Direct naar (in deze pagina): inhoud, zoekveld of menu.

  • Download PDF

Huurbeleid

27 926 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER

Vergaderjaar 2004-2005

Nr. 39

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal


Den Haag, 19 november 2004

1. Inleiding

Op 24 en 29 juni jl. heb ik met uw Kamer overlegd over de voorstellen van het kabinet voor de modernisering van het huurbeleid. Ik heb toen toegezegd om in het najaar de Kamer een nadere uitwerking van de voorstellen toe te sturen. Met deze brief kom ik aan deze toezegging tegemoet.

De hierna gepresenteerde voorstellen zijn te zien als uitwerkingen van mijn eerdere brieven over de modernisering van het huurbeleid d.d. 4 en 28 juni 2004, van het startdocument en de Bestuurdersakkoorden die ik met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders gesloten heb, en met in achtneming van de besprekingen in uw Kamer.


Het kabinet heeft zich tot doel gesteld om een aantal structurele en vaak langdurige problemen, die Nederland in een ongunstige positie voor de toekomst dreigen te brengen, aan te pakken. Bij verschillende beleidsdossiers heeft het kabinet maatregelen voorgesteld die ingrijpend en soms ook pijnlijk zijn voor de korte termijn, maar die op langere termijn vruchten afwerpen voor de burgers. Voor wat betreft het wonen is de gebrekkig functionerende woningmarkt hét hardnekkige probleem, waar zonder ingrijpende maatregelen geen vooruitgang geboekt kan worden. De door het kabinet voorgestelde maatregelen zijn structureel van aard en de resultaten ervan zullen geleidelijk zichtbaar worden.

Ik breng daarbij in herinnering dat de afgelopen jaren de landelijke organisaties onderling pogingen hebben gedaan om tot overeenstemming te komen over het toekomstige huurbeleid. Het is nu tijd om mijn verantwoordelijkheid te nemen en met gerichte voorstellen te komen.


Als onderdeel van deze aanpak is de modernisering van het huurbeleid één van de drie centrale opgaven gericht op het functioneren van de woningmarkt voor de komende jaren. De andere zijn de verhoging van de nieuwbouwproductie en het krachtig doorpakken bij de herstructurering van de verouderde wijken.

Ik heb in mijn eerdere brieven het verband tussen de drie centrale opgaven aangegeven, en daarbij de noodzaak van de modernisering van het huurbeleid geschetst om tot betere prijs/kwaliteitsverhoudingen en betere investeringscondities te komen.

De voorstellen van het kabinet voor de modernisering van het huurbeleid zijn gericht op het wegnemen van belemmeringen die investeringen en een betere werking van de huurwoningenmarkt in de weg staan, onder de voorwaarde dat de bescherming van degenen die daar op zijn aangewezen blijft bestaan, de betaalbaarheid van het wonen wordt gehandhaafd en verhuurders een bijdrage aan de betaalbaarheid leveren. Bovendien vormen de effecten van deze voorstellen op de segregatie een toetspunt.


De thans voorliggende voorstellen leiden ertoe dat de bezuinigingstaakstelling is ingevuld en dat de huidige meerjarenraming voor de stedelijke vernieuwingsgelden en het huursubsidiebudget gehandhaafd kan blijven. Beide budgetten spelen een cruciale rol bij de aanpak van de stedelijke vernieuwing en het voorkomen van segregatie.


Voor wat betreft de betaalbaarheid merk ik op dat de hierna volgende voorstellen voor de jaren 2005 en 2006 resulteren in een lagere gemiddelde huurstijging dan het geval zou zijn geweest bij voortzetting van het huidige beleid. Voor de jaren daarna, als een verrruiming van het huurbeleid plaatvindt, wordt ingezet op het vergroten van het aanbod van woningen. Huurders moeten dan, wanneer zij de prijs en de kwaliteit van hun woning tegen elkaar afwegen, voldoende keuzeruimte hebben om eventueel een financieel beter passende woning te vinden. De investeringen door verhuurders in nieuwbouw en herstructurering moeten hieraan een forse bijdrage leveren.

Samenwerking met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders

Zoals bekend is het mijn streven om de modernisering van het huurbeleid samen met de Nederlandse Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang uit te werken, alsmede om de G4, G26 en de VNG hierbij te betrekken. Zij delen de zorg voor de situatie op de woningmarkt en willen zich er daarom voor inzetten om tot maatregelen te komen die tot een beter functionerende woningmarkt leiden. De voorliggende brief heb ik opgesteld naar aanleiding van uitvoerig overleg met de landelijke organisaties, waarbij ik de organisaties erkentelijk ben voor de geleverde inzet.

Uitgangspunt van het overleg is steeds geweest om de modernisering van het huurbeleid gestalte te geven in de vorm van een evenwichtig totaalpakket van maatregelen waarbij, naast de verruiming van het huurbeleid in relatie tot de investeringen, ook de positie van huurdersorganisaties en de positionering van corporaties ten opzichte van het rijk en andere belanghebbenden aan de orde is. Daarnaast heb ik uitdrukkelijk rekening gehouden met de betaalbaarheid van het wonen voor de aandachtsgroep. Het is van belang om de hierna gepresenteerde voorstellen in het licht van deze samenhang te lezen. Ik heb ernaar gestreefd om op zoveel mogelijk onderdelen overeenstemming te bereiken. Dit laat onverlet dat elk van de organisaties op onderdelen haar eigen kanttekeningen plaatst.


Op de belangrijkste onderdelen ziet het beeld na het overleg er als volgt uit. Alle organisaties kunnen zich vinden in de relatie die wordt gelegd tussen de verruiming van het huurbeleid en investeringen. Een modernisering van het woningwaarderingsstelsel wordt ook door alle organisaties gewenst.


Met Aedes heb ik overeenstemming bereikt over uitbreiding van het geliberaliseerde gebied, de indicatie van de te realiseren investeringen veronderstellende dat toereikende investeringscondities aanwezig zijn, en over de huurverhogingsreeks in het gereguleerde gebied. Voor wat betreft de begrenzing van de huursom bij woningcorporaties, kan volgens Aedes van het handhaven van deze begrenzing na 2007 uitsluitend sprake zijn indien onvoldoende investeringen worden gerealiseerd als gevolg van verwijtbaar gedrag van corporaties.

Voor wat betreft huurverhogingen in het overgangsregime van het geliberaliseerde gebied wil Aedes een stijgingsreeks met een vlakker verloop. Aedes merkt, evenals de andere verhuurdersorganisaties, op een stap te hebben gezet met het loslaten van de vijfjaarsgemiddelde inflatie als parameter voor de huurverhogingen. Verder wil ik samen met Aedes een commissie instellen die de positie van de woningcorporaties ten opzichte van het rijk en andere belanghouders ten principale gaat bezien.

De Woonbond stemt in met de lagere huurstijgingen in de eerste twee jaar met uitzondering van de particuliere sector, maar wijst de voorgestelde huurstijgingen vanaf 2007 af alsmede de mogelijke afschaffing van de huursom vanaf 2008. De Woonbond kan zich niet vinden in de uitbreiding van het geliberaliseerde gebied en de huurverhogingsreeks van het overgangsregime en pleit in ieder geval voor een betere rechtsbescherming in dit segment. De Woonbond vindt voorts een huurstijging van € 25 voor de allerlaagste huren te hoog. Samen met de Woonbond wil ik een commissie instellen die, uitgaande van de evaluatie van de Wet op het overleg huurders – verhuurder en door de toenmalige staatsscretaris van VROM, op basis daarvan geformuleerde uitgangspunten, gaat adviseren over de positie van de huurdersorganisaties. Deze commissie zal ook om advies gevraagd worden over de betrokkenheid van huurders(organisaties) bij prestatieafspraken op lokaal niveau.

De commerciële verhuurders zijn tevreden met de vergroting van het geliberaliseerde gebied en de grotere differentiatieruimte. De IVBN gaat niet akkoord met het bijdragen door commerciële verhuurders aan de betaalbaarheid van het wonen (taakstelling), mede vanwege het verlies van inkomsten in de eerst komende jaren als gevolg van het loslaten van het vijfjarig gemiddelde inflatiecijfer. Wel tekent de IVBN daarbij aan een bijdrage te willen leveren aan de kosten voor extra huursubsidie-uitgaven. Vastgoed Belang betreurt het dat de ruimte voor de laagste huren niet nog groter is geworden.


Ik ben overigens voornemens om de beleidsvoorstellen zoveel mogelijk in convenanten voor de periode 2005 – 2010 met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders vast te leggen.


Het bureau ABF Research heeft een aantal effecten van het voorgestelde beleid onderzocht, waaronder de effecten op de huurquoten en de inkomsten van verhuurders. Dit rapport is als bijlage bijgevoegd.1 Het Centraal Planbureau is gevraagd om de rekenmodellen van ABF te valideren. Het CPB heeft hierover inmiddels gerapporteerd (zie bijlage).1 Het Centraal Planbureau is tot de conclusie gekomen dat de modelmatige uitwerking door ABF verantwoord en adequaat is. Het CPB heeft samen met ABF ook nog enkele aanvullende berekeningen gemaakt om de beleidseffecten scherper in beeld te krijgen. Het CPB concludeert dat het nieuwe huurbeleid kan bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt, maar plaatst vraagtekens bij de prikkels tot investeren en doorstroming. In verband met het grote belang van investeringen- zowel voor de doorstroom als voor de marktwerking – vraagt het CPB aandacht voor de relatie van het huurbeleid met (in het bijzonder) het ruimtelijke beleid.

Opgemerkt moet nog worden dat de modelmatige uitwerkingen in het ABF-rapport (en daardoor ook in de validatie van het CPB) enigszins afwijken van de uiteindelijke, in deze brief opgenomen parameters. De reden hiervoor is gelegen in de volgtijdelijkheid tussen de technische vormgeving van de door ABF gebruikte modellen en de gedurende het proces bijgestelde uitgangspunten. Niettemin zijn de afwijkingen zodanig gering dat de gebruikte modellen een goed beeld van de effecten opleveren.


