseerd en een inhaalslag in de oude wijken op gang is gekomen kunnen burgers hun eigen verantwoordelijkheid weer invulling geven.

Er moeten daarom maatregelen genomen worden: de belemmeringen in het huurbeleid die een betere prijs/kwaliteitsverhouding in de weg staan en de investeringen afremmen moeten worden weggenomen, onder de strikte voorwaarde dat verhuurders dan hun verantwoordelijkheid invullen en concrete afspraken maken over investeringsprogramma's en deze ook nakomen. Tegelijkertijd moet de betaalbaarheid gegarandeerd blijven. Met deze mix van maatregelen moeten de verantwoordelijke partijen voldoende mogelijkheden hebben voor een evenwichtige wijkopbouw.


Ik zie daarbij drie wegen waarlangs het huurbeleid gemoderniseerd kan worden, zoals vastgelegd in bijgaande uitgangspuntennotitie: uitbreiding van het geliberaliseerde deel van de voorraad, modernisering van het woningwaarderingsstelsel en meer ruimte bij de jaarlijkse huurstijging in relatie tot het tempo van de investeringen.

I. Liberalisatie

Thans behoort maar liefst 95% van de huurwoningenvoorraad tot het zogeheten gereguleerd gebied. Dit betekent huurprijsbescherming en van rijkswege voorgeschreven maximale huurverhogingspercentages. Slechts 5% van de huurwoningen is geliberaliseerd en alleen daar kan in de markt een prijs/kwaliteitsverhouding ontstaan zonder deze regulering. Ik ben van mening dat het geliberaliseerde deel van de huurmarkt structureel verruimd moet worden in de orde van grootte van zo'n 15% tot 25% van het huursegment. En dat zo spoedig mogelijk: indien mogelijk per 1 juli 2005, maar uiterlijk 1 juli 2006. Dat biedt voor de investeringen in duurdere huurwoningen aanzienlijk betere condities, omdat die dan niet langer onderhevig zijn aan met name de jaarlijkse huurverhogingspercentages. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan met name commerciële verhuurders, die hebben aangegeven meer te willen investeren als het geliberaliseerde gebied wordt vergroot. En juist die duurdere huurwoningen zijn nu nodig gezien de verminderde vraag naar koopwoningen en de lange doorstromingsketens die door deze duurdere woningen worden gecreëerd. Ook zijn deze woningen bij uitstek geschikt om een nuttige bufferfunctie te vervullen tussen de huurwoningenmarkt en de koopwoningenmarkt, omdat ze, als de koopkracht weer aantrekt, desgewenst verkocht kunnen worden.


Uitgangspunt is dat er voldoende huurwoningen onder de prijsregulering ten behoeve van de doelgroep van huishoudens met lagere inkomens beschikbaar blijven. Dat is bij de voorgestelde omvang van het geliberaliseerde deel van de huurwoningen ook goed mogelijk. Voor de zittende huurders zal er een beperkte overgangstermijn komen. Tijdens deze overgangstermijn kunnen de huren wel worden verhoogd, maar binnen duidelijke grenzen. Daarbij zal tevens de rechtspositie van huurders in het geliberaliseerde gebied worden betrokken.

II. Prijs en kwaliteit van een woning: moderniseren woningwaarderingsstelsel

Sinds 1979 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) vrijwel ongewijzigd. Het is verouderd en gedetailleerd en schenkt onvoldoende aandacht aan de waardering in de markt van de locatie en het type van de woning. Maar dit zijn voor de marktprijs van een woning wel zeer bepalende factoren. Ik wil deze systematiek fundamenteel wijzigen en baseren op de marktwaarde van de woning. Mij staat voor ogen dat het WWS uiterlijk in 2010 de WOZ-waarde als basis heeft. Daarmee wordt zowel voor koopwoningen als huurwoningen de waarderingsgrondslag ten principale gelijk getrokken. Het creëren van een op de marktwaarde gebaseerde maximale huurprijs zie ik als een belangrijke voorwaarde voor een goede werking van de huurmarkt met een meer reële prijs/kwaliteitsverhouding. En dat is een belangrijke investeringsconditie.


Ik besef dat dit grote consequenties heeft voor de maximale huurprijzen van zeer veel woningen in het niet-geliberaliseerde marktsegment. Het is niet verantwoord om dat in één keer door te voeren. Daarom neem ik als tussenstap het hanteren van de WOZ-waarde voor de elementen woonomgeving en woontype in het huidige WWS. Ik streef er naar om dit per 1 juli 2006 te realiseren. Daarbij zal ik ook bezien hoe moet worden omgegaan met kwalitatieve tekortkomingen enerzijds en luxe voorzieningen anderzijds. Bezien wordt welke stappen er tussen 2006 en 2010 mogelijk zijn. Tevens zal ik de vigerende bevriezing van de maximale huurprijzen ongedaan maken. Overigens wil ik de WOZ-waarde ook gaan hanteren als criterium voor de liberalisatiegrens.

III. Jaarlijkse huurverhoging

Meer beweging op de woningmarkt betekent meer keuzemogelijkheden voor burgers. Allereerst zijn investeringen nodig, maar tegelijkertijd moet zoals gezegd het huurbeleid hieraan bijdragen. De prijs en de kwaliteit van huurwoningen moeten in een betere verhouding tot elkaar komen te staan. In het vergrote geliberaliseerde gebied komt dit door de werking van vraag en aanbod tot stand. In het gereguleerde deel, ook straks nog in omvang verreweg het grootste deel van de huurwoningenmarkt (circa 75/85%), is de hiervoor besproken aanpassing van het woningwaarderingsstelsel een noodzakelijke stap. Maar ook de huidige feitelijke huurprijzen zullen waar nodig moeten worden aangepast. Nu worden de debatten over de jaarlijkse huurverhoging over het algemeen gedomineerd door koopkrachteffecten en de gevolgen voor het huursubsidiegebruik. Dat zijn ook belangrijke argumenten, en ook is duidelijk dat van het vrijlaten van de huurprijzen in het gereguleerde deel nu en in de toekomst geen sprake kan zijn. Eén element blijft in mijn ogen echter structureel onderbelicht en wel de prijs/kwaliteitsverhouding als investeringsconditie. Ook dit moet bijdragen aan een goede werking van de woningmarkt.


Ik kies voor een gefaseerde invoering van een betere prijs/kwaliteitsverhouding, waarbij de ruimte om de huurprijzen te verhogen toeneemt van een niveau van 1,5% tot 2% boven inflatie in 2005 oplopend tot 3% boven inflatie in 2009.


Dat biedt de ruimte om individuele woningen een prijs te geven die meer in overeenstemming is met de waardering van hun kwaliteit in de markt. Voor woningen met nominaal en in verhouding tot het toegestane maximum (WWS) zeer lage huren wil ik daarvoor nog meer ruimte geven door een maximale huurverhoging met een bedrag van 15 tot 35 euro toe te staan. Deze ruimte voor huuraanpassingen van individuele woningen acht ik van fundamenteel belang voor het verbeteren van de marktwerking in de huursector. De huidige «staffel» voor de huurverhoging vervalt.


