Direct naar (in deze pagina): inhoud, zoekveld of menu.

  • Download PDF

Huurbeleid

27 926 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER

Vergaderjaar 2004-2005

Nr. 43

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal


Den Haag, 4 februari 2005


Op 27 december 2004 heeft u mij de vragen doen toekomen die zijn gesteld door de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer naar aanleiding van mijn voorstellen voor de modernisering van het huurbeleid zoals opgenomen in mijn brief van 19 november jl. (kamerstukken 2004–2005, 27 926, nr. 39). Inmiddels heb ik ten aanzien van het huurbeleid aanvullende voorstellen ontwikkeld waarover in de Ministerraad van 4 februari besluitvorming heeft plaatsgevonden. Met deze brief informeer ik u hierover. Ik hecht eraan uw Kamer zo spoedig mogelijk te informeren over deze voorstellen. Aangezien deze voorstellen consequenties hebben voor de beantwoording van de door de vaste commissie gestelde vragen is het niet mogelijk de antwoorden aan de commissie nu mee te sturen. Ik zal u echter de beantwoording begin volgende week doen toekomen. Wel zend ik de door mij toegezegde studies naar de gevolgen van de modernisering van het huurbeleid voor de segregatie bijgaand toe. Daarbij is ook het in overleg met het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid opgestelde koopkrachtbeeld gevoegd.


Van verschillende zijden, zowel politiek als maatschappelijk, is de afgelopen tijd breed gediscussieerd over de noodzaak om de woningmarkt in beweging te krijgen. Dát de woningmarkt weer vlot moet worden getrokken heeft algemene instemming, alleen met betrekking tot de wijze waarop verschillen de inzichten. De discussie concentreert zich daarbij op de spanning op de woningmarkt in relatie tot de uitbreiding van het geliberaliseerde gebied zoals in mijn brief van 19 november jl. (kamerstukken II 2004–2005, 27 926, nr. 39) beschreven, en de mogelijke ongewenste neveneffecten voor huishoudens die dat met zich mee brengt. Op dit punt zal ik in deze brief nadere voorstellen doen.

Daarnaast zal ik ook nog enkele andere onderdelen van mijn voorstellen nader toelichten.


Mijn voorstellen zijn gedaan in het licht van de koers die het kabinet in het hoofdlijnenakkoord heeft vastgelegd: «Het over de hele linie teruglopende bouwvolume en de kwaliteit en diversiteit van de (achterstands)wijken in de grote steden vergen een stevige aanpak. Van gemeenten en woningcorporaties wordt verwacht dat zij in lijn met de door hen onderling gesloten convenanten, hun verantwoordelijkheid waarmaken voor een betekenisvolle verhoging van het bouwvolume in het algemeen en voor een extra inspanning in achterstandswijken in grote steden in het bijzonder». Deze lijn heeft zijn vertaling gekregen in de VROM begroting 2004 waar het kabinet heeft aangegeven dat het de werking van de woningmarkt en de doorstroming daarin wil verbeteren door vergroting van de ruimte voor verhuurders om binnen grenzen meer marktconforme huurprijzen toe te passen. Door deze verruiming worden zij in staat gesteld meer te investeren waartegenover het kabinet hen vraagt de betaalbaarheid van het wonen voor kwetsbare groepen te waarborgen. In de VROM begroting 2004 is daarover aangegeven: «Om de betaalbaarheid voor de lagere inkomens te waarborgen wordt de financiële ruimte gezocht in een combinatie van het huurbeleid en huursubsidie». Met de voorstellen die nu voorliggen kan ik invulling geven aan deze doelstellingen waarmee verdere bezuinigingen op het ISV of de huursubsidie worden voorkomen.