Bijzondere aandacht verdient de relatie tussen de modernisering van het huurbeleid en segregatie. Daarop wordt ingegaan in paragraaf 4.2. Bovendien is ter zake een aparte bijlage aan deze brief toegevoegd.2

2. De positie van huurdersorganisaties en van woningcorporaties

De voorgestelde maatregelen zetten in op een betere werking van de woningmarkt. Meer marktwerking betekent meer eigen verantwoordelijkheid van huurders en verhuurders en dit is aanleiding om ook de posities van de partijen op de woningmarkt nog eens tegen het licht te houden. In bijzonder gaat het daarbij om:

• de positie van huurdersorganisaties ten opzichte van hun verhuurder en om

• de verhouding van het rijk ten opzichte van de woningcorporaties, de grootste aanbieders van huisvesting op de huurwoningenmarkt, en burgers.

Positie huurders en huurdersorganisaties

Bij een beleid waarbij de huur, zeker waar het de uitbreiding van het geliberaliseerde gebied betreft, meer marktconform tot stand komt, is het van belang de positie van de huurders en de huurdersorganisaties ten opzichte van de verhuurder nader te bezien. Dit dient te leiden tot een evenwichtige positionering van de huurders en huurdersorganisaties ten opzichte van de verhuurders. Die moet in een evenwichtige verhouding staan tot de verruiming van het huurbeleid. Het functioneren van de woningmarkt is gediend bij een sterke positie van huurders, hetgeen onder andere tot uitdrukking moet komen in bescherming van huurders die daar op zijn aangewezen en zeggenschap voor huurdersorganisaties.

De positie van de huurderorganisaties in relatie tot de verhuurder is vastgelegd in de Wet op het overleg huurders verhuurder.

Ik wil vanuit de uitgangspunten zoals verwoord in de brief van staatssecretaris Remkes «Evaluatie van de Wet op het overleg huurders verhuurder» (kamerstukken II, 2001/2002, 28 160, nr. 3) de voorstellen tot wijziging van de Overlegwet nog eens bezien in het kader van de beleidsvoornemens inzake de modernisering van het huurbeleid en de grotere marktwerking die dit met zich meebrengt.

Daartoe wil ik samen met de Woonbond het advies inwinnen van een daartoe in te stellen commissie. Deze commissie zal in ieder geval ook de opvattingen van de landelijke organisaties van verhuurders erbij betrekken. Verder zal aan de commissie gevraagd worden of bijzondere voorzieningen moeten worden getroffen voor de betrokkenheid van huurders(organisaties) bij prestatieafspraken op lokaal niveau en zo ja, in hoeverre het een rijksverantwoordelijkheid is die voorzieningen te treffen. Ik ga ervan uit dat de commissie hierbij ook de ideeën betrekt zoals die leven bij de verhuurders.

Het streven is er op gericht dat deze commissie haar advies in het voorjaar van 2005 heeft afgerond.

Verhouding tussen rijk en woningcorporaties

Samen met Aedes kies ik voor herijking van de relatie rijk – corporatie. Het vernieuwde arrangement zal voldoende ruimte moeten bieden in twee opzichten: enerzijds aan innovatie en klantgericht ondernemen en tevens de borging van de maatschappelijke legitimiteit van de woningcorporaties, anderzijds zal het een antwoord moeten bieden op de vraag hoe de ministeriële verantwoordelijkheid wordt ingevuld.


De grotere vrijheid die corporaties als zelfstandige maatschappelijke ondernemingen hebben verkregen bij de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig van toenmalig staatssecretaris Heerma en vervolgens zijn financiële beslag heeft gekregen bij de brutering, heeft ook voor onduidelijkheid gezorgd. Vele corporaties hebben die vrijheid nadrukkelijk benut om prestaties te leveren die maatschappelijk gewenst zijn. Sommige corporaties zijn daarbij de grenzen van hun mogelijkheden gaan opzoeken.


De vele discussies in de Tweede en Eerste Kamer laten zien dat de minister van VROM steeds wordt aangesproken op de realisatie van de gewenste maatschappelijke doelen op het gebied van wonen. Voor de realisatie van deze doelen zijn de corporaties onmisbaar. In het BBSH zijn de verhoudingen met de overheid daartoe geregeld.


Dit alles leidt in toenemende mate tot vragen over de bestaande verhoudingen, niet alleen tussen rijk en corporaties, maar ook tussen gemeenten en corporaties. In het verleden leidde deze spanning tot voortdurende aanpassingen van het BBSH, dan wel politieke druk om daartoe over te gaan. De vragen over de verhoudingen werden daarmee echter niet beantwoord. Daarom kies ik samen met Aedes voor de herijking van de relatie tussen de rijksoverheid en de corporaties, welke moet resulteren in meer ruimte voor ontwikkelkracht van het ondernemerschap van corporaties en waarbij de invulling van de ministeriële verantwoordelijkheid uitgangspunt is. Deze vernieuwde relatie moet toekomstvast zijn voor de ontwikkelingen in de 21e eeuw.


Dit moet gepaard gaan met terugdringing van regelgeving die vanuit dit oogpunt niet nodig is, onder de voorwaarden dat het hybride karakter wordt behouden en dat er rijkstoezicht blijft op het behoud van het maatschappelijk gebonden vermogen. Bijzondere aandacht dient daarbij te worden gegeven aan de wezenlijke gedachte dat de betrokkenheid van de lokale maatschappelijke belanghouders versterkt moet worden.


Samen met Aedes wil ik op korte termijn een adviescommissie instellen die adviseert over de vormgeving van de vernieuwde relatie tussen rijk en corporaties. De taakopdracht aan deze commissie zal in ieder geval de volgende onderwerpen bevatten:

– De vergroting van de ruimte voor maatschappelijk ondernemerschap en de vermindering van de regeldruk en administratieve lasten terwijl de prestaties van corporaties meer dan nu zeker gesteld worden.

– De realisatie van de landelijke doelstellingen door corporaties terwijl tegelijkertijd recht wordt gedaan aan de lokale verankering van de prestaties van de corporaties door de betrokkenheid van de gemeente en andere belanghouders.

– De hiervoor vereiste regelgeving en governancestructuur.


Ik ga er vanuit dat de adviescommissie ook de ideeën betrekt die leven bij onder meer de Woonbond en bij de overige landelijke organisaties van verhuurders, en VNG, G4 en G26.

Het streven is er op gericht dat de commissie haar advies in het voorjaar van 2005 afgerond heeft.


Hierna ga ik nader in op de verschillende onderdelen van het huurbeleid.

3. De modernisering van het huurbeleid op onderdelen

3.1 Vergroting geliberaliseerde gebied

In de brief van 4 juni jl. is aangegeven dat een structurele vergroting van het geliberaliseerde gebied noodzakelijk is. Nu is maar liefst 95% van de huurmarkt gereguleerd. De regulering blijkt te leiden tot een verminderde investeringsbereidheid bij met name commerciële verhuurders. Er is een vraag naar middeldure en dure huurwoningen, in het bijzonder van huishoudens die kiezen voor het gemak, de service en de relatief snelle beschikbaarheid die daar bij horen. Maar het aanbod blijft achter. Door de marktwerking te stimuleren wordt het investeren in dit prijssegment bevorderd waardoor meer aan de vraag tegemoet zal worden gekomen. Zoals ik het nu beoordeel kan dit bij een geliberaliseerd gebied van 25%. IVBN heeft er herhaaldelijk op gewezen dat de institutionele beleggers substantieel meer zouden willen bouwen in het middeldure en dure segment als het geliberaliseerde gebied wordt vergroot.

In de convenanten zullen over deze investeringen afspraken worden gemaakt. Ik heb in mijn eerdere brieven aangegeven dat dit prijssegment bij uitstek geschikt is om een bufferfunctie te vervullen tussen huren en kopen, omdat deze woningen bij een aantrekkende economie omgezet zouden kunnen worden in koopwoningen. Daarnaast, zo blijkt uit de vraag, is er behoefte aan duurdere huurwoningen.

Ik heb in mijn eerdere brieven ook aangegeven dat een randvoorwaarde is dat het gereguleerde gebied groot genoeg blijft om huishoudens met lagere inkomens (huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens van de Huursubsidiewet) te huisvesten, waarbij ik nu uitga van een zodanige ruimte dat in principe ook de groep huishoudens met een inkomen tot aan de inkomensgrens van de Ziekenfondswet nog in het gereguleerde gebied gehuisvest kan worden.


Met name op het punt van de vergroting van het geliberaliseerde gebied zijn gesprekken gevoerd met wethouders van de G4 en met wethouders van de G26, evenals met de VNG. De voornaamste zorg die is geuit betreft het toereikend en beschikbaar blijven van de woningvoorraad voor de huishoudens met lage inkomens en het tegengaan van segregatie. Hier is vooral gewezen op enerzijds de zorg dat wijken eenzijdiger van samenstelling worden en dat anderzijds de omliggende gemeenten bij de centrumstad voor lage inkomens onbereikbaar worden. Voor wat betreft het toereikend en beschikbaar blijven van de woningvoorraad voor lage inkomens verwijs ik naar het navolgende, waaruit blijkt dat de voorraad toereikend is en blijft voor deze huishoudens. Aanvullend vind ik het van groot belang dat bestuurders en verhuurders niet-vrijblijvende afspraken hierover maken. Daartoe zal ik bezien welke extra maatregelen nodig zijn. Ik ben bereid om, in laatste instantie, te interveniëren wanneer één van beide partijen daarom vraagt.

Wat het probleem van de omliggende gemeenten betreft zal ik daar waar nodig de omvang van het geliberaliseerde gebied begrenzen.