Zoals in het Hoofdlijnenakkoord is aangegeven wil het kabinet haar uiterste best doen de lasten voor de burgers zo min mogelijk te laten stijgen. Voor wat het huurbeleid betreft wil ik daar op de volgende wijze inhoud aan geven. Allereerst wil ik – mede uit een oogpunt van transparantie – de in de afgelopen jaren gehanteerde rekenmethodiek van de vijfjaars gemiddelde inflatie loslaten en, zoals in vele dossiers gebruikelijk is, de inflatie van het voorafgaande jaar hanteren. Dat heeft op zichzelf een beperkend effect op de huurverhoging van in totaal 3% á 4% voor de komende jaren.

Bovendien wil ik voor de corporaties de huursom, dat is de totale huurstijging bij zittende huurders in het gereguleerde gebied per corporatie (dus niet de stijging voor individuele woningen), voor de tijdvakken van 1 juli 2005 tot 1 juli 2008 beperken tot een reeks van 0,4% , 0,8% en 1,2% boven inflatie. Corporaties kunnen zo de huursom van hun totale voorraad in de eerste jaren beperkt laten stijgen. Echter, de huurprijs per woning mag wat meer gevarieerd worden (namelijk van 1,5% tot 2% boven inflatie in 2005 oplopend tot 3% boven inflatie in 2009, zie hiervoor). De voorwaarde is dat het totaal aan huursom bijvoorbeeld in het eerste jaar slechts met 0,4% boven inflatie mag stijgen. Sociale verhuurders krijgen zo de mogelijkheid om maatwerk te leveren, waar op dit moment duidelijk behoefte aan is. De ene wijk vraagt immers om dynamiek in de huurprijsaanpassingen, de andere is meer gebaat bij stabiliteit.

Dat betekent dat de gemiddelde huurquoten in deze voor de koopkrachtontwikkeling moeilijke jaren slechts zeer beperkt zullen stijgen. Voor commerciële verhuurders geldt geen beperking van de huursom. Voor hen geldt derhalve alleen de maximale huurverhoging per woning.


De ruimere mogelijkheden in het huurbeleid, voor sociale verhuurders het beëindigen van de begrenzing van de huursom, worden pas geëffectueerd als aan twee randvoorwaarden, die beide essentieel zijn, is voldaan:

a. Investeringen door verhuurders

De eerste voorwaarde is dat verhuurders aanzienlijk meer gaan investeren in nieuwbouw en herstructurering. Dit moet in drie stappen worden bereikt:

1. Ik sluit allereerst in de zomer van 2004 contracten met de koepelorganisaties over de macro aantallen nieuwbouw en de investeringen in de herstructurering;

2. Tezelfdertijd sluit ik woningbouwafspraken met provincies en gemeenten per regio die, met inzet van het BLS-budget van circa €600 miljoen, in 2010 tot een woningtekort van 1,5% moeten leiden. Daarnaast worden eind dit jaar de ISV-convenanten gesloten met de 30 grote gemeenten over de aanpak van de stedelijke vernieuwing;

3. De individuele verhuurders en met name de corporaties dienen met de gemeente tot een prestatiecontract te komen dat past binnen de regionale en lokale opgave en dat in het belang van de volkshuisvesting tot een substantiële vermindering van het woningtekort leidt. Mocht een corporatie geen of onvoldoende inzet plegen, dan zal ik de corporatie verplichten deze bijdrage alsnog te leveren. Hiertoe zullen alvast wettelijke maatregelen in voorbereiding worden genomen.


Voor het kabinet is dit dus niet vrijblijvend. Ik acht investeringen door verhuurders van het grootste belang. Immers, het verminderen van de schaarste door meer nieuwbouw en herstructurering is wezenlijk om huurders keuzes te kunnen laten maken, zeker als zij bij stijgende huurprijzen een andere afweging willen maken over hun woning en de woonlasten. Indien de afgesproken investeringen zijn gerealiseerd, dan kunnen de ruimere mogelijkheden in het huurbeleid voor commerciële verhuurders en sociale verhuurders worden geëffectueerd. Mijn meetpunt in deze zal 1 januari 2008 zijn.

b. De taakstelling

De tweede voorwaarde hierbij is dat de verhuurders vanuit hun ruimere huurinkomsten een bijdrage leveren aan de financiering van de huursubsidie. Dit betreft de in mijn begroting aangegeven taakstelling van 250 miljoen euro vanaf 2006, alsmede het extra beslag op de huursubsidie dat door de hogere huren wordt veroorzaakt. De wijze waarop de bijdrage van verhuurders wordt zeker gesteld zal nog worden uitgewerkt.

IV. Conclusie

Het weer in beweging krijgen van de woningmarkt en het opheffen van de schaarste zijn de centrale opgaven voor de komende jaren. Het gaat erom burgers weer voldoende keuzeruimte te geven op de woningmarkt zodat ze een woning naar hun wensen kunnen vinden en daarbij zelf een afweging tussen prijs en kwaliteit kunnen maken. De voornaamste bijdrage zal moeten komen van het verhogen van de nieuwbouwproductie en de aanpak van de herstructureringswijken, maar ook het huurbeleid heeft hier een functie te vervullen. Daarom heb ik, na overleg met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders, een pakket van maatregelen op het terrein van het huurbeleid opgesteld.

Dit samenhangende pakket van maatregelen voor de periode 2005–2010 betekent in mijn ogen een verregaande maar noodzakelijke wijziging van het huurprijsstelsel, met als belangrijkste kenmerken meer liberalisatie, meer marktconforme waardering van huurwoningen en meer ruimte om de huurprijs in overeenstemming met de kwaliteit te brengen. Kortom, meer ruimte voor marktwerking. Dat alles strekt er toe betere condities te scheppen voor investeringen in nieuwbouw en herstructurering, waardoor de woningmarkt weer in beweging kan komen. Tegelijkertijd wordt met deze mix van maatregelen de mogelijkheid geboden voor maatwerk, zodat de verantwoordelijke partijen voldoende mogelijkheden hebben voor het realiseren van een evenwichtige wijkopbouw.


Het kabinet is van mening dat dit een evenwichtig pakket is, waarbij de betaalbaarheid van het wonen gewaarborgd blijft, met name in de komende twee á drie jaar die qua koopkrachtontwikkeling moeilijk zijn. Dat wordt bereikt door een zeer gematigde gemiddelde huurstijging in die jaren. Dat voorkomt dat grote groepen extra ondersteuning in hun woonlasten nodig zouden hebben. Voorwaarde voor verdere stijging van de gemiddelde huur in de latere jaren is dat de investeringen substantieel toenemen en daarmee ook de keuzemogelijkheden voor de huurder.