Zoals gezegd zijn alle deelnemers aan het debat het erover eens dat de woningmarkt op slot zit waardoor woningzoekenden maar zeer moeizaam aan een woning kunnen komen. Vooral huishoudens met lage inkomens, starters en ouderen worden hiervan de dupe. Dit is voor mij ook de reden geweest om voorstellen te doen die zich direct richten op de werking van de huurwoningenmarkt. In essentie gaat het om het vergroten van de keuzevrijheid door vergroting van het aanbod. Daarvoor is een beter investeringsklimaat en een betere prijs/kwaliteitsverhouding bij huurwoningen nodig. Dit maakt het noodzakelijk dat het geliberaliseerde gebied op termijn wordt uitgebreid wanneer de woningmarkt ontspannen is. Maar zolang de woningmarkt gespannen is kies ik, als toevoeging aan mijn voorstellen uit de brief van 19 november jl. voor een overgangsperiode waarin sprake is van een breed gebied met een gematigde huurontwikkeling, naast het gereguleerde gebied en een beperkt geliberaliseerd segment.


Ook zal ik het woningwaarderingsstelsel – voor in ieder geval de elementen locatie en ligging – herijken. Voor de zomer zal ik de eerste voorstellen tot wijziging van het woningwaarderingsstelsel presenteren mede op basis van de WOZ waarde.


Omdat we ons geen vrijblijvendheid kunnen permitteren maak ik tegelijkertijd afspraken met verhuurders over aantallen nieuw te bouwen woningen. Het gaat daarbij om meer dan 110 000 woningen van met name corporaties. De samenleving mag verwachten dat maatschappelijke ondernemingen met een wettelijke taak om zorg te dragen voor de huisvesting van diegenen die op betaalbare woningen zijn aangewezen, hun opdracht waarmaken. Ik ga er dan ook van uit dat – in lijn met het eerder aangehaalde hoofdlijnenakkoord – juist sociale verhuurders de professionele daadkracht hebben om de lokaal noodzakelijke prestaties te leveren, in nauw overleg met de gemeenten. De realisatie door corporaties van de thans voorziene woningbouwproductie van ruim 110 000 woningen in de periode 2005 tot 2010 is van groot belang. Ik zal de corporaties jaarlijks strikt beoordelen op hun prestaties en de inzet van hun vermogen voor investeringen in betaalbare woningen.

De door mij en Aedes ingestelde Commissie relatie Rijk/Corporaties zal al in het tweede kwartaal van 2005 met voorstellen komen hoe prestaties van corporaties zekerder gesteld kunnen worden, in relatie tot mijn ministeriële verantwoordelijkheid.

Een overgangsgebied met een gematigde huurontwikkeling

Om de woningmarkt weer in beweging te krijgen is het noodzakelijk om een beter investeringsklimaat voor verhuurders te scheppen. Met name in het segment van voor middeninkomens bereikbare huur- en koopwoningen is de vraag groot. Verruiming van dit aanbod is cruciaal om de keuzemogelijkheden voor woningzoekenden te vergroten. Het bijbouwen van huurwoningen in juist dit segment is van doorslaggevend belang, niet alleen omdat er nu vraag naar is en ze gunstige doorstoomketens op gang brengen, maar ook omdat ze bij een aantrekkende economie desgewenst omgezet kunnen worden naar koopwoningen. Het zijn dus ook de woningen voor de toekomst.


Het is zaak om gegeven de huidige gespannen woningmarkt de voorwaarden te creëren om enerzijds het aanbod maximaal te verhogen maar anderzijds de huurders voldoende bescherming te geven. Daarom zal er – tot de woningmarkt meer onspannen is – sprake zijn van drie te onderscheiden huurgebieden:

– het gereguleerde gebied met een sterke huurprijsbescherming, zoals beschreven in mijn brief van 19 november jl.,

– een beperkt geliberaliseerde gebied waar – evenals nu – de huurprijs vrij tussen de huurder en de verhuurder wordt afgesproken en

– een breed overgangsgebied tussen deze beide voornoemde segmenten, van op termijn te liberaliseren woningen, waar de komende jaren nog sprake zal zijn van een gematigde huurontwikkeling zolang de woningmarkt gespannen is.


Invoering van dit stelsel betekent dat ik per 1 juli 2006 deze drie categorieën – waaronder het overgangsgebied – in regelgeving zal aanwijzen op basis van de WOZ-waarde van de woningen.