WOZ als uitgangspunt

Ik heb gekozen om de WOZ-waarde te gebruiken om het nieuwe te liberaliseren gebied te bepalen, omdat deze waarde het beste de marktpotentie van woningen weergeeft. Alternatieven, zoals de overeengekomen huurprijs of de maximale huurprijs, doen dit veel minder: de gevraagde huurprijzen zijn teveel bepaald door het in het verleden gevoerde huurbeleid, terwijl de op basis van het woningwaarderingsstelsel bepaalde maximale huurprijzen niet meer aansluiten bij de actuele consumentenvoorkeuren, reden overigens om ook het woningwaarderingsstelsel aan te passen (zie 3.2). De woningen met de hoogste WOZ-waarden worden geliberaliseerd, dat wil zeggen die woningen die op de huurwoningenmarkt (in potentie) de hoogste prijs zouden kunnen opbrengen.

Randvoorwaarde voor de vergroting van het geliberaliseerde gebied is het behouden van voldoende ruimte voor huisvesting van de lagere inkomens. Ervan uitgaande dat circa 75% (dat is ongeveer 2,3 miljoen woningen) van de huurwoningenvoorraad gereguleerd moet blijven vanwege de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens, is een omvang van het geliberaliseerde gebied van circa 25% het resultaat. Een landelijk uniforme grens gebaseerd op de WOZ, die vanuit eenvoud en transparantie valt te prefereren, zou echter ongewenste effecten met zich meebrengen op de werking van de regionale woningmarkt. In sommige gebieden zou een te gering gereguleerd gebied overblijven, in andere gebieden juist een gereguleerd gebied van te grote omvang. Gekozen is daarom voor een beperkte differentiatie naar boven en naar beneden op regionaal woningmarktniveau, waarmee wordt aangesloten op het niveau waarop de woningmarkt functioneert. Verder ligt aansluiting bij het regionale niveau voor de hand omdat met de verschillende regio's bestuurlijke afspraken worden gemaakt over de woningbouwproductie.

Uitgaande van het genoemde uitgangspunt van een geliberaliseerde woningvoorraad van circa 25% op landelijk niveau, is voor de bepaling van de effecten gerekend met een landelijk uniforme grens van €115 000 (WOZ peildatum 1 januari 1999), met een correctie van €15 000 zowel naar boven als naar beneden, afhankelijk van de regio. In totaal worden daarmee zo'n 600 000 woningen extra geliberaliseerd. Het aantal geliberaliseerde woningen komt daarmee op circa 750 000 waarvan circa 500 000 in het bezit van de woningcorporaties en 250 000 in het bezit van commerciële en particuliere verhuurders. In bijlage 13 en in paragraaf 2.1.2 van het ABF-rapport wordt dit nader gespecificeerd.


Om te voorkomen dat in sommige gemeenten een te groot deel van de woningvoorraad geliberaliseerd wordt, waardoor te weinig keuzeruimte zou overblijven voor het huisvesten van de doelgroep van lagere inkomens uit de eigen gemeente of van de gemeenten uit de regio waarmee afspraken zijn gemaakt, wil ik daarnaast het geliberaliseerde deel van de woningvoorraad op gemeentelijk niveau begrenzen. Dat kan door voor die gemeenten waar gegeven de regionale grens dit aandeel groter zou zijn, de liberalisatiegrens op een hogere WOZ-waarde vast te stellen. Bij de keuze van een percentage zal erop worden gelet dat landelijk in ieder geval 25% van de woningvooraad geliberaliseerd blijft.


Om aan de andere kant gemeenten tegemoet te komen waar de ruimte voor vergroting van het geliberaliseerde gebied erg gering blijkt te zijn, bijvoorbeeld in een centrumstad, wil ik voor de betreffende regio's een lagere WOZ-waarde hanteren.


Gezien de tijd die nodig is voor wetswijziging en gezien de nieuwe taxatieronde voor de WOZ (nieuwe waarden bekend in voorjaar 2005) is het verstandig de nieuwe liberalisatiegrens per 1 juli 2006 in te voeren. De regionale grenzen zullen dan op basis van de WOZ-waarden 2003 definitief worden vastgesteld, met dezelfde uitgangspunten en randvoorwaarden als hiervoor aangegeven.


Bij toekomstige aanpassingen van de WOZ-waarden (dus na 2006) zal, overeenkomstig de huidige systematiek, worden geregeld dat alleen bij mutatie een wisseling van huurcontract gereguleerd naar geliberaliseerd of andersom kan plaatsvinden. Dat is vanuit een oogpunt van zekerheid voor huurders en verhuurders gewenst.

Overgangsregime

De vergroting van het geliberaliseerde gebied zal in één keer worden ingevoerd, per 1 juli 2006. De organisaties van verhuurders zouden dat zelfs eerder gerealiseerd willen zien. Tijdens de bespreking in de Kamer was met name de positie van zittende huurders een punt van groot belang. Ik heb toen, in antwoord op vragen van onder andere de heer Van Bochove, aangegeven dat ter bescherming van de zittende huurders waarvan de woning wordt geliberaliseerd een overgangsregime zal gelden. Ik maak hierbij een onderscheid tussen ontvangers van huursubsidie en overige huurders.

Voor huurders zonder huursubsidie zal een overgangsregime gelden dat vier jaar duurt. Gedurende deze periode zal, in de pas lopend met de vergroting van het aanbod, de maximaal toegestane huurstijging elk jaar toenemen. Hierbij geldt de reeks zoals vermeld in paragraaf 3.3. De woning kan daardoor gefaseerd naar het markthuurniveau groeien. Dit geeft huurders de gelegenheid aan het nieuwe huurniveau te wennen, danwel om te zien naar een andere woning.

Voor de huursubsidieontvangers in het te liberaliseren gebied blijft het recht op huursubsidie bestaan, evenals de regulering van de jaarlijkse huurstijgingen. Dat betekent dat de maximale huurstijgingen per woning zijn beperkt tot dezelfde reeks die geldt in het gereguleerde gebied, tot het moment dat het betreffende huishouden niet langer in aanmerking komt voor huursubsidie.

Voor huurders in het geliberaliseerde gebied met huursubsidie blijft de huurgeschillenbeslechting ongewijzigd. Andere huurders en verhuurders in het geliberaliseerde gebied kunnen in deze periode alleen voor zover het de huurverhogingen betreft een beroep blijven doen op de procedures voor geschillenbeslechting bij de huurcommissies.


De huurovereenkomsten die nu geliberaliseerd zijn, maar waarvan de WOZ-waarde van de woning lager is dan de nieuwe liberalisatiegrens, blijven zolang de huurovereenkomst geldt geliberaliseerd. Pas bij mutatie zal de woning in het gereguleerde gebied komen te vallen. Voor huurder en verhuurder zijn er in die gevallen dus geen veranderingen.

Vrijwillige regulering bij huurcontracten

Zeker sociale verhuurders zullen niet altijd de geliberaliseerde huurwoningen ook daadwerkelijk tegen een marktprijs willen aanbieden. Woningcorporaties hebben vanuit hun maatschappelijke doelstelling te kennen gegeven dat zij ook mensen behorend tot de doelgroep in het geliberaliseerde gebied willen kunnen (blijven) huisvesten.

Bij met name nieuw gebouwde woningen, die doorgaans duurder zijn dan bestaande woningen, kunnen voor verhuurders goede redenen zijn om een deel daarvan, ook met een WOZ-waarde boven de liberalisatiegrens, te verhuren aan huishoudens met lagere inkomens. Denk hierbij bijvoorbeeld aan VINEX-locaties, waarvan het gewenst is dat ook huishoudens met lagere inkomens hier kunnen wonen. Dat draagt bij aan een gemêleerde wijkopbouw, zowel in de nieuw gebouwde wijken als in de oudere wijken. Andere voorbeelden zijn woningen in woon-zorgcomplexen en woningen voor grote gezinnen.

Verhuurders hebben de mogelijkheid om verschillende contractvormen aan te bieden. Zo is het mogelijk om in het huurcontract bepalingen op te nemen die de huurstijging limiteren tot de in het gereguleerde gebied geldende huurstijgingen. Ook kan in het huurcontract het huurniveau worden beperkt tot een bepaald maximum. In feite is dan sprake van een vrijwillige regulering. Geregeld zal worden dat in dergelijke gevallen ook huursubsidie kan worden toegekend, als tenminste aan de overige voorwaarden van de Huursubsidiewet is voldaan.

Geschilbeslechting in het geliberaliseerde gebied

Indien in het geliberaliseerde gebied een geschil ontstaat tussen huurder en verhuurder (afgezien van het overgangsregime met betrekking tot de maximale huurverhoging, dan kunnen zij dit geschil voorleggen aan de rechter. Ik dring er, in lijn met wat ik hiervoor heb aangegeven over de positie van huurders en verhuurders op een goed functionerende woningmarkt, alsmede de opmerkingen van de heer Van Bochove hierover indachtig, bij de landelijke organisaties van huurders en verhuurders op aan om op korte termijn aan te geven hoe een voor huurders en verhuurders herkenbare vorm van bemiddeling kan worden gevonden, zodat de stap naar de rechter niet te snel gezet hoeft te worden. Ik zal het LOHV, het samenwerkingsverband van de landelijke organisaties van huurders en verhuurders, daartoe binnenkort om een advies vragen. Ik zie dit advies graag tegemoet in het voorjaar van 2005. Overigens kunnen partijen ook nu al op vrijwillige basis een geschil over bijvoorbeeld achterstallig onderhoud voor advies aan de huurcommissie voorleggen.