Daarbij blijft mijn perspectief ook voor de periode na 2010 liberalisatie en marktwerking. Maar ook dan moeten voldoende keuzemogelijkheden blijven en moeten de lasten voor de huurders met lagere inkomens begrensd blijven, waarbij de vorm en inhoud daarvan nader moeten worden bezien. Daarbij kunnen ook opvattingen over structurele lastenmaximering worden betrokken. De effecten van marktwerking in de huursector zullen worden bezien in het licht van de draagkracht van burgers.

3. Proces

Zoals aangegeven hoop ik nog voor het zomerreces met de Tweede Kamer over de voorliggende beleidsvoorstellen van gedachten te wisselen. In de zomer kan dan met de landelijke organisaties, die dan ook hun raadpleging van hun leden over de Uitgangspuntennotitie hebben gehad, verder worden gesproken over de nadere uitwerking van het huurbeleid. Dit moet leiden tot convenanten van het rijk met de afzonderlijke organisaties, waarin met de verhuurders in elk geval afspraken met betrekking tot de investeringen en de bijdrage van verhuurders aan de beheersing van de huursubsidie-uitgaven (taakstelling van € 250 miljoen) worden vastgelegd.


Ik zal het huurbeleid in uitgewerkte vorm in de begroting van VROM voor 2005 opnemen.


De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
S. M. Dekker

UITGANGSPUNTENNOTITIE MODERNISERING HUURBELEID

De situatie op de woningmarkt geeft reden tot zorg. In de afgelopen jaren is het tekort aan woningen opgelopen: er worden te weinig nieuwe woningen gebouwd, het verbeteren van de achterstandswijken komt niet voortvarend genoeg op gang, de doorstroming stokt en de wachtlijsten voor een woning lopen op.

Het rijk en de landelijke organisaties van huurders en verhuurders, te weten de Nederlandse Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang, willen samen dat hier verandering in komt. Ze hebben afgesproken om hun visies op de aanpak van de problemen op de woningmarkt te delen en indien mogelijk te komen tot een gezamenlijk gedragen beleid. In april 2004 heeft het rijk met elk van de genoemde organisaties bestuurdersakkoorden gesloten, die overigens meer afspraken bevatten dan over de modernisering van het huurbeleid.

Het doel is daarbij voor alle partijen duidelijk: huishoudens moeten weer binnen een redelijke termijn een woning van hun gading kunnen vinden. Daarbij zijn ze het erover eens dat alle partijen op de woningmarkt hun verantwoordelijkheid moeten nemen.

De voorliggende notitie is besproken door het rijk met de afzonderlijke organisaties en vormt de basis voor de beleidsnotitie van de minister aan de Tweede Kamer. Voor de organisaties is het tevens een basis om de modernisering van het huurbeleid met hun leden te bespreken. De gebruikte berekeningen met betrekking tot de effecten van hetgeen in deze notitie is aangegeven zullen op korte termijn door partijen worden gevalideerd.

In deze notitie wordt begonnen met een schets van de situatie op de woningmarkt en een analyse van de mogelijkheden om de woningmarkt weer vlot te trekken. Daarna worden op basis van de analyse de opgaven voor de komende jaren geformuleerd. In het bijzonder wordt ingegaan op de rol die het huurbeleid, naast de vergroting van het aanbod, kan spelen om de woningmarkt weer in beweging te krijgen.

De situatie op de woningmarkt: analyse en oplossingsrichting

Nederland telt momenteel ruim 6,7 mln. woningen waarvan circa 46 % huur en 54 % koop. Van de huurwoningenvoorraad is ruim 75 % in het bezit van sociale verhuurders en 25 % van commerciële verhuurders (particuliere verhuurders en institutionele beleggers).

Bijna 1 mln. huishoudens ontvangt huursubsidie. De totale huursubsidie-uitgaven op de begroting van VROM bedragen ruim 1,5 miljard.


De afgelopen jaren is het woningtekort flink opgelopen. Van 110 000 in 1998 is het toegenomen tot 170 000 in 2002 (ofwel 2,5%), een toename met ruim 50 %. Tegelijk is de doorstroming in dezelfde periode flink afgenomen: van 410 000 naar 320 000 huishoudens (doorstromers die een andere woning achter laten) per jaar, ofwel een afname met ruim 20%. Beide ontwikkelingen zijn veroorzaakt door een slechte afstemming van het woningaanbod op de vraag, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Kwantitatief gezien is de omvang van de woningbouwproductie te laag. Dit verklaart de toename van het woningtekort.

Kwalitatief gezien is de verschuiving in de woningvraag van huishoudens naar meer huurwoningen, die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden, nog onvoldoende gevolgd door aanpassing van de samenstelling van de nieuwbouw. De huidige differentiatie van het nieuwbouwprogramma met ca. 75/80% koopwoningen sluit niet meer aan bij de actuele woonvraag van de consument. Woningmarktsimulaties voor de periode tot 2010 laten zien dat een bouwprogramma met ca. 50% huurwoningen het best aansluit op de huidige vraag.


De knelpunten op de woningmarkt die momenteel bestaan, worden het scherpst gevoeld door de groepen met de minste keuzemogelijkheden: de starters en de lage-inkomensgroepen.

Om meer beweging op de woningmarkt te krijgen is het bouwen van meer woningen de belangrijkste motor. Het rijksbeleid is er dan ook op gericht om het productieniveau, in de afgelopen jaren steeds gedaald tot een dieptepunt van ca. 60 000 in 2003, weer omhoog te krijgen naar gemiddeld 80 000 woningen per jaar in de komende jaren. Door dit extra aanbod van nieuwe woningen zullen in de bestaande voorraad via verhuisketens veel woningen vrij komen (2¼ vrijgemaakte woningen in de voorraad door 1 nieuwgebouwde woning). Ook veel goedkope huurwoningen komen in dit verhuisproces vrij voor lagere inkomensgroepen en starters.

Tegelijkertijd dient de herstructurering stevig op gang te komen. In het kader van GSB III / ISV II is het beleid erop gericht om door middel van de 56 wijken aanpak versnelling teweeg te brengen in de aanpak van de voorraad.


Modernisering van het huurbeleid levert langs verschillende wegen een bijdrage aan een betere afstemming van vraag en aanbod en meer beweging op de woningmarkt.

In de eerste plaats zal door een meer marktconform huurbeleid het voor verhuurders en beleggers aantrekkelijker worden om te investeren in nieuwbouwwoningen hetgeen een stimulans vormt voor de realisatie van het gewenste nieuwbouwprogramma van 80 000 woningen.

Een huurbeleid met hogere huurprijzen en een betere prijs/kwaliteitsverhouding van huurwoningen in de voorraad zal huishoudens, ook midden inkomensgroepen, er tevens eerder toe aanzetten te kiezen voor een duurdere huurwoning of een koopwoning.