De grenzen tussen het gereguleerde gebied, het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied

Voor mij is altijd uitgangspunt geweest dat het gereguleerde deel van de woningvoorraad zodanig groot moet zijn dat alle doelgroephuishoudens, dat wil zeggen alle huishoudens met een inkomen tot aan de maximale huursubsidiegrens, er een woning moeten kunnen vinden inclusief een bepaalde keuzeruimte. Dat kan bij een landelijk percentage van 75% gereguleerd. Bij een gereguleerd gebied van deze omvang kunnen niet alleen alle doelgroephuishoudens in dit gebied gehuisvest worden, maar grosso modo ook alle huishoudens met een inkomen onder de ziekenfondsgrens.


Logischerwijze is het doel om de duurste woningen te liberaliseren, niet alleen omdat dit aansluit bij de huidige praktijk, maar ook omdat deze woningen financieel het meest passend zijn voor huishoudens die niet op het gereguleerde gebied zijn aangewezen. Het principe om bij liberalisatie uit te gaan van de duurste woningen blijft ongewijzigd ten opzichte van de huidige praktijk; ik heb in mijn brief van 19 november wel een andere grondslag gekozen, te weten de WOZ-waarde van woningen als onderscheidend criterium en niet de feitelijk gevraagde huur. Daarmee wordt beter aangesloten bij de waardering door woonconsumenten en dat is noodzakelijk voor de herkenbaarheid en acceptatie bij huurders.


Als derde nieuwe categorie onderscheid ik een overgangsgebied tussen het gereguleerde en geliberaliseerde gebied. Dit overgangsgebied zal zo'n 20% van de huurwoningen omvatten, en wel de middeldure huurwoningen. Op deze wijze geef ik een verfijning aan de in mijn brief van 19 november jl. aangegeven liberalisatie.


De bovengrens van het gereguleerde gebied, zijnde de 75% goedkoopste huurwoningen, komt uitgedrukt in WOZ-waarde van het ijkjaar 1999 voor Nederland als geheel uit op circa € 115 000,- Aangezien de woningmarkt niet zozeer op landelijk maar veeleer op regionaal niveau functioneert en er verschillen zijn tussen de regio's voor wat betreft de omvang van de doelgroep en de samenstelling van de woningvoorraad, heb ik in mijn brief van 19 november jl. de landelijke grens doorvertaald naar regionale grenzen. Dit heeft geresulteerd in drie regionale grenzen, te weten € 100 000,- , € 115 000,- en € 130 000,-(ijkjaar 1999). Met de keuze van deze grenzen wordt ook op regionaal niveau voldaan aan mijn uitgangpunt dat het gereguleerde deel van de woningvoorraad groot genoeg moet zijn om alle huishoudens behorend tot de doelgroep te huisvesten. Daardoor verschilt de omvang van het gereguleerde gebied per regio. (Bijlage 1 bij mijn brief van 19 november 2004 geeft voor elke regio inzicht in de omvang van de doelgroep en de omvang van het gereguleerde gebied (kamerstukken II 2004–2005, 27 926, nr. 39).


Het overgangsgebied van 20% van de middeldure huurwoningen komt uitgedrukt in WOZ-waarde van het ijkjaar 1999 uit op de woningen met een WOZ-waarde van circa 35 000 euro boven de afgrenzing van het gereguleerde gebied per regio. Woningen met een nog hogere WOZ-waarde – de duurste woningen – behoren dan tot het geliberaliseerde gebied.

Huurprijsbescherming in het overgangsgebied

De vraag is gesteld of een uitbreiding van het geliberaliseerd gebied, zolang de woningmarkt niet ontspannen is, niet tot excessieve huurprijzen leidt.

Ik stel voorop dat in de voornemens van mijn brief van 19 november jl. de huurquote voor zittende huurders met inkomens tussen de huursubsidiegrens en de ziekenfondsgrens gemiddeld met niet meer dan enkele procentpunten stijgt. Wel kan er bij verhuizing een andere situatie ontstaan die afhankelijk is van omstandigheden op de woningmarkt.