3.2 Modernisering van het woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is de basis voor de bepaling van de maximale huurprijzen en als zodanig een van de pijlers van de huurprijsbescherming. In zijn vijfentwintigjarige bestaan is het WWS nauwelijks aangepast zodat het, hoewel nog steeds van nut, niet meer goed aansluit bij de actuele consumentenvoorkeuren. Met name het element locatie is slechts in termen van voorzieningen in het WWS opgenomen. Nadeel hiervan is dat het WWS de huurders onvoldoende informatie geeft over een goede prijs/kwaliteitsverhouding van een woning in vergelijking tot andere woningen en dat het, omdat het WWS geen onderscheid maakt tussen gewilde en minder gewilde locaties, verhuurders niet stimuleert om meer te investeren op die gewilde locaties. Investeringen kunnen dus hoger zijn als verhuurders de gelegenheid krijgen om meer in te spelen op de markt.

Voorts is er voor gepleit om, naast het element locatie, ook te bezien hoe enerzijds beter kan worden omgegaan met kwalitatieve tekortkomingen van een woning, en anderzijds hoe in de nieuwe regeling meer rekening kan worden gehouden met luxe en maatschappelijk gewenste voorzieningen. Redenen genoeg om te besluiten het WWS te herzien.


Ik wil bij de modernisering van het WWS aansluiten bij de WOZ systematiek. Dit draagt bij aan de onderlinge vergelijkbaarheid van huurwoningen en koopwoningen en daarmee aan de transparatie op de woningmarkt. In mijn brief van 4 juni jl. heb ik aangegeven dat wat mij betreft het lange termijn perspectief is dat het gehele WWS wordt vervangen door een op WOZ-waarden gebaseerd stelsel. Ik realiseer mij evenwel dat dit niet binnen deze kabinetsperiode is door te voeren omdat de gevolgen te ingrijpend zijn voor al te veel woningen. Daarom is mijn streven er voor de komende jaren op gericht dat, conform ook de wens van de heer Hofstra, nog binnen deze kabinetsperiode een substantieel deel van het WWS op WOZ-waarden wordt gebaseerd.

Ik streef ernaar om, behalve het invoeren van de WOZ-waarde voor woonomgeving en woonvorm, ook voor meer onderdelen van het WWS tot een modernisering te komen. Zoals vermeld denk ik dan aan inpassing van kwalitatieve tekortkomingen en luxe en maatsschappelijk gewenste voorzieningen; ook zal ik onderzoeken of een aanpassing van de maximale huurprijs op de laagste niveaus van het WWS wenselijk is. Daarbij zal ik ook bezien op welke termijn zo'n nieuwe systematiek kan worden gerealiseerd.

Nog dit jaar zal ik aan het LOHV het kader aangeven waarbinnen een nieuwe systematiek uitgewerkt zal worden. Na bespreking hiervan zal ik vervolgens in het voorjaar van 2005 het LOHV het voorstel voor de invulling hiervan voorleggen. Ik zal daarna in de loop van 2005 mijn voorstellen aan de Tweede Kamer voorleggen.

Het nieuwe stelsel wil ik per 1 juli 2006 invoeren. Een eerdere ingangsdatum is niet haalbaar, mede omdat verhuurders voldoende gelegenheid moeten krijgen om hun administratie op het nieuwe stelsel in te richten.


De maximale huurprijzen van zelfstandige woningen zijn de laatste drie jaar niet aangepast. Deze bevriezing van de maximale huurprijzen maakte onderdeel uit van het pakket van maatregelen zoals voorgesteld door de Commissie Huurbeleid voor de jaren 2002 – 2004. Er is geen reden om de bevriezing van de maximale huurprijzen voort te zetten. Integendeel, een voortgaande bevriezing maakt investeren in nieuwe woningen voor verhuurders onaantrekkelijker.

De maximale huurprijzen zullen per 1 juli 2005 met het inflatiecijfer (over het voorafgaande jaar) worden aanpast. Ik ben voornemens om vanaf 2006, mede in het kader van de introductie van de WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel, een betere aansluiting te bewerkstelligen met het feitelijk gerealiseerde huurbeleid in het gereguleerde gebied, ook in relatie tot de ontwikkeling van de huursubsidiegrenzen.

3.3 De jaarlijkse huurverhoging

De belangrijkste bijdrage aan het stimuleren van investeringen en het verbeteren van de werking van de woningmarkt komt van de vergroting van het geliberaliseerde gebied. Maar ook in het gereguleerde deel moet de woningmarkt beter zijn werk kunnen doen. Voor het realiseren van goede prijs/kwaliteitsverhoudingen in het gereguleerde deel van de woningvoorraad is het noodzakelijk dat verhuurders voldoende ruimte hebben om de huurprijzen gedifferentieerd aan te passen. Het beleid met betrekking tot de toegestane maximale huurverhogingen per woning wordt daarop afgestemd.

Het kabinet wil verder een relatie leggen tussen de verruiming van het huurbeleid en de keuzeruimte die huurders op de woningmarkt hebben. In dit verband is met name de begrenzing in de komende jaren van de huursom bij sociale verhuurders relevant. Zolang er nog te weinig keuzemogelijkheden voor de huurder zijn, is een gematigd huurbeleid nodig. Ik heb met Aedes overeenstemming over het uitgangspunt dat de beperking van de huursom voor sociale verhuurders in 2008 vervalt, tenzij de vereiste investeringen niet gerealiseerd worden. Het ijkmoment is 2008, in dat jaar zal beoordeeld worden of er voldoende is gerealiseerd.

Ten aanzien van de commerciële verhuurders wordt nog bezien langs welke weg het beste de relatie tussen de verruiming van het huurbeleid en de investeringen gelegd kan worden, waarbij overigens ook voor hen het ijkmoment van 2008 zal worden aangehouden.

Een oplopende reeks met jaarlijkse huurstijgingen

De voorwaarde dat verhuurders hun verantwoordelijkheid nemen en meer investeren waardoor de keuzeruimte voor huurders wordt vergroot, komt tot uitdrukking in de oplopende reeks van maximale huurstijgingen per woning in de periode 2005 – 2009. Begonnen wordt in 2005 met een gematigde maximale huurstijging, omdat dan de keuzeruimte voor huurders nog te beperkt is:

Tijdvak vanaf 1 juli maximale huurstijging per woning
2005 inflatie + 1,5%
2006 inflatie + 1,5%
2007 inflatie + 2,5%
2008 inflatie + 2,5%
2009 inflatie + 3,0%

Beperking van de stijging van de huursom bij corporaties

Voor woningcorporaties geldt daarnaast dat de huursom op instellingsniveau wordt begrensd (het huidige artikel 15a BBSH). Huurders kunnen dus maximaal de hiervoor vermelde reeks jaarlijkse huurstijging per woning verwachten, maar voor velen zal het vanwege de begrenzing van de huursom bij corporaties lager uitpakken. Deze huursombeperking heeft alleen betrekking op de jaarlijkse huuraanpassing van zelfstandige woonruimte in het de gereguleerde gebied, maar exclusief de aanpassing in euro's bij lage huren, zoals hierna aangegeven. Hiervoor gelden de volgende percentages:

Tijdvak vanaf 1 juli maximale stijging huursom
2005 inflatie + 0,4%
2006 inflatie + 0,8%
2007 inflatie + 1,2%

De begrenzing van de huursom zal vanaf 1 juli 2008 komen te vervallen als in 2008 tenzij blijkt dat er onvoldoende nieuwe woningen zijn gerealiseerd. Overigens zie ik af van de mogelijkheid van uitruil van huursommen, mede gezien de bezwaren die hiertegen tijdens de bespreking met uw Kamer zijn gebleken.


Voor wat betreft de commerciële verhuurders zal nog worden bezien welke consequenties het eventueel onvoldoende realiseren van investeringen zal hebben.

Huurverhogingsreeks overgangsregime nieuw geliberaliseerd gebied (met ingang van 2006)

Voor het nieuw geliberaliseerde gebied geldt tijdens de overgangsperiode de volgende reeks:

Tijdvak vanaf 1 juli maximale huurstijging per woning overgangsregime
2005 n.v.t.
2006 inflatie + 2,0%
2007 inflatie + 3,0%
2008 inflatie + 3,5%
2009 inflatie + 4,0%

Huurstijging bij woningen met heel lage huurprijzen

Voor woningen met een heel lage huurprijs zal een andere maximale huurstijging gelden (circa 100 000 woningen).

Het gaat om woningen met een huurprijs onder de € 200,- per maand en waarbij bovendien de huurprijs minder is dan 50% van de maximale huurprijs. Bij dergelijke apert lage huurprijzen is het verschil met wat op de woningmarkt gangbaar is erg groot geworden, zodat een hogere huurstijging gerechtvaardigd is. In deze gevallen wordt niet een percentage, maar een huurstijging van nominaal € 25 per maand toegestaan.

3.4 Afspraken over investeringen in woningbouw

Sociale verhuurders

In de vorige paragraaf heb ik aangegeven dat er een relatie gelegd wordt tussen investeringen in nieuwe woningen door sociale verhuurders en de ruimte die in het huurbeleid wordt gegeven. IJkmoment binnen de periode 2005–2010 is 1 januari 2008.


Bij de uitwerking van deze investeringsafspraken gelden de volgende uitgangspunten.

In de eerste plaats wordt – in lijn met mijn voornemens ter verhoging van de woningbouwproductie (brief van 21 september 2004, kamerstukken II 2004/05, nr. 27 562, nr. 4) – gekozen voor een regionale benadering. Dat wil zeggen dat per regio zal worden afgewogen of de voorgenomen investeringen zijn gerealiseerd en of daarmee het huurbeleid kan worden verruimd. Wanneer de woningbouwafspraken begin 2010 zijn uitgevoerd, zal het woningtekort in het totaal van de stedelijke regio's teruggebracht zijn tot 1,5%. In het kader van de woningbouwafspraken zullen de regio's zelf de fasering van de daarvoor benodigde woningbouw invullen. Voor overig Nederland zijn geen afspraken gemaakt maar mag, gelet op de ervaringen uit het verleden en de ruimte om voor natuurlijke aanwas te bouwen, eenzelfde ontspanning worden verwacht, zodat voor heel Nederland het woningtekort in 2010 op 1,5% kan liggen.