Het beleid m.b.t. de bouwproductie en het huurbeleid tezamen levert dus een belangrijke bijdrage aan meer beweging op de woningmarkt door een zo goed mogelijke kwantitatieve en kwalitatieve afstemming van vraag en aanbod op de woningmarkt mogelijk te maken. Dat veronderstelt wel dat partijen hun verantwoordelijkheid nemen.

De historie van het huurbeleid

De huidige situatie op de woningmarkt is mede ontstaan als gevolg van het in het verleden gevoerde huurbeleid. Het huurbeleid heeft over de jaren heen gestalte gekregen in het spanningsveld van soms tegenstrijdige doelstellingen, zoals het opheffen van de woningnood, een beheerste loon- en prijsontwikkeling, een goede financiële positie voor verhuurders en de financiële beheersing van de huursubsidie en woningbouwsubsidiëring door de overheid.

De wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog vereiste een beheerste ontwikkeling van de lonen en de prijzen. Om dit mogelijk te maken moesten ook de woonlasten en daarmee de huurstijgingen beperkt blijven. De overheid pompte jarenlang veel geld in de woningbouw, tenslotte was de woningnood lange tijd volksvijand nummer 1, en stelde daarbij eisen aan de aanvangshuren en de huurstijgingen.

Ook was het zaak om gunstige investeringscondities te scheppen voor verhuurders, zodat deze in staat zouden zijn om grote aantallen nieuwbouwwoningen te realiseren. In tijden van budgettaire nood van de overheid werden vaak hogere huurstijgingen toegestaan, omdat daardoor minder exploitatiesubsidies hoefden te worden gegeven. De huidige prijsopbouw is als gevolg hiervan onevenwichtig, in die zin dat er geen eenduidige relatie is tussen prijs en kwaliteit van huurwoningen. Daarnaast kent het huidige huurbeleid zeer gedetailleerde voorschriften die de mogelijkheden voor verhuurders beperken om de huurprijzen aan deontwikkelingen op de woningmarkt aan te passen en om maatwerk te kunnen leveren. Ook is er weinig relatie met de kostenontwikkeling van nieuwbouwwoningen, waardoor verhuurders zich uit bepaalde segmenten terug trekken. Met name particuliere verhuurders geven aan, verwijzend naar het NEI rapport van mei 2002, dat hun rendementen laag zijn en dat ze na het leegkomen hun woningen verkopen, omdat ze van een investering in andere beleggingsvormen meer rendement verwachten.

Om al deze redenen is de investeringsbereidheid bij verhuurders afgenomen.

Om een lange termijn visie te ontwikkelen voor het huurbeleid hebben de landelijke organisaties van huurders en verhuurders, Nederlandse Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang, in 2000 het initiatief genomen voor de oprichting van een Commissie Huurbeleid voor de middellange termijn, Deze commissie, waarin ook het Ministerie van VROM was vertegenwoordigd, kwam in september 2001 met een advies. De commissie stelde voor om voor de langere termijn de bestaande huurprijsregelgeving op een aantal punten fundamenteel aan te passen.

Met de uitwerking en de voorbereiding van de invoering zou enige tijd gemoeid zijn; voor het huurbeleid voor de tussenliggende periode, dat wil zeggen de periode tot aan 1 juli 2005, kon in de commissie geen overeenstemming worden bereikt met alle partijen. Wel konden vier van de vijf partijen (m.u.v. IVBN) het eens worden over een pakket van maatregelen. Dit pakket behelsde onder meer een staffel voor de maximale huurverhoging, het nemen van het vijfjarig gemiddelde inflatiecijfer als uitgangspunt voor de huurverhoging en een gemaximeerde stijging van de huursom bij woningcorporaties. Dit interim-beleid is overgenomen door de toenmalige staatssecretaris Remkes en kon ook in de Tweede Kamer op steun rekenen.

Voor wat betreft de uitwerking van de voorstellen voor de lange termijn konden de partijen in de Commissie Huurbeleid het niet eens worden.

De opgaven voor de komende jaren

Uit de analyse blijkt dat het op het gebied van het wonen de komende jaren vooral aankomt op het fors verhogen van de woningbouwproductie, het aanpakken van de stedelijke vernieuwing onder het gelijktijdig waarborgen van de betaalbaarheid van het wonen. Bij een voldoende en juist aanbod van nieuwbouw kunnen zittende huurders en kopers doorstromen naar de woning van hun gading. Daardoor komen goedkopere woningen vrij, zodat ook starters met lagere inkomens huisvesting kunnen vinden.

Een voldoende nieuw aanbod is ook een noodzakelijke randvoorwaarde voor het op gang komen van de herstructurering van oude wijken. Zonder alternatieven voor bewoners is een solide aanpak niet mogelijk. De aanpak van stedelijke vernieuwing is nodig om midden en hogere inkomens voor de stad te behouden, segregatie tegen te gaan en om de bewoners al dan niet binnen hun eigen wijk toekomstperspectief te geven.


Het huurbeleid speelt hierbij een rol. De huidige prijs/kwaliteitsverhoudingen van huurwoningen doen onvoldoende recht aan de marktverhoudingen. Ook sluit het huidige prijsniveau van huurwoningen onvoldoende aan bij het kostprijsniveau van nieuwgebouwde huurwoningen. Verder kent het huurbeleid gedetailleerde regelgeving, wat het inspelen op de markt nogal eens in de weg zit. Deze verschijnselen leiden ertoe dat van het huurbeleid onvoldoende stimulans uitgaat voor verhuurders om te investeren in de nieuwbouw van huurwoningen en de aanpak van de oudere delen van de woningvoorraad. Het huurbeleid werpt dus belemmeringen op.


Het is zaak dat deze belemmeringen in de komende tijd worden weggenomen. Verhuurders moeten de ruimte in het huurbeleid krijgen om maatwerk te leveren en beter in staat te zijn om de leemten in de woningmarkt, met name het tekort aan de middeldure en duurdere huurwoningen, beter aan te pakken.

De ruimte die zo ontstaat legt de partijen op de woningmarkt wel de verplichting op om hun verantwoordelijkheid te nemen. Naast modernisering van het huurbeleid zal de minister dan ook contracten sluiten over investeringen zodat verhuurders meer investeren in nieuwbouw en de aanpak van oude wijken. Ook zullen verhuurders een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van het wonen en de beheersing van de huursubsidie. Hierbij is wel sprake van een volgtijdelijke relatie. Een substantiële generieke verhoging van het huurprijsniveau, meer in overeenstemming met de kwaliteit van woningen, is pas verantwoord als de investeringen aanzienlijk zijn toegenomen.