Niettemin wil ik daarenboven extra zekerheden inbouwen die dienen ter bescherming van diegenen van wie de woning tussen het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied ligt. Voor alle woningen in dit overgangsgebied zal ik een begrenzing van de maximale huurprijs invoeren die ik leg bij een nader vast te stellen percentage van de WOZ waarde. Geredeneerd vanuit het ijkjaar 1999 zou dat uitkomen op voor Nederland als geheel 5,4% van de WOZ waarde. Een dergelijk percentage van 5,4% refereert aan de situatie dat het voor huishoudens qua woonlasten voordeliger wordt een woning te kopen. Dat zie ik als een geschikt criterium voor normale markthuren. Substantieel hogere huren – waarbij kopen van een vergelijkbare woning veel voordeliger is – kunnen beschouwd worden als onredelijke huren als gevolg van schaarste. Maar ik wil in verband met het creëren van een betere prijs-kwaliteitverhouding geen begrenzing die substantieel onder het huurniveau van de markthuur ligt. Ik vind in dit segment de markthuur een redelijke maatstaf voor de verdiencapaciteit van de verhuurders.


Het volgende voorbeeld moge duidelijk maken hoe een dergelijke begrenzing kan werken. Stel dat in een regio een huurwoning wordt aangeboden voor een huur van 1250 euro in de maand. De WOZ-waarde van die woning is 165 000 euro (ijkjaar 1999). Uitgaande van een overgangsgebied voor die regio van 130 000 tot en met 165 000 euro, zal voor deze woning nog een maximale huurprijs gelden. Bij een percentage van 5,4% van de WOZ-waarde is die maximale huur 742 euro per maand. Het laat zich aanzien dat de WOZ-waarden van het ijkjaar 20031 hoger, en hier en daar zelfs aanzienlijk hoger, zullen uitvallen dan die van het ijkjaar 1999. Het is evenwel mijn bedoeling de systematiek zo toe te passen dat grosso modo dezelfde maximale huur in euro's resulteert. Dat betekent dat bij ophoging van de WOZ-waarden het percentage van 5,4% lager wordt. De vaststelling van dat lagere percentage wordt behalve door de ontwikkeling van de WOZ-waarde ook bepaald door een redelijk niveau van de verdiencapaciteit van de verhuurders.

Nog dit jaar zal ik met een voorstel komen inzake de WOZ-waarden per regio (op basis van het ijkjaar 2003) en het te hanteren percentage.


Ik acht de aanvullende maatregel van huurprijsbegrenzing aanvaardbaar om hiermee extra bescherming te bieden aan diegenen die niet wonen in of kunnen verhuizen maar het gereguleerde gebied, zolang de woningvoorraad onvoldoende keuzevrijheid biedt. Ik ben daarom bereid deze maatregel te handhaven tot de woningmarkt voldoende ontspannen is en er voor deze huurders ook voldoende keuzemogelijkheden zijn. Het eerste ijkmoment is in 2008 met als criterium een woningtekort van circa 2%. Deze herijking vindt plaats op dezelfde wijze als de herijking die nodig is inzake de beëindiging van de huursomperking zoals aangegeven in mijn brief van 19 november jl. Een tweede ijkpunt is 2010 met als criterium een woningtekort van circa 1,5%.


De begrenzing van de maximale huurprijs in het overgangsgebied is een aanvulling op de eerder door mij voorgestelde waarborgen in mijn brief van 19 november. Die handhaaf ik voor het overgangsgebied. Concreet gaat het daarbij om het volgende:

– Huursubsidieontvangers in het overgangsgebied en het geliberaliseerde segment worden ontzien. Dat houdt in dat bij deze huurders, zolang ze niet verhuizen en qua inkomen e.d. in aanmerking blijven komen voor huursubsidie, de huurstijging hetzelfde blijft als voor gereguleerde woningen en dat het recht op huursubsidie blijft bestaan.

– Om verhuurders de gelegenheid te geven om desgewenst ook duurdere woningen aan huishoudens met een lager inkomen te verhuren komt er de mogelijkheid om deze woningen tegen gereguleerde condities aan te bieden. In het geval van deze vrijwillige regulering zal ook huursubsidie toegekend kunnen worden.