Op basis van de daarover tot nu toe bekende gegevens en Bouwprognoses verwacht ik dat het woningtekort begin 2008 kan zijn teruggebracht tot circa 2%. Daarmee ontwikkelt het woningtekort zich binnen de bandbreedte die ik in mijn brief van 30 september 2003 heb aangegeven als ambitie voor terugdringing van het tekort (1,5 tot 2% in 2010).


In de tweede plaats wordt -in lijn met mijn brief van 4 juni jl. en de uitgangspuntennotitie modernisering huurbeleid- leidend dat de huursombeperking voor sociale verhuurders in 2008 vervalt, tenzij de prestaties van sociale verhuurders op het terrein van de nieuwbouw niet geleverd zijn. Verhuurders die hun bijdrage aan de realisatie van de regionale opgaven hebben geleverd moeten in principe de ruimte krijgen om het huurbeleid te verruimen. Dit principe is bijvoorbeeld ook door de heer Hofstra aangehaald tijdens het algemeen overleg van 29 juni jl. Daarbij past echter wel de kanttekening dat er in de regio daadwerkelijk sprake moet zijn van een vergroting van het aanbod. Voor de verhuurders ligt er in die zin ook een (gezamenlijke) verantwoordelijkheid om de nieuwbouwaantallen te realiseren.


In de derde plaats is het van belang dat de afspraken tussen gemeenten en verhuurders ook -niet vrijblijvend- worden vastgelegd in prestatieafspraken.

In gesprekken met partijen (Aedes, VNG, G4 en G26) is deze noodzaak onderkend. Zowel Aedes als de organisaties van gemeenten (VNG, G4, G26) hebben daarbij benadrukt dat het maken van afspraken niet vrijblijvend mag zijn. Ik constateer dat partijen daarmee over en weer de noodzaak voelen om de knelpunten op de woningmarkt – in het bijzonder de nieuwbouwproductie – aan te pakken en bij te dragen aan de oplossingen. Ik vind dit een belangrijk signaal en wil bezien hoe het commitment over en weer versterkt kan worden. Daarbij geldt wel dat de verantwoordelijkheid om eruit te komen in de eerste plaats op lokaal niveau ligt. Waar nodig en mogelijk kan ik partijen daarbij ondersteuning bieden. Wanneer vervolgens, in tweede instantie, blijkt dat één van de partijen van oordeel is dat men niet bereid is tot blijvende afspraken te komen, ben ik bereid te interveniëren.

Partijen hebben daarnaast aangegeven dat de afspraken niet alleen beperkt zouden moeten worden tot nieuwbouwproductie maar dat ook – gegeven de uitbreiding van het geliberaliseerde gebied – afspraken over de toegang van huishoudens tot de geliberaliseerde woningmarkt van belang zijn.


Gegeven deze uitgangspunten wordt de samenhang tussen de investeringen en de ruimte in het huurbeleid als volgt vorm gegeven.


Met Aedes heb ik onderstaande aantallen woningen besproken voor de periode 2005 tot 2010 en welk deel van die woningen op 1 januari 2008 gebouwd zou kunnen zijn. Daarbij is uitdrukkelijk sprake van een indicatie van wat redelijkerwijs als te realiseren productie kan worden verwacht, veronderstellende dat de gemeenten ook voldoende investeringscondities daarvoor bieden, met name in termen van grond, en voldoende urgentie geven aan de te doorlopen procedures.

Indicatieve productie per jaar

  2005 2006 2007 2008 2009
Corporaties huur 10 000 10 000 15 000 20 000 25 000
Corporaties koop 5 000 5 000 6 000 7 500 7 500
Totaal 15 000 15 000 21 000 27 500 32 500

Op basis van deze aantallen op landelijk niveau zal de relatie tussen de investeringen en de verruiming in het huurbeleid als volgt vorm gegeven worden.


0 In het kader van de woningbouwafspraken zijn en worden er afspraken gemaakt over de woningbouwproductie in de verschillende regio's.

1 Op basis van de woningbouwafspraken en bovenstaande indicatieve aantallen zal op regionaal niveau een indicatie door het Rijk worden gegeven van de productie die van woningcorporaties kan worden verwacht. Daarbij hanteer ik een bandbreedte waarbinnen ik verwacht dat de bijdrage van de woningcorporaties in de betreffende regio zal liggen. Deze bandbreedte wordt vastgesteld om op regionaal niveau te komen tot een op maat gesneden differentiatie. De bandbreedte zal plus of min 10 % bedragen. Het totale aantal (uitgaande van het midden van de bandbreedte) voor alle regio's resulteert in het indicatieve landelijke aantal zoals aangegeven in bovenstaande tabel.

2 Gemeenten en sociale verhuurders zullen in het kader van de uitwerking van de woningbouwafspraken vervolgens overgaan tot het maken van prestatieafspraken over de te realiseren aantallen. Ik verwacht daarbij in lijn met bovengenoemde uitgangspunten tijdig een signaal van betrokkenen wanneer men het onderling niet eens wordt.

3 Langs deze lijn ontstaat er een definitief beeld van het aantal nieuwe woningen dat door corporaties in de periode 2005 tot en met 2010 wordt gebouwd. Indien de afgesproken aantallen niet binnen de -bij de indicatieve verdeling aangegeven bandbreedte- vallen, dan zal ik bestuurlijk overleg voeren om tot definitieve aantallen te komen. Medio 2005 kan ik vervolgens per regio de aantallen vaststellen die voor 1 januari 2008 door sociale verhuurders moeten worden gerealiseerd.

4 In april 2008 kan ik – op basis van de rapportages van sociale verhuurders en gemeenten en de CBS-cijfers over de woningproductie – per regio/provincie vaststellen of de corporaties de bijdrage aan de woningbouw geleverd hebben. Tot 2008 zal ik jaarlijks de invulling van de afspraken tussen gemeenten en verhuurders in de verschillende regio's intensief monitoren. Dit biedt de mogelijkheid om tijdig passende maatregelen te nemen. Op deze wijze is er daadwerkelijk zicht op het halen van de investeringen.

5 In 2008 kan de huursombeperking dan voor alle in de regio werkzame sociale verhuurders vervallen, tenzij de investeringen niet zijn gerealiseerd.

6 Wanneer de investeringen op regionaal niveau niet zijn gerealiseerd maar een individuele sociale verhuurder heeft wel zijn prestaties geleverd, zal de huursom voor die individuele woningcorporatie in de regio eveneens worden beëindigd, als tenminste de regionale ondergrens (-10% ) is gerealiseerd.

Ik sta voor de sociale verhuuders buiten de stedelijke regio's een soortgelijke aanpak voor.

Langs bovenstaande lijnen ligt er een goede aansluiting tussen de woningbouwafspraken in de bestuurlijke kolom en de afspraken tussen gemeenten en verhuurders. De nieuwbouw door de corporaties is van groot belang voor het realiseren van de productie in de regio's: zij geven immers mede invulling aan het onderdeel huurwoningen en sociale koop van de regionale woningprogramma's.

Aedes acht de genoemde indicatieve aantallen realistisch in de context van voldoende investeringscondities en gegeven de hiervoor geschetste systematiek. Zoals in de inleiding is aangegeven plaatst Aedes daarbij de kanttekening dat de sancties richting corporaties bij onvoldoende investeren (i.c. voortzetting van de huursombeperking) alleen mogelijk is als dit de corporatie verwijtbaar is. Deze lijn deel ik niet. Wanneer in een regio onvoldoende woningen zijn gerealiseerd, gelet op de noodzakelijke keuzemogelijkheden voor de burger, blijft de huursombeperking voor de corporaties in de regio bestaan.

Commerciële verhuurders

Particuliere investeerders realiseren momenteel zo'n 4000 huurwoningen per jaar. De IVBN heeft aangegeven dat haar leden hun jaarlijkse productie van momenteel circa 1650 huurwoningen zullen optrekken naar circa 4000 per jaar. Daarnaast heeft de IVBN aangegeven – op basis van onderzoek – een aanzienlijk grotere behoefte aan vrije sector huurwoningen te signaleren. Voor het kunnen realiseren van die behoefte zijn meerdere factoren van belang. Het gaat dan onder meer om het grondbeleid en de woningbouwprogrammering van gemeenten. Bij een verbetering van het investeringsklimaat zal de productie verder kunnen toenemen. Een verhoging van de productie van alle particuliere verhuurders samen zal in dat geval naar de 8000 nieuwe huurwoningen per jaar kunnen groeien, aldus de IVBN.

Ik ben voornemens met de IVBN tot afspraken te komen over een op landelijk niveau te realiseren aantal nieuwbouwwoningen in de periode 2005–2010. Ik zal daarbij nog bezien welke consequenties gerelateerd aan het huurbeleid richting commerciële verhuurders denkbaar zijn indien deze investeringen niet worden gehaald.

Financiële consequenties investeringen

De voorgestelde maatregelen zullen zowel voor de sociale als de commerciele verhuurders tot een financieel resultaat leiden dat enerzijds de beoogde investeringen en anderzijds een bijdrage van de verhuurders aan de betaalbaarheid verantwoord maken. De vermogensontwikkeling van de sociale sector bij deze maatregelen is positief te noemen.

3.5 De bijdrage van verhuurders aan de betaalbaarheid

Het pakket aan maatregelen dat het kabinet voorstelt is gericht op een verruiming van de mogelijkheden om prijs en kwaliteit van huurwoningen op elkaar af te stemmen. De huursubsidiesystematiek laat ik ongewijzigd. Dat betekent dat vanwege de grotere differentiatiemogelijkheden verhuurders voor (delen van) hun voorraad huurverhogingen kunnen doorvoeren die zullen leiden tot hogere huursubsidie-uitgaven.