Immers, als het aanbod aanzienlijk verruimd is – en de betaalbaarheid gewaarborgd –, dan heeft de burger voldoende alternatieven, zodat het redelijk is om het huurprijsniveau daadwerkelijk te verhogen. Daarbij hebben huurders – tenminste als de komende jaren meer wordt geïnvesteerd in de woningbouw en de keuzeruimte als gevolg daarvan toeneemt – een eigen verantwoordelijkheid om te kiezen voor een financieel passende woning.

De modernisering van het huurbeleid nader ingevuld

De huurprijsregelgeving beschermt de huurders op twee manieren: de huurprijs mag niet hoger zijn dan de voor de betreffende woning geldende maximale huurprijs en, zolang de maximale huurprijs nog niet is bereikt, mag de huurprijs jaarlijks slechts worden aangepast binnen door het rijk vastgestelde grenzen. Bij woningen met een huurprijs boven de zogenoemde liberalisatiegrens – per 1 juli 2004 bedraagt deze grens € 597,54 – is de huurprijsbescherming niet van toepassing.

De huidige huurprijsregelgeving kent een aantal problemen:

– het aandeel van gereguleerde woningen is erg groot ten opzichte van de doelgroep, wat de marktwerking niet ten goede komt en investeringen niet bevordert;

– de maximale huurprijzen houden onvoldoende rekening met de kwaliteitskenmerken zoals die thans in de markt gewaardeerd worden;

– de ruimte voor het aanpassen van de huurprijs bij zittende huurders aan de veranderende marktomstandigheden is beperkt.

Er zijn in het verlengde hiervan drie wegen om het huurbeleid aan de eisen van deze tijd aan te passen: het vergroten van het geliberaliseerde gebied, het moderniseren van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en het toestaan van meer maatwerk bij de jaarlijkse huurverhoging in combinatie met een gefaseerde verruiming van de jaarlijkse huurverhoging in relatie tot de investeringen.


De volgende uitgangspunten zijn geformuleerd voor de periode 2005–2010.

A. Uitbreiding van het geliberaliseerde gebied

Op dit moment valt 95% van de huurwoningen onder de huurprijsregulering. In het verleden is politiek en beleidsmatig wisselend aangekeken tegen de gewenste omvang van het geliberaliseerde gebied. Voor 1972 waren er regionale gebieden waar de huurprijsregelgeving niet van kracht was. In 1972 is dit ongedaan gemaakt en werd de gehele huurwoningvoorraad onder de huurprijsregulering gebracht. In 1993 werd daar weer deels op teruggekomen en werd een deel van de huurwoningvoorraad, dit keer gerelateerd aan de huurprijs, geliberaliseerd. Geconstateerd kan worden dat thans de omvang van het gereguleerde deel van de woningvoorraad fors groter is dan de omvang van de doelgroep.

Niet elke huurder heeft dezelfde mate van bescherming nodig. Voor huurders met hogere inkomens is de keuzeruimte groter en zij hebben daardoor een sterkere positie op de woningmarkt. Ook kunnen huurders met een hoger inkomen hogere eisen aan de kwaliteit stellen. De huurprijsregelgeving is afgestemd op de kwaliteitsmaatstaven zoals die gelden voor de bulk van de woningen, terwijl de wettelijk verankerde huurprijsregelgeving niet geschikt is om in te spelen op de trendgevoelige kwaliteitseisen in het duurdere marktsegment. De huidige huurprijsbescherming heeft ook een direct nadelig effect. Door sommige marktpartijen wordt aangeven dat investeringen uitblijven omdat de huurprijsregulering teveel beperkingen opwerpt. Institutionele verhuurders geven aan dat zij graag meer willen investeren in het segment van €550,– tot €700,– per maand, maar dat zij dat alleen zullen doen als de woningen prijstechnisch goed in de markt gezet kunnen worden en ook met de huurprijs aan de veranderende marktomstandigheden aangepast kunnen worden.

Dit zijn belangrijke signalen. Het toevoegen van duurdere woningen, waar veel vraag naar is, vervult een belangrijke functie voor de doorstroming en daarmee voor het in beweging krijgen van de woningmarkt.

Daarnaast kan juist dit middensegment een bufferfunctie vervullen tussen huren en kopen, omdat deze woningen bij uitstek geschikt zijn om, wanneer bij een aantrekkende economie de vraag naar koopwoningen weer toeneemt, omgezet te worden van huur naar koop.

Als dit aanbod echter niet tot stand komt vanwege een te restrictief huurbeleid, dan ontstaat er een situatie waarin noch woningzoekenden noch verhuurders bewegen. Dat draagt juist bij aan het voortbestaan van de huidige schaarste. Deze situatie moet worden doorbroken.


Het geliberaliseerde gebied moet daarom zo spoedig mogelijk in omvang worden vergroot. De omvang van het gereguleerde gebied wordt afgestemd op de omvang van de groep huishoudens die op huurprijsbescherming zijn aangewezen, inclusief een bepaalde overmaat om voldoende keuzeruimte te behouden. Bezien zal nog worden of deze maatregel vanuit deze optiek differentiatie behoeft, bijvoorbeeld naar regio en/of woningtype, en zal ook rekening worden gehouden met de woningbehoefte van bijzondere groepen, zoals ouderen en grote gezinnen.

Een tweede overweging bij de beperking van het gereguleerde gebied is dat de bulk van de duurdere nieuwbouw van huurwoningen in het geliberaliseerde segment valt, zodat er voor die nieuwbouw betere investeringscondities ontstaan. De gewenste verhouding in nieuwbouw van 50% koop en 50% huur, met daarbinnen een nadruk op middeldure en duurdere huurwoningen, wordt daardoor bevorderd.

Hoewel nu nog niet valt aan te geven hoe groot het geliberaliseerde gebied precies zal worden, wordt gedacht aan een verhouding van 75/85% versus 25/15% voor respectievelijk het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied. Naar de precieze verhouding wordt nader onderzoek verricht.


Voor de bepaling welke woningen worden geliberaliseerd is een objectief kwalitatief criterium wenselijk, zoals bijvoorbeeld de WOZ waarde.


In het verlengde van de nieuwe bepaling van de liberalisatiegrens zal ook gekeken moeten worden naar de huursubsidiegrens. In de huidige situatie zijn beide grenzen gekoppeld. In de rede ligt dat de huursubsidiegrens ook omlaag gaat. Om tot een goed oordeel hierover te komen zullen eerst de gevolgen voor de betaalbaarheid en de bereikbaarheid van nieuwbouwwoningen, met name ook in VINEX-gebieden, bezien moeten worden. Voor wat betreft het laatste mag het in ieder geval niet zo zijn dat huishoudens met lage inkomens niet in VINEX-wijken zouden kunnen wonen.