– Voor de huurstijgingen in het overgangsgebied geldt een gematigd overgangsregime voor zittende huurders. In mijn brief van 19 november jl. heb ik de volgende reeks van maximale stijgingspercentages boven inflatie aangegeven: 2% per 1 juli 2006, 3% per 1 juli 2007, 3,5% per 1 juli 2008 en 4% per 1 juli 2009. Dat betekent dat voor deze huurders de huurprijs op een geleidelijke wijze naar het markthuurniveau toegroeit. Ik vind het consistent dat ook hier een relatie gelegd wordt met de spanning op de woningmarkt. In aanvulling op mijn voorstel uit mijn brief van 19 november jl. zal op het ijkmoment 2008 (woningtekort ca 2%) worden bezien of de situatie op de woningmarkt de genoemde stijgingspercentages per 1 juli 2008 en 2009 toelaat.

Bestaande geliberaliseerde huurcontracten in het overgangsgebied en nieuwe verhuringen blijven buiten de werking van het bovenstaande overgangsregime.

Al deze maatregelen fungeren als waarborg voor de betaalbaarheid van het wonen van individuele huurders, met name die met lagere inkomens.

Mogelijkheden voor maatwerk door lokale partijen

In mijn brief van 19 november jl. heb ik aangegeven hoe bij de uitbreiding van het geliberaliseerd gebied rekening wordt gehouden met regionale en lokale verschillen. Zo kan in gemeenten waar de gereguleerde voorraad te klein dreigt te worden de omvang van het geliberaliseerde voorraad worden begrensd. Om aan de andere kant gemeenten tegemoet te komen waar de ruimte voor de uitbreiding van het geliberaliseerde gebied erg gering blijkt, bijvoorbeeld in een centrumstad, kan voor de betreffende regio's een lagere WOZ-grens worden gehanteerd. Ik handhaaf deze benadering ook voor het overgangsgebied.


Ook kunnen gemeenten, gegeven de mogelijkheid van vrijwillige regulering, met sociale verhuurders afspraken maken over het bereikbaar houden van delen van de niet gereguleerde woningvoorraad voor de doelgroep. Commerciële verhuurders kunnen zich hierbij aansluiten. Bij deze afspraken kan ook de gewenste spreiding van woningen met lagere huren over de wijken worden betrokken.

Ik refereer in dit kader ook naar de Commissie Rijk/Corporaties die met voorstellen zal komen hoe prestaties van corporaties zekerder gesteld kunnen worden. Hierbij zal ook aandacht zijn voor de regierol van de gemeente.


In aanvulling hierop wil ik de positie van gemeenten versterken door de Huisvestingswet zodanig te wijzigen dat gemeenten een krachtiger instrumentarium ter beschikking hebben om woningen stringent, dat wil zeggen met voorrang voor bepaalde doelgroepen, toe te wijzen. Zeker huurders met een minder sterke positie op de woningmarkt, waaronder groepen van ouderen, zijn hiermee gediend.

Gemeenten en verhuurders hebben herhaaldelijk ook aangegeven dat zij maatwerk willen leveren en mijn voorstellen bieden daartoe de ruimte. De gegeven ruimte houdt ook een verantwoordelijkheid in, die alleen maar groter wordt met de hen gegeven extra mogelijkheden na aanpassing van de Huisvestingswet.