Gezien deze omstandigheden acht het kabinet het redelijk en verantwoord om aan verhuurders een substantiële bijdrage te vragen aan de bekostiging door het Rijk van de betaalbaarheid van het wonen. Concreet gaat het dan om een bijdrage die voorziet in:

– Een bijdrage aan de betaalbaarheid van jaarlijks € 250 miljoen (met indexering);

– De toename van de huursubsidie-uitgaven te berekenen per tijdvak als gevolg van huurstijgingen boven inflatie, zowel in gereguleerd als geliberaliseerd gebied. Autonome ontwikkelingen vallen hier buiten en zijn voor rekening van het rijk.


Ik beraad mij thans op de concrete vormgeving van deze bijdrage van de verhuurders, de grondslagen waarop deze zal rusten en de verdeelsleutel over de verhuurders. De meest voor de hand liggende vorm lijkt de bestemmingsheffing in relatie tot de verdiencapaciteit op basis van de woningvoorraad. Een bestemmingsheffing stelt de overheid in staat om een deel van de specifieke kosten, die de overheid maakt om een bepaald doel te verwezenlijken, via een heffing terug te ontvangen van diegenen die de kosten mede veroorzaken. Omdat niet alleen sociale verhuurders maar ook commerciële verhuurders profiteren van de vraagondersteuning door middel van de huursubsidie en het ruimere huurbeleid, wordt nog onderzocht op welke wijze dit vorm gegeven kan worden.

Een tweede onderzoekspunt is op welke wijze de bijdrage zodanig kan worden vormgegeven dat de gewenste investeringen van verhuurders in nieuwbouw en herstructurering tot stand komen.


Een bestemmingsheffing vereist met het oog op de rechtszekerheid van zowel de betrokken verhuurders als het rijk een wettelijke grondslag.

Ik wil hierbij verhuurders evenwel niet de mogelijkheid ontnemen te komen tot onderlinge afspraken over de te hanteren verdeelsleutel. Zo heeft Aedes aangegeven de bijdrage bij voorkeur vorm te willen geven door een regeling voor de woningcorporaties onderling, waarbij het rijk een dergelijke regeling algemeen verbindend verklaart. Ik zal die mogelijkheid zorgvuldig afwegen zowel wat de juridische houdbaarheid betreft als op het punt van de zekerheid dat de bovengenoemde bijdrage op die wijze ook daadwerkelijk wordt opgebracht.


In mijn brief van 28 juni jl., geschreven naar aanleiding van het algemeen overleg van 24 juni, heb ik – op verzoek van de heer Hofstra – toegezegd verschillende mogelijkheden voor de vormgeving van de bijdrage te onderzoeken.

Ik heb onderzocht of de heffing kan worden vormgegeven door aan te sluiten bij de heffingen zoals het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting deze kan opleggen. Deze heffingen hebben echter een ander doel (sanering en projectsteun) en hebben een wettelijke grondslag die het niet toestaat een bijdrage zoals hiervoor bedoeld op te baseren. Ook hebben deze heffingen het karakter van een «revolving fund», waarbij de geheven middelen binnen de corporatiesector blijven en niet ten goede komen aan (de uitgaven van) het Rijk. Ik acht het daarom, ook gezien de thans daar reeds ondergebrachte taken, niet voor de hand liggen om de bijdrageheffing onder te brengen bij het Centraal Fonds.

Voorts heb ik de mogelijkheid bekeken dat deze bijdrage zou kunnen worden opgebracht uit een fiscale aanslag op verhuurders. Het blijkt echter dat een dergelijke aanslag om ficaal-juridische redenen niet beperkt kan worden tot de verhuur van woningen. Deze mogelijkheid heeft ook als nadeel dat de bijdrage zal toevloeien naar de algemene rijksmiddelen, en daarmee (o.a. voor de verhuurders) niet meer herkenbaar zal zijn als specifieke bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen. Deze mogelijkheid heeft om die redenen niet mijn voorkeur.

Ik memoreer overigens dat ik uw Kamer, tijdens een Algemeen Overleg over het Besluit beheer sociale huursector op 27 oktober jl., heb toegezegd u nader te informeren over de mogelijkheden woningcorporaties volledig onder de Vennootschapsbelasting (Vpb) te brengen en de daarmee gemoeide mogelijke opbrengsten. Een eerste verkenning hiervan heeft tot het inzicht geleid dat de bij de Vpb gehanteerde systematiek van afschrijvingen ertoe leidt dat de heffing onvoldoende oplevert om aan de taakstelling te kunnen voldoen. Een heffing op verhuur past ook slecht in de systematiek van de Vpb, omdat de inkomsten uit pure verhuur gezien worden als beleggingsinkomsten, die vrijgesteld zijn van Vpb. De Vpb belast het bedrijfsmatig handelen in woningen (verkoop of investeren voor verkoop). Dit zou ertoe kunnen leiden dat bijvoorbeeld woningcorporaties die een actief verkoopbeleid hebben, meer moeten afdragen dan woningcorporaties die een weinig actief beleid voeren. Verder gaan van een algemene Vpb-plicht ongewenste gedragsprikkels uit. Zo zouden rijkere corporaties hun resultaat kunnen drukken door geringe huurstijgingen te vragen. Ik acht daarom aan een heffing op grond van de Vpb teveel bezwaren verbonden.

4. De effecten voor de burger

4.1 Betaalbaarheid

In mijn brief aan de Tweede Kamer van 24 juni 2004 heb ik effecten met betrekking tot de woonlasten van het toekomstige huurbeleid in beeld gebracht. Deze effecten zijn apart zichtbaar gemaakt voor drie groepen huishoudens (huurders met huursubsidie, huurders met een inkomen tot de ziekenfondsgrens4 en huurders met een hoger inkomen) door middel van veranderingen in de netto huurquote over de periode 2005–2010.

Uitgaande van de woonlastenontwikkeling bij ongewijzigd beleid, dat wil zeggen een huurbeleid waarbij de huurstijging gelijk is aan het vijfjaarsvoortschrijdende inflatiecijfer, heb ik in mijn brief van juni het afzonderlijke effect van verschillende beleidsmaatregelen op de netto huurquote vermeld (kamerstuk vergaderjaar 2003–2004; 27 962 nr. 26)5.


In bovengenoemde brief zijn de effecten van een aantal beleidsmaatregelen nog niet meegenomen, omdat deze effecten nog niet nader waren geconcretiseerd en gekwantificeerd. Het gaat om de volgende beleidsmaatregelen:

– verruiming van de geliberaliseerde sector tot 25%;

– de extra huurstijging voor woningen met een lage huur en een grote afstand tot maximaal redelijk;

– aanpassing van het woningwaarderingstselsel met vervanging van een deel van de woningpunten door de WOZ-waarde;

– de opslag in de maximale huurstijging per woning voor huurders in nieuw geliberaliseerd gebied die geen huursubsidie ontvangen (het overgangsregime).


Tevens is de maximale huurstijging per woning in de tijd voor gereguleerd gebied aangepast ten opzichte van de reeks in de brief van juni. Ook de eigen bijdrage verhoging voor huursubsidieontvangers met ingang van 2004 (voortkomend uit de taakstelling van € 210 miljoen en niet uit de modernisering huurbeleid) is nu in de woonlasten verwerkt. Ten slotte is bij de nieuwe ramingen rekening gehouden met een reële inkomensontwikkeling van huurders van gemiddeld 0,3% per jaar. Deze inkomensstijging is afgeleid van een van de midden scenario's (Transatlantic Market) van de meest recente lange termijn scenario's van het CPB.


Om uitspraken te kunnen doen over het gemiddelde effect van het gehele pakket aan maatregelen, zijn de effecten geraamd met een dynamisch model. Dat betekent dat in het model ook vooronderstellingen zijn opgenomen over gedragsreacties van verhuurders.

Zo is de huurontwikkeling en daarmee de woonlastenontwikkeling in de huursector mede afhankelijk van de mate waarin verhuurders gebruik maken van de ruimte die zij krijgen in het huurbeleid. Om de effecten hiervan inzichtelijk te maken zijn de woonlasteneffecten voor twee scenario's met betrekking tot het gedrag van sociale verhuurders gepresenteerd. In scenario I benutten corporaties 50% van de ruimte die zij krijgen in geliberaliseerd en 100% gereguleerd gebied. In scenario II maken corporaties voor 100% gebruik van de huurverhogingruimte (bij zittende huurders en bij mutaties).


Ter toelichting het volgende:

De tabel geeft netto huurquotes weer. Dat zijn de nettohuren (rekening houdend met huursubsidie) gedeeld door het besteedbaar inkomen.

– De eerste rij in de tabel geeft de woonlastenontwikkeling voor alle huurders in de totale huursector in het referentiescenario weer onderverdeeld naar huishoudensgroepen. Als referentie is vermeld de woonlastenontwikkeling indien het huidige beleid met huurstijging gelijk aan vijfjaars gemiddelde inflatiecijfer zou worden voortgezet.

– De eerste rij van zowel scenario I als II geeft de gemiddelde woonlastenontwikkeling per huishoudensgroep weer voor alle huishoudens binnen deze periode.

– De tweede rij van beide scenario's geeft de gemiddelde huurquote van alle huishoudens in gereguleerd gebied weer.

– De derde rij van beide scenario's geeft de gemiddelde huurquote weer van alle huishoudens in geliberaliseerd gebied, die niet verhuisd zijn (de zittende huishoudens) maar met een overgangsregime te maken hebben.

Niet vermeld zijn de huishoudens die er zelf voor kiezen om naar of binnen het geliberaliseerd gebied te verhuizen. Zij kunnen te maken krijgen met een lagere, gelijke of (fors) hogere huur. De huurstijgingen kunnen leiden tot huurquotes van 40% en meer. Overigens blijkt ook uit het Woningbehoefte Onderzoek 2002 dat in de huidige situatie circa 150 000 huishoudens huurquoten boven de 40% hebben. Bij een verhuizing naar een financieel passende woning in het gereguleerde gebied zal zich dit niet voordoen.