Een uitbreiding van het geliberaliseerde gebied is op korte termijn alleen mogelijk als ook bestaande huurcontracten worden geliberaliseerd. Dat betekent dat ook zittende huurders in duurdere woningen de gevolgen zullen merken van de liberalisatie. Dit kan echter niet in één keer, de betreffende huurders moeten de gelegenheid krijgen om aan de nieuwe situatie te wennen dan wel om te zien naar een nieuwe woning. Er zal een overgangstermijn komen, mede in relatie tot de investeringen en het beschikbaar komen van woningen. Tijdens deze overgangstermijn kunnen de huren wel worden verhoogd, maar binnen duidelijke grenzen. Daarbij zal tevens de rechtspositie van huurders in het geliberaliseerde gebied worden bezien.

B. Modernisering Woningwaarderingsstelsel

Op dit moment wordt de kwaliteit van de huurwoningen gemeten aan de hand van het WWS en de kwaliteit van koopwoningen (t.b.v. de belastingwetgeving) aan de hand van de WOZ waarde. Op zich is het naast elkaar bestaan van twee verschillende systemen om woningen te waarderen niet logisch. Woonconsumenten zouden een betere vergelijking kunnen maken wanneer de wijze van waarderen uniform was.

Daarbij komt dat het WWS op onderdelen verouderd is. Het WWS wordt in het algemeen geaccepteerd door huurders en verhuurders, maar bestaat inmiddels zo'n vijfentwintig jaar en is in deze vijfentwintig jaar nauwelijks aangepast. De consumentenvoorkeuren van nu verschillen van die van vijfentwintig jaar geleden. Opvallend is verder dat kenmerken van de woonomgeving wel als element zijn meegenomen, maar dat de locatie van de woning en de gewildheid van de buurt niet zijn opgenomen terwijl dat in de markt van vraag en aanbod van huurwoningen een grote rol speelt. Het buiten beschouwing laten van een zo bepalende factor als locatie, betekent dat de prijs/kwaliteitsverhouding wordt verstoord.

Het herzien van de puntenwaardering is een omslachtige operatie, waarbij bedacht moet worden dat voor elke huurwoning al een WOZ waarde is vastgesteld. Het ligt daarom voor de hand om de WOZ waarde, waarin de locatie wel is verdisconteerd, een rol te geven in de gemoderniseerde huurprijsregelgeving. Het is overigens niet de bedoeling om de absolute prijsschommelingen van koopwoningen te volgen, en ook is het niet de bedoeling dat de introductie van WOZ waarden leidt tot een algehele huurstijging. Waar het om gaat is de informatie die besloten zit in de verschillen in WOZ waarde tussen huurwoningen.

Begonnen zal worden met die onderdelen van het WWS waar het meeste kritiek op is, waaronder in ieder geval de waardering van de woonomgeving en het woningtype. Daarnaast kunnen de andere objectieve puntenwaarderingen nog eens op hun merites worden beschouwd, waarbij wordt bezien hoe kan worden omgegaan met kwalitatieve tekortkomingen enerzijds en luxe voorzieningen anderzijds. Een nieuw stelsel mag daarbij niet tot meer bureaucratie en hoge uitvoeringskosten leiden, maar moet juist transparant zijn en eenvoudig in zijn toepassing voor huurders en verhuurders. Ook zal een nieuw stelsel worden getoetst aan criteria als het waarborgen van de betaalbaarheid voor de doelgroep en regionale effecten.

Daarmee wordt al een eind tegemoet gekomen aan de wens om het stelsel meer rekening te laten houden met verschillen in marktomstandigheden en om meer maatwerk te kunnen leveren. Het streven is er op gericht om dit per 1 juli 2006 in te voeren. Ook maakt een gedeeltelijke vervanging het mogelijk om te bezien hoe het gebruik van WOZ waarden uitpakt in de praktijk, waarbij de acceptatie door huurders en verhuurders van belang is, evenals de effecten op de (regionale) woningmarkt. Met ingang van 2010 het gehele WWS in principe op WOZ waarden gebaseerd.

C. Meer ruimte bij de jaarlijkse huurstijging

In een goed functionerende woningmarkt volgt de prijsopbouw van de huurwoningenvoorraad de wisselende eisen die de markt stelt. Dat vereist dat verhuurders maatwerk kunnen leveren, om zodoende aan te kunnen sluiten bij de verschillen in dynamiek tussen wijken. In wijken met een grote dynamiek is het van belang dat het huurbeleid voldoende flexibiliteit bezit om op de daarop in te kunnen spelen, terwijl andere wijken meer zijn gediend met meer stabiele huurprijsontwikkeling.

Verhuurders kunnen de huurprijs van een woning op twee momenten opnieuw bepalen: bij aanvang van het huurcontract en bij de jaarlijkse huuraanpassing van de lopende huurcontracten. De jaarlijkse aanpassing is van groter belang, omdat het daarbij om een veel groter aantal huurcontracten gaat.

Nu is het beleid ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging bij uitstek het onderwerp van veel politieke en maatschappelijke debatten geweest. De situatie op de woningmarkt is daarbij niet altijd het uitgangspunt geweest. Dit heeft ertoe geleid dat de bestaande onevenwichtige verhouding tussen prijs en kwaliteit van huurwoningen mede in stand wordt gehouden door de beperkte mogelijkheden om de huurprijzen bij lopende contracten aan de veranderende marktomstandigheden aan te passen.


Bij de uitwerking van dit onderdeel moet voor ogen worden gehouden dat het om de beweging op de woningmarkt gaat. En de beweging op de woningmarkt, zo blijkt ook uit de analyse, is het resultaat van vooral investeringen waardoor het aanbod wordt vergroot. Het huurbeleid speelt daarnaast een rol om prijs en kwaliteit meer in evenwicht te brengen, maar wel als onderdeel van het totale pakket. Verder is van belang dat, als burgers een huurstijging ervaren, zij de keuze moeten kunnen maken tussen meer betalen in relatie tot de kwaliteit die wordt geboden, of een woning kunnen kiezen die qua prijsniveau meer passend is. Ook dit vereist dat er inmiddels voldoende aanbod is.


Als gekeken wordt wat nodig is om prijs en kwaliteit bij elkaar te brengen dan zou de jaarlijkse huurverhoging afgestemd moeten worden op de situatie op de woningmarkt, zodat deze markt beter kan functioneren.

De uitwerking ervan zou neerkomen op een gedurende een aantal jaren volgehouden algemene huurverhoging boven inflatieniveau. Voordeel van een dergelijk beleid zou zijn dat zowel de ruimte om de huren gedifferentieerd aan te passen aan de marktomstandigheden wordt vergroot en dat tegelijkertijd, vanwege de stijging van het algemene huurniveau, de bestaande huurprijzen beter zouden aansluiten bij de prijzen van nieuw gebouwde woningen.

Omdat er in dit systeem nog onvoldoende keuzemogelijkheden voor burgers zouden zijn, zou er – al dan niet tijdelijk – compensatie moeten worden geboden voor een grote groep burgers (circa 1 miljoen naast de huursubsidieontvangers).