Modernisering woningwaarderingsstelsel

Een aantal vragen had betrekking op de modernisering van het woningwaarderingsstelsel en het lijkt me goed om hier nog eens de achtergrond van deze modernisering te schetsen. Ook bij de modernisering van woningwaarderingsstelsel wil ik de WOZ-waarden een rol geven. Het huidige stelsel sluit niet meer aan op de wensen van de huidige consument, vooral bij de factoren locatie en woningtype. Zo kan nu een woning die uitkijkt op het Vondelpark in Amsterdam een zelfde maximale huurprijs hebben als een vergelijkbare woning die uitkijkt op een industrieterrein in Dordrecht. Het is duidelijk dat de omgeving en de ligging belangrijke factoren zijn bij het bepalen van de waarde van de woning. Ik acht het onontkoombaar dat dit in het gemoderniseerde stelsel tot uitdrukking komt. In de WOZ-waarden zit het verschil in waardering voor de woonomgeving en woningtype verdisconteerd, om welke reden ik de WOZ waarde betrek in het nieuwe stelsel. Een tweede overweging is dat WOZ-waarden dynamisch zijn en de ontwikkeling van de waardering voor woningen door woonconsumenten volgen, dit in tegenstelling tot de meer statische puntenwaardering van het woningwaarderingsstelsel. De actualiteit van het stelsel wordt dus beter gewaarborgd door WOZ-waarden er in op te nemen. Mijn derde reden is dat het hanteren van de WOZ systematiek bijdraagt aan de onderlinge vergelijkbaarheid van huurwoningen en koopwoningen en daarmee aan de transparantie op de woningmarkt.

Ik heb in mijn brief van 19 november vermeld dat ik het LOHV om advies zal vragen over de kaders welke ik hanteer bij de modernisering van het woningwaarderingsstelsel, Daarbij wil ik in ieder geval de waardering van locatie en woningtype via WOZ-waarden tot uitdrukking laten komen.

Bestemmingsheffing

In het begin van deze brief heb ik aangegeven dat het kabinet de werking van de woningmarkt wil verbeteren door meer investeringen in de woningbouw teweeg te brengen. Daarbinnen past het vergroting van de ruimte voor verhuurders om binnen grenzen meer marktconforme huurprijzen toe te passen. Door verruiming van het huurbeleid worden zij in staat gesteld meer te investeren waartegenover het kabinet hen vraagt de betaalbaarheid van het wonen voor kwetsbare groepen te waarborgen.

Ik heb een wetsvoorstel in voorbereiding dat voorziet in een bijdrage aan de betaalbaarheid door verhuurders. Ik zal de Kamer hierover zo spoedig mogelijk informeren. Het wetsvoorstel biedt een wettelijke basis om verhuurders (woningcorporaties en commerciële verhuurders van woningen) vanaf het jaar 2006 een bijdrage te laten betalen aan de betaalbaarheid van het wonen. Deze bijdrageplicht heeft de vorm van een bestemmingsheffing met als grondslag de verdiencapaciteit op basis van de woningvoorraad. Hiermee wordt uitdrukking gegeven aan het principe dat de verhuurders die baat hebben bij de vergroting van de ruimte in het huurbeleid en de beschikbaarheid van huursubsidie, een bijdrage moeten leveren aan de blijvende beschikbaarheid daarvan. Weliswaar wordt – zolang de woningmarkt gespannen is – de verdiencapaciteit van de verhuurders door mijn aanvullende maatregelen enigszins ingeperkt in vergelijking met de voorstellen uit mijn brief van 19 november, maar ik ben van mening dat op deze wijze toch in voldoende mate een betere balans wordt gerealiseerd tussen die verdiencapaciteit en de noodzakelijke bescherming van de huurders. Daarbij teken ik aan dat verhuurders door investeringen zelf een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan het terugbrengen van het woningtekort, waarna hun verdiencapaciteit weer kan toenemen. Ik vind het dan ook redelijk om rekening te houden met die investeringen bij de verdeling van de lasten van de bestemmingsheffing over de verhuurders.


De uitvoering van deze bestemmingsheffing zal plaatsvinden door de belastingdienst in samenwerking met het ministerie van VROM.


Ik heb met de voorstellen, als hiervoor uiteengezet, gekozen voor een zodanige invulling dat het op mijn begroting structureel te bezuinigingen bedrag van € 250 miljoen per jaar niet ten laste komt van de huursubsidie of het budget investeringen stedelijke vernieuwing.


De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
S. M. Dekker

1  De eerstvolgende herwaardering van de WOZ waarden na 1999 was in 2003. De gegevens hiervan komen in de loop van dit jaar beschikbaar.