Tabel 1. Mogelijke effecten huurbeleid op de netto huurquote van huurders in de periode 2004–2009.

Huurquote (macro quote) Huurders met huursubsidie (HS) Huurders met inkomen tot de ziekenfondsgrens zonder HS Huurders met hoger inkomen Totaal
  ultimo ultimo ultimo ultimo
  2004 2009 2004 2009 2004 2009 2004 2009
Referentiescenario                
Huurstijging = 5 jaars gem. inflatie 24,3 25,2 26,4 27,0 15,9 16,2 20,7 21,2
Huurbeleid                
+ Scenario I (50% ruimtegebruik) 24,3 25,2 26,4 29,4 15,9 17,1 20,7 22,4
waarvan in gereguleerd gebied 24,2 25,1 25,4 25,7 15,4 15,6 20,6 21,1
in geliberaliseerd gebied (zittende huurders*) 24,9 26,4 30,9 32,5 16,9 18,2 20,7 22,4
                 
+ Scenario II (100% ruimtegebruik) 24,3 25,3 26,4 30,4 15,9 17,4 20,7 22,9
waarvan in gereguleerd gebied 24,2 25,1 25,4 26,0 15,4 15,8 20,6 21,3
in geliberaliseerd gebied (zittende huurders*) 24,9 26,4 30,9 32,5 16,9 18,2 20,7 22,4

* met overgangsregime. Deze rij in de tabel betreft quoten van huishoudens die niet verhuizen.


Ten aanzien van het effect van dit gehele pakket van beleidsmaatregelen op de huurquoten is het zinvol om onderscheid te maken naar:

a) huurders in de gereguleerde sector

b) huurders in het overgangsregime van gereguleerd naar geliberaliseerd per 1 juli 2006.


Ad a

In het gereguleerde gebied zorgt het complex van maatregelen gemiddeld voor een stijging van de netto huurquote in vijf jaar met in totaal 0,5 procentpunt (en 0,7 procentpunt in de variant met 100% ruimtegebruik). De woonlastenontwikkeling verandert voor deze groep huishoudens nauwelijks ten opzichte van het referentiescenario zonder de beleidsmaatregelen. Een belangrijke constatering is dus dat er gemiddeld genomen voor 2,3 miljoen huurders in het gereguleerde gebied met betrekking tot de woonlasten nagenoeg niets verandert. Op het niveau van individuele huishoudens kan de stijging uiteraard hoger of lager uitkomen.


Ad b

Voor huurders in het overgangsregime zijn dergelijke cijfers sterk afhankelijk van het gedrag van zowel verhuurders als huurders. Voor verhuurders speelt de vraag of zij de maximaal toegestane huurstijging ook daadwerkelijk zullen benutten; dit is onder andere afhankelijk van de marktsituatie van de woningen. Voor huurders is de vraag of zij gedurende de vier jaar overgangsregime in hetzelfde huis blijven wonen of dat zij ervoor kiezen te verhuizen, hetzij naar de gereguleerde sector, hetzij naar de geliberaliseerde sector. In totaal zullen 644 000 huishoudens met het overgangsregime te maken hebben. Hier is nog een onderscheid te maken in huurders met en zonder huursubsidie.

– Voor huurders met huursubsidie in het overgangsregime (naar schatting een vijfde van de huishoudens in het overgangsregime) verandert er relatief weinig. Zij ervaren gedurende vijf jaar een lastenstijging van in totaal ca 1,5%. Dit is gemiddeld voor deze groep huishoudens een ca. 0,6% procentpunt hogere stijging als in het referentiescenario zonder de beleidsmaatregelen.

– Huishoudens zonder huursubsidie die niet verhuizen hebben een grotere stijging in hun woonlasten, te weten gemiddeld ca. 1,3% tot ca. 1,6 % tot 2010. Dit is gemiddeld voor deze groep huishoudens een ca. 1,0 procentpunt hogere stijging als voor alle huurders in het referentiescenario zonder de beleidsmaatregelen.


Voor meer gedetailleerde informatie over de gehanteerde veronderstellingen verwijs ik naar bijgevoegd analyserapport.

4.2 Het tegengaan van ongewenste segregatie

Tijdens de bespreking in de Kamer is door verschillende partijen, onder meer door de heer Depla en mevrouw Huizinga-Heringa, de vrees uitgesproken dat de voorliggende voorstellen segregatietendensen zullen versterken. Het tegengaan van ongewenste segregatie is een speerpunt van het kabinetsbeleid, en daarmee vanzelfsprekend ook een toetspunt voor de modernisering van het huurbeleid. Ongewenste segregatie is een verschijnsel waaraan een complex van meestal langjarige oorzaken ten grondslag ligt. De huurprijsopbouw van de woningvoorraad speelt een rol, maar het huurbeleid is daarbij noch als oorzaak, noch als oplossing doorslaggevend. De beste manier om segregatie tegen te gaan komt vanuit andere invalshoeken. Ik noem inkomensbeleid, werkgelegenheid en opleiding als belangrijke factoren. Daarnaast zijn de veiligheid in de wijk, integratie alsmede de kwalititeit van de openbare ruimte belangrijke factoren. Ten slotte is de mate waarin sprake is van een gedifferentieerde opbouw van de voorraad van belang. Deze factoren tezamen bepalen in grote mate of iemand in een bepaalde wijk het woonklimaat vindt dat bij hem of haar past.

Het is van belang de relatie tussen het huurbeleid en segregatie nauwkeurig te bezien. Vooral ook de situatie op regionaal niveau en lokaal niveau. Ik heb daarbij de situatie in Amsterdam en Rotterdam betrokken. Dit geeft de volgende beelden te zien.


Nederland beschikt over een woningvoorraad die, vanwege de ruimtelijke spreiding en variatie in de prijsopbouw, mogelijkheden biedt om op wijkniveau tot een evenwichtige bevolkingssamenstelling te komen. De sociale woningvoorraad draagt daar in belangrijke mate aan bij. Tot op wijkniveau kan vaak worden vastgesteld dat woningcorporaties een substantieel deel van de voorraad in beheer hebben. In diverse steden is het aantal goedkope woningen aanzienlijk groter dan de omvang van de aandachtsgroep.

Omdat de Amsterdamse en Rotterdamse woningmarkt in een omgekeerde verhouding tot elkaar staan, is van deze steden een nadere analyse gemaakt. Op het eerste gezicht lijkt in Amsterdam de toegang van lagere inkomens tot aantrekkelijke (centrum-) wijken bij uitbreiding van het geliberaliseerde gebied minder te worden en daarmee uitsluitend voor hogere inkomens toegankelijk te zijn. In Rotterdam lijken lagere inkomens op het eerste gezicht juist in de stad «gevangen» te blijven omdat de aantrekkelijkere wijken aan de rand van de stad voor de hogere inkomens gereserveerd zouden zijn. Bij nadere beschouwing blijkt dit in beide gevallen veel genuanceerder te liggen.

In de ROA-regio resulteert een liberalisatiegrens van €130 000,- per Amsterdams stadsdeel in een verschillend aandeel van geliberaliseerde woningen. Maar zelfs in het stadsdeel met het grootste aandeel geliberaliseerde woningen (Zuideramstel) blijft een gereguleerde woningvoorraad over van 40%. Het overgrote deel van dit percentage is in bezit van de corporaties. Ook wanneer naar het lagere schaalniveau van buurten en wijken wordt gekeken, dan blijkt de Amsterdamse woningvoorraad nog steeds zeer gevarieerd te zijn naar prijs en daarmee mogelijkheden te bieden voor een gemêleerde bevolkingsopbouw.


Een zelfde conclusie geldt voor Rotterdam. Bij een liberalisatiegrens van €115 000 geldt dat in alle deelgemeenten sprake is van een substantiele omvang van de gereguleerde voorraad. Anders dan in Amsterdam wordt de huursector in Rotterdam gekenmerkt door lage WOZ-waarden. Slechts in drie deelgemeenten (Hillegersberg-Schiebroek, Prins Alexander en Centrum) is het aandeel huurwoningen met een WOZ-waarde boven de€115 000 tussen de 10% en de 20%. In de overige deelgemeenten is dit lager. De sociale voorraad ligt in deze drie deelgemeenten op respectievelijk 36%, 53% en 41%. Wat betreft het corporaties kan worden opgemerkt dat zij ook in de meest aantrekkelijke Rotterdamse wijken voldoende bezit hebben om de doelgroep te huisvesten. Hoewel de druk op het goedkopere segment in Rotterdam groot is, kenmerkt de voorraad zich door een grote overmaat aan sociale huurwoningen in relatie tot de omvang van de doelgroep. Tegelijkertijd is er een tekort aan middeldure en duurdere segmenten. De inzet van de gemeente, corporaties en marktpartijen is er dan ook op gericht te investeren in deze duurdere segmenten. In de Woonvisie van Rotterdam moet het percentage van goedkope huurwoningen van 78% nu, verder dalen naar 65% in 2017.

De gemeenten om Rotterdam heen beschikken ook over een relatief groot aandeel sociale huurwoningen. Bij de uitgangspunten voor liberalisatie uit deze brief blijft ook in de omliggende gemeenten het gereguleerde deel van de huurwoningenvoorraad aanzienlijk. Door delen daarvan beschikbaar te houden voor huishoudens uit Rotterdam, ontstaat in die stad meer ruimte voor sloop en herstructurering, waardoor in Rotterdam meer middeldure en dure woningen aan de voorraad kunnen worden toegevoegd.

Het kabinet acht de situatie in Rotterdam van zodanige aard dat het geëigend is om hiervoor een uitzonderingswet te ontwikkelen, om de grootstedelijke problematiek in brede zin aan te pakken.