Daarom is een andere benadering nodig. Prijs en kwaliteit kunnen ook meer bij elkaar worden gebracht in een tempo dat een relatie heeft met investeringen, zonder dat – al dan niet tijdelijk – een grote groep extra afhankelijk wordt van ondersteuning, maar wel zodanig dat verhuurders de mogelijkheid krijgen om meer differentiatie te bieden en de investeringen zullen toenemen. Het gaat tenslotte om beweging op de woningmarkt.


Deze benadering kan vormgegeven worden door gefaseerd de ruimte bij de jaarlijkse huurverhoging te vergroten, waarbij een relatie wordt gelegd met de gerealiseerde investeringen. De relatie met de investeringen is essentieel, aangezien de huurders die worden geconfronteerd met hogere huurstijgingen wel iets te kiezen moeten hebben. Tot dat moment is het niet verantwoord om het algemene huurniveau fors te laten oplopen. Wel moeten verhuurders gelegenheid hebben om maatwerk te leveren en moeten ze differentiatieruimte krijgen om woningen prijstechnisch goed in de markt te zetten.

Dit wordt als volgt uitgewerkt.

Contractuele afspraken over investeringen

Met betrekking tot het investeringsprogramma zullen met verhuurders contracten worden gesloten – zij het dat de positie van kleine particuliere verhuurders nog nader bekeken moet worden in verband met de uitvoerbaarheid –, waarin de aantallen woningen die moeten worden bijgebouwd en de termijnen waarbinnen deze beschikbaar moeten zijn, worden vastgelegd.

Inflatie: jaarlijks in plaats van vijfjaarlijks inflatiecijfer

In het huurprijsbeleid zal een relatie worden gelegd met de ontwikkeling van de inflatie.Voor wat betreft het te hanteren inflatiecijfer wordt, omwille van de transparantie, de in de afgelopen jaren toegepaste systematiek van een vijfjaarlijks gemiddelde inflatiecijfer los gelaten en vervangen door het inflatiecijfer van het afgelopen jaar. Dat betekent voor de komende jaren een de facto lager inflatiepercentage (1 tot 1,5% lager) dan waarmee tot nog toe gerekend werd. Dat heeft in ieder geval in de eerste jaren een gunstig effect op de huurquoten en de huursubsidie-uitgaven.

De gemiddelde huurontwikkeling in de komende jaren: begrenzing huursomstijging

Voor de eerste jaren wordt de huurprijsregelgeving zo aangepast dat de gemiddelde huurstijging in Nederland slechts weinig boven inflatie uitkomt. In latere jaren, indien voldoende is geïnvesteerd, kan de gemiddelde stijging hoger zijn. De volgende reeks wordt daarbij gehanteerd:

Jaar Maximale stijging huursom
2005 inflatie + 0,4%
2006 inflatie + 0,8%
2007 inflatie + 1,2%

Indien de afgesproken investeringen zijn gerealiseerd, dan zal de begrenzing van de huursomstijging vervallen.

De begrenzing van de stijging van de huursom bij verhuurders wordt in de regelgeving vastgelegd, waarbij de huursom in het geliberaliseerde gebied, de stijging van de huursom als gevolg van huurharmonisatie ineens en de verhoging van de laagste huren met een bedrag in plaats van een procentuele stijging (zie hierna) niet onder de begrenzing vallen. Voor woningcorporaties kan dit, evenals thans het geval is, worden geregeld in het BBSH. Voor commerciële verhuurders is het de bedoeling dat effectief eenzelfde huurstijging tot stand komt, al dient nog te worden uitgezocht hoe dit binnen de huurprijssystematiek – op een vanuit een uitvoeringsoogpunt verantwoorde wijze – kan worden geregeld, waarbij met name de positie van kleine particuliere verhuurders aandacht vraagt.

In 2008 zal, bij realisatie van het afgesproken nieuwe aanbod van woonruimte, de maximering van de huursomstijging dus komen te vervallen. Dat is goed voor de marktwerking. De huurprijzen in de vanuit de koopkrachtontwikkeling gezien moeilijke jaren 2005 en 2006 zullen slechts in beperkte mate stijgen.


Uit dit oogpunt zal ook worden geregeld, en dat is een wijziging ten opzichte van de huidige situatie, dat de maximering van de huursomstijging geldt op sectorniveau. Corporaties krijgen daardoor de mogelijkheid om onderling afspraken te maken over de verdeling van de huursomstijging, die primair wordt vastgesteld per organisatie. Dit draagt bij aan de differentiatiemogelijkheden en dus aan een betere marktwerking, terwijl de algemene huurprijsontwikkeling hierdoor ongewijzigd blijft.

De maximering van de huursomstijging geldt voor woningen in het gereguleerde gebied. De gehele stijging van de huursom, dus inclusief de huuropbrengsten in het geliberaliseerde gebied, wordt overigens betrokken bij het beoordelen van de mogelijkheden voor verhuurders om bij te dragen aan de betaalbaarheid en het beheersen van de huursubsidie-uitgaven (zie hierna).

Ruimte voor differentiatie: de jaarlijkse huurstijging per woning

De maximering van de huursomstijging bindt verhuurders aan een gematigde huurontwikkeling. Aan de andere kant krijgen verhuurders de gelegenheid om per woning een verschillende huurstijging te bepalen. Daardoor kunnen ze de huurprijs van een individuele woning in overeenstemming brengen met de kwaliteit en de marktomstandigheden. De differentiatieruimte per woning wordt gefaseerd verruimd, van 1,5% tot 2% boven inflatie in 2005 tot 3% boven inflatie in 2009.


Gegeven de wens om verhuurders meer ruimte geven in hun huurbeleid, wordt de maximale huurstijging niet meer gerelateerd aan de feitelijke huurprijzen in relatie tot de maximale huurprijzen (de huidige «staffel» komt daarmee dus te vervallen).

Dat geldt ook voor de bevriezing van de maximale huurprijzen. Na een aantal jaren niet te zijn verhoogd, is het thans gewenst om de maximale huurprijzen aan te passen. De maximale huurprijzen zullen in de komende jaren jaarlijks worden verhoogd met het inflatiecijfer of de gemiddelde huurstijging.


Een speciale categorie van aandacht wordt gevormd door de woningen waarbij de prijs sterk is achtergebleven bij de algemene huurontwikkeling. De lage huurprijs van sommige woningen maakt het voor, in het bijzonder kleine particuliere verhuurders buitengewoon moeilijk om te investeren in woningverbetering, wat uit een oogpunt van leefbaarheid van buurten, zeker in de oude stadswijken, wél noodzakelijk is. Meer in het algemeen is het voor een goede marktwerking van belang dat lage huren – die ver onder de maximale huur liggen – in een paar jaar kunnen worden opgetrokken naar een redelijke prijs/kwaliteitsverhouding. Het ligt daarom in de rede om voor deze woningen een hogere stijging toe te staan die ertoe moet leiden dat de huurprijzen voor huurder en verhuurder redelijk zijn. Dit zou kunnen door niet met een procentuele huurstijging te werken, maar met een gemaximeerd geldbedrag, waarbij de gedachten in eerste instantie uitgaan naar een bedrag in de orde van grootte van € 25,- voor woningen met een huurprijs tot circa 50% van de maximale huurprijs. Woningen met een apert lage huurprijs zouden daarbij, bijvoorbeeld via een systematiek vergelijkbaar met de huidige staffel, meer in prijs kunnen stijgen dan andere. Daarnaast zal vanuit deze optiek bezien worden of de maximale huurprijs op de laagste niveaus van het WWS aanpassing behoeft.

Betaalbaarheid en huursubsidie: medeverantwoordelijkheid verhuurders

Tegenover de verruiming van het huurbeleid als extra inkomstenbron staat de bijdrage van verhuurders aan de betaalbaarheid en de beheersing van de huursubsidie-uitgaven. De uitgaven aan huursubsidie stijgen voortdurend, terwijl de noodzaak van beheersing van de rijksuitgaven, nodig voor het economisch herstel van Nederland, beperkingen oplegt aan het hiervoor beschikbare budget. De begroting van VROM heeft in deze een taakstelling vanaf 2006 van €250 miljoen per jaar, waarvan de dekking is gerelateerd aan de verruiming van het huurbeleid.


De hiervoor geschetste beleidsvoornemens resulteren in ruimere mogelijkheden voor verhuurders om de huurprijzen aan te passen. Daarmee kunnen verhuurders deze taakstelling voor hun rekening nemen, inclusief de extra stijging van de huursubsidie als gevolg van het ruimere huurbeleid. Dit als bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen, dus als deel van de financiering van de huursubsidie.

In de huidige raming van de huursubsidie is uitgegaan van de vijfjaarlijkse gemiddelde inflatie, zoals in de afgelopen jaren is gehanteerd. Het inflatieverloop is een autonome factor, dat wil zeggen dat er op voorhand niet met zekerheid te zeggen is dat er vijf jaar een inverdieneffect zal optreden. Gezien de huidige ontwikkeling van de inflatie zijn de eerste jaren inverdieneffecten te verwachten die in mindering gebracht worden op de taakstelling. Dit laat onverlet de verrekening met de kostenverhogende elementen van de modernisering. Overigens zal bij de maximering van de huursomstijging rekening worden gehouden met de verdiencapaciteit van verhuurders om deze taakstelling te kunnen opbrengen.


De vormgeving van de bijdrage aan de betaalbaarheid zal nog nader worden uitgewerkt. Uitgangspunt daarbij is dat van alle verhuurders een bijdrage wordt verwacht.

Conclusie

De ruimte in het huurprijsbeleid neemt dus gefaseerd toe in de komende jaren, als tenminste voldoende is geïnvesteerd. Wanneer aan deze voorwaarde is voldaan nemen de kansen toe voor een beter functionerende woningmarkt: huurders hebben dan iets te kiezen en verhuurders kunnen de huurprijzen aan de marktomstandigheden aanpassen.

Samenvattend overzicht van het pakket van maatregelen en randvoorwaarden

De woningmarkt zit op slot en moet weer in beweging worden gebracht. De nieuwbouw van woningen is daarbij de belangrijkste motor, waaraan prioriteit moet worden gegeven. Het huurbeleid kan, als onderdeel van het pakket van maatregelen, een bijdrage leveren aan het weer op gang krijgen van de woningmarkt door de investeringscondities voor verhuurders te verbeteren. Dat vereist dat het rijk maatregelen neemt, zodat maatwerk mogelijk wordt en de marktwerking verbetert.

Een van de te nemen maatregelen betreft een uitbreiding van het geliberaliseerde gebied. Dit is mede ingegeven doordat thans sprake is van een overregulering: 95% van de huurwoningen valt onder de regulering, wat afgezet tegen de doelgroep een te forse omvang is. Daarom zal een relatie worden gelegd met de omvang van de doelgroep van huishoudens die is aangewezen op de huurprijsbescherming. Doel van deze maatregel is het sterk verhogen van de investeringen in duurdere huurwoningen. Dit is hard nodig omdat hieraan een groot tekort is.

Een betere prijs/kwaliteitsverhouding kan ook tot stand komen als de regelgeving daarop wordt aangepast. Het Woningwaarderingsstelsel zal daarom in fasen worden gemoderniseerd, waarbij gebruik zal worden gemaakt van WOZ waarden om de woonomgeving en het woningtype beter dan nu in de maximale huurprijzen tot uitdrukking te brengen. Verder zal worden bezien hoe kan worden omgegaan met kwalitatieve tekortkomingen enerzijds en luxe voorzieningen anderzijds.

Tenslotte zal de regelgeving met betrekking tot de jaarlijkse huurverhoging worden ingezet om investeringen te verhogen en tegelijkertijd verhuurders de gelegenheid te geven om, rekening houdend met de situatie op de lokale woningmarkten, maatwerk te kunnen leveren.

Het belangrijkste kenmerk van de nieuwe regelgeving is dat de ruimte voor verhuurders om de huurprijzen aan te passen in de periode 2005–2010 geleidelijk toeneemt, onder de voorwaarde dat de afgesproken investeringen in de woningbouw worden gerealiseerd. De relatie met de investeringen is essentieel, omdat het niet redelijk is om huurders met forse huurstijgingen te confronteren als ze geen uitwijkmogelijkheden hebben. Huurders moeten kunnen kiezen voor een financieel passende woning, maar dan moet die keuzeruimte er wel zijn.


Het nieuwe huurbeleid geeft verhuurders meer ruimte. Dat vereist dat verhuurders van hun kant hun verantwoordelijkheid nemen. De belangrijkste randvoorwaarden daarbij zijn:

– De betaalbaarheid van het wonen moet gewaarborgd zijn.

– Verhuurders moeten meer investeren in nieuwbouw en de aanpak van oude wijken.

– Verhuurders leveren een bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen.


Daarbij is de samenstelling van wijken een aandachtpunt. Van verhuurders wordt verwacht dat zij hierover afspraken maken met gemeenten, zodat wordt voorkomen dat het huurbeleid bijdraagt aan het ontstaan van eenzijdig samengestelde wijken.

Verder zal bij de uitwerking moeten worden gelet op de effecten voor de armoedeval/marginale druk, de werkgelegenheid en de administratieve lasten.


Per 1 januari 2008 zal worden bezien in hoeverre de contractueel overeen gekomen investeringen zijn gerealiseerd en daarmee in welke mate de beoogde condities voor de voorgestane verdere verruiming van het huurbeleid worden gerealiseerd.

1  Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.