De in deze brief voorgestelde maatregelen leiden tot een verruiming van de mogelijkheden voor verhuurders voor het voeren van een gedifferentieerd huurbeleid. De mogelijkheid om te differentiëren is een kans voor de ontwikkeling van een gericht beleid door verhuurders, in overleg met de lokale partners. Sommige wijken zijn gediend met een stabiele prijsontwikkeling, andere wijken juist met een meer gedifferentieerde prijsontwikkeling. Daarnaast ga ik ervan uit dat verhuurders gebruik maken van de mogelijkheid om geliberaliseerde woningen aan te bieden conform het gereguleerde huurprijsregime. Van met name sociale verhuurders kan worden verwacht dat zij dit doen om duurdere wijken toegankelijk te houden of te maken voor huishoudens met een lager inkomen. Eerder in deze brief heb ik al aangegeven dat ik in dit verband verwacht dat gemeenten en verhuurders niet-vrijblijvende afspraken maken over de beschikbaarheid van voldoende woningen voor huishoudens met lage inkomens. Ik ga ervan uit dat de afspraken zich ook uitstrekken tot de spreiding van de beschikbare woningen over de verschillende wijken. In Amsterdam bijvoorbeeld bestaan al jaren beleidsafspraken tussen corporaties en gemeente waarin o.a. de overmaat van sociale huurwoningen t.o.v. de doelgroep in de wijken is vastgelegd. Er is gegeven de doelstellingen van de corporaties alle reden om deze afspraken voort te zetten.

Ook in het kader van de woningbouwafspraken zijn de centrumgemeenten en de omliggende gemeenten als het ware op elkaar aangewezen om sluitende afspraken met elkaar te maken over de opvang van de aandachtsgroep. Ik acht dergelijke – niet vrijblijvende – afspraken van essentieel belang en ik zal, indien partijen er zelf niet uitkomen, zonodig zelf interveniëren.


In praktisch alle Meerjarige Ontwikkelingsplannen (MOP's) die door de 30 grote gemeenten in het kader van ISV/GSB recent zijn gemaakt, is een meer gedifferentieerde cq te differentieren woningvoorraad in wijken, uitgangspunt voor stedelijke vernieuwing. Kijkend naar de wijken waar ongewenste segregatie zich voordoet, valt mij vooral op, naast de sociaal-economische problematiek, dat dit meestal ook de wijken zijn met een verouderde en eenzijdig samengestelde woningvoorraad. De noodzaak tot fysieke ingrepen in de woningvoorraad is om deze redenen vaak groot. De verruiming van het huurbeleid maakt het voor verhuurders aantrekkelijker om te investeren in nieuwbouw en herstructurering. De eenzijdigheid van de woningvoorraad kan dan in de betreffende wijken worden doorbroken en de woningkwaliteit verbeterd. Dit is volledig in lijn met het beleid met betrekking tot stedelijke vernieuwing en herstructurering, en met het Grotestedenbeleid Het opvangen van huishoudens die vanwege sloop of ingrijpende woningverbetering in het kader van de herstructurering elders gehuisvest moeten worden, kan ook onderdeel uitmaken van bovenbedoelde afspraken. Overigens moet dit in z'n juiste proporties worden bezien. De praktijk in zowel Amsterdam als Rotterdam laat zien dat het aantal jaarlijks vrijkomende betaalbare woningen groter is dan het aantal huishoudens dat vanwege herstructurering elders gehuisvest moet worden. Het voorgestelde huurbeleid brengt daarin geen substantiële verandering.


Het tegengaan van segregatie heeft een regionale context. Van belang is dat zowel in de centrumstad als in de randgemeenten voldoende betaalbare woningen beschikbaar blijven. Een regionale liberalisatiegrens brengt echter met zich mee dat vooral in de randgemeenten het percentage dat in het geliberaliseerde deel valt relatief hoog is. Dat vormt een belangrijk argument om een maximum te stellen aan het percentage woningen dat in een gemeente onder het geliberaliseerde segment kan vallen.


Mijn conclusie is dat maatregelen in het kader van de modernisering van het huurbeleid in combinatie met de woningbouwafspraken, de aanpak van de oude stadswijken en de lokale afspraken tussen partijen kan bijdragen aan het tegengaan van segregatie. Dit om de volgende redenen:

– De praktijk laat zien dat de woningvoorraad in de grotere steden over het algemeen een gedifferentieerd beeld laat zien op wijk en buurtniveau. Daar komt door de liberalisatievoorstellen geen substantiële negatieve verandering in, mede door de beperking van de maximale liberalisatie per gemeente.

– De herstructurering en de 56 wijken aanpak bevorderen dat al te monotoon gebouwde wijken gedifferentieerd worden. De maatregelen in het kader van het huurbeleid vormen geen belemmering voor de noodzakelijke schuifruimte voor het herstructureringsproces.

– De maatregelen uit het huurbeleid bieden voldoende kader en maatwerk voor maatwerk op regionaal en lokaal niveau in de vorm van – niet vrijblijvende – afspraken tussen gemeenten onderling en gemeenten en verhuurders om segregatie tegen te gaan. Zonodig zal ik interveniëren indien die afspraken niet tot stand komen.

5. Het verdere traject

De planning voor de komende maanden ziet er als volgt uit:

2004: overleg met de Kamer en uitwerking convenanten.
Voorjaar 2005: ondertekening convenanten
Medio 2005: definitief investeringsprogramma verhuurders
1 juli 2005: nieuw huurprijsregime
2006: start bijdrage verhuurders aan financiering huursubsidie
1 juli 2006: invoering nieuwe liberalisatiegrens en wijziging WWS
1 januari 2008: ijkpunt huurbeleid in 2008 en 2009 op basis van investeringen

6. Conclusie

Samengevat in een aantal kernbegrippen ziet het pakket van maatregelen er als volgt uit:

Betere werking van de woningmarkt:

• Uitbreiding van het geliberaliseerde gebied tot 25% van de huurwoningenmarkt.

• Betere verhouding tussen prijs en kwaliteit in het woningwaarderingsstelsel.

• Differentiatieruimte voor verhuurders om bij woningen een betere prijs/kwaliteitsverhouding te realiseren.

Meer investeringen:

• Koppeling tussen ruimte in het huurbeleid en investeringen.

• Vergroting van de bouwproductie bij zowel sociale als commerciële verhuurders.

Betaalbaarheid:

• In de jaren 2005 en 2006 lagere huurstijgingen dan bij voortzetting van het huidige beleid.

• In de jaren daarna meer keuzeruimte voor huurders op de woningmarkt.

• De huursubsidie-ontvangers worden beschermd.

Segregatie:

• Maatregelen in het kader van de modernisering van het huurbeleid in combinatie met de woningbouwafspraken, de aanpak van de oude stadswijken en de lokale afspraken tussen partijen kunnen bijdragen aan het tegengaan van segregatie.


De thans voorliggende voorstellen leiden ertoe dat de bezuinigingstaakstelling is ingevuld en dat de huidige meerjarenraming voor de stedelijke vernieuwingsgelden en het huursubsidiebudget gehandhaafd kan blijven. Beide budgetten spelen een cruciale rol bij de aanpak van de stedelijke vernieuwing en het voorkomen van segregatie.


Met deze maatregelen wordt naar mijn mening een nieuwe fase in het huurbeleid ingeluid en een belangrijke stap gezet naar een betere werking van de woningmarkt, met als doelstellingen een hogere nieuwbouwproductie, een doortastende aanpak van de herstructurering en een gemoderniseerd huurbeleid. Het nieuwe karakter komt in de eerste plaats tot uiting in de uitbreiding van het geliberaliseerde gebied. Voor dit deel van de woningmarkt, maximaal een kwart van de gehele huurwoningenmarkt, wordt de overheidsregulering losgelaten en wordt het beroep dat wordt gedaan op de eigen verantwoordelijkheid van huurders en verhuurders groter. Naar mijn stellige overtuiging maakt dit het investeren voor verhuurders in woningbouw aantrekkelijker.

In het gereguleerde deel van de woningmarkt neemt de ruimte om de huurprijzen gedifferentieerd aan te passen toe, wat ook bijdraagt aan een aantrekkelijker investeringsklimaat, maar daarbij gelden een aantal restricties. Zo is de stijging van de huursom bij woningcorporaties in de jaren tot en met 2007 beperkt. Voor de jaren daarna is er, zowel voor sociale als voor commerciële verhuurders, een relatie tussen de ruimte in het huurbeleid en de gerealiseerde investeringen in nieuwe woningen. De keuzevrijheid en de betaalbaarheid voor huurders zijn daarmee uitgangspunt.

Tegelijkertijd wordt de positie van de huurders en hun organisaties en de positie van de woningcorporaties tegenover het rijk en hun andere belanghebbenden opnieuw tegen het licht gehouden. Doel is het in evenwicht houden of brengen van de verschillende posities op de woningmarkt van huurders en verhuurders, en verder het zekerstellen van de maatschappelijk vereiste prestaties door de corporaties.


Al met al kent het pakket van maatregelen dus «checks and balances» die de positie van huurders en verhuurders in evenwicht houden. En dat is een voorwaarde voor een goed functionerende woningmarkt.


De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
S.M. Dekker

1  Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.

2  Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.

3  Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer

4  Definitie inkomensgrens voor huishoudens tot ziekenfondsgrens per 2002: belastbaar inkomen voor huishoudens tot 65 jaar 30 700,–, voor huishoudens 65 jaar en ouder: € 19 550,–.

5  Bij de presentatie van de cijfers waarin deze effecten op de huurquoten wel zijn gekwantificeerd moet nog een technische kanttekening worden gemaakt. De berekening van de netto huurquoten in de brief van juni jl. gaan uit van individueel huishouden (een zgn. microquote). Wanneer deze berekening voor alle huishoudens gezamenlijk wordt gemaakt (macroquote) leidt dit tot een nominaal ander niveau van de quoten, maar de mutaties (in procentpunten) blijven gelijk. Door uit te gaan van de macrocijfers kan ook rekening gehouden worden met de dynamiek van zowel inkomensontwikkelingen als verhuisbewegingen, doorstroming etc.