Direct naar (in deze pagina): inhoud, zoekveld of menu.

  • Download PDF

Huurbeleid

Vaststelling van de begrotingsstaten van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) voor het jaar 2005

27 926 VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEG

Vergaderjaar 2004-2005

Nr. 49 Vastgesteld 4 april 2005

De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer1 heeft op 8 maart 2005 overleg gevoerd met minister Dekker van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over:

– brief van de minister van VROM, d.d. 19 november 2004 met uitwerking voorstellen modernisering huurbeleid (27 926, nr. 39);

– brief van de minister van VROM, d.d. 22 november 2004 met onderzoeksrapport «Feiten en achtergronden huurbeleid 2004» (27 926, nr. 38);

– brief van de minister van VROM, d.d. 29 november 2004, Reactie op kanttekening en vragen van Nationale Ombudsman (29 360, nr. 4);

– brief van de minister van VROM, d.d. 6 december 2004, Themapublicatie «Betaalbaarheid van het wonen» (29 800 XI, nr. 78);

– brief van de minister van VROM, d.d. 7 december 2004, Toekomst huurgeschillenbeslechting (27 926, nr. 40);

– brief van de minister van VROM, d.d. 4 februari 2005 met beantwoording schriftelijke vragen modernisering huurbeleid (27 926, nr. 43);

– brief van de minister van VROM, d.d. 4 februari 2005 over Inkomenseffecten modernisering huurbeleid (27 926, nr. 41);

– brief van de minister van VROM, d.d. 7 februari 2005 over relatie huurbeleid en segregatie (27 926, nr. 42);

– brief van de minister van VROM, d.d. 15 februari 2005 met beantwoording schriftelijke vragen modernisering huurbeleid (27 926, nr. 44).


Van dit overleg brengt de commissie bijgaand beknopt verslag uit.

Vragen en opmerkingen uit de commissie

Mevrouw Van Velzen (SP) constateert dat in het nieuwe plan het woord «liberalisering» is vervangen door «overgangsgebied». In het voorstel staat dat vanaf 2006 geliberaliseerd gaat worden. In een overgangsgebied zullen mensen worden geconfronteerd met serieuze huurstijgingen: 2% huurstijging vanaf juli 2005 plus 1,2% inflatie. In 2006 wordt de huurstijging 3% plus 1,2 inflatie, dat is bij elkaar 4,2%. Juist de mensen met een nominaal inkomen worden het hardst getroffen en dat is een groep die door het kabinetsbeleid al keihard wordt getroffen. Voorbeeld uit de praktijk: een gezin met twee schoolgaande kinderen met een inkomen van € 1700 netto. Zij bewonen een eengezinswoning in het Westland. De WOZ-waarde van hun woning is bepaald op € 180 000. Volgens de plannen kan dit gezin een maximale huur van € 810 opgelegd krijgen. Met een inkomen van € 1700 netto is dat niet betaalbaar. In een gemiddeld klein dorp in het Westland moet men vijf tot acht jaar wachten op een woning. Moeten die mensen naar een ander dorp verhuizen?

De vraag is of er wel voldoende gebouwd gaat worden in het goedkope segment. De minister heeft nog geen bevredigend antwoord gegeven op de vraag naar netto bouwcijfers en naar hoeveel sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen er gebouwd gaan worden. En wat gebeurt er met de WOZ-waarde van díé woningen? Hoe wordt voorkomen dat ook die woningen in het geliberaliseerde gebied vallen? Hoe kunnen betaalbare woningen dan nog worden gegarandeerd? Ook heeft de minister nog geen antwoord gegeven op de vraag hoeveel sociale woningen gesloopt gaan worden en hoeveel er de afgelopen jaren zijn gesloopt. Onder het huidige voorstel is verhuizen geen optie, daardoor worden mensen worden gedwongen om naar sloopwijken te verhuizen met tijdelijke contracten.

Er zijn ook andere redenen waarom het voor mensen onmogelijk is om te verhuizen: werk, sociale netwerken, familiebanden, schoolgaande kinderen, mantelzorg, medische redenen, enz. De redenen zijn legio. Maar de minister zegt: zoek het maar uit. Voor haar is het slikken of stikken, want geliberaliseerd moet er worden.

De minister vraagt nu de Kamer om in te stemmen met een bijgeschaafd voorstel dat nog steeds keihard liberaliseren inhoudt. Bovendien ontbreekt een aantal essentiële onderdelen. Zo is er nog geen commissie die in samenspraak met de Woonbond gaat adviseren over het versterken van de positie van de huurders en huurdersorganisaties. Het advies over de relatie tussen de overheid en de woningcorporaties wordt in het voorjaar verwacht. Afspraken met woningcorporaties zijn er al helemáál niet. De brancheorganisatie voor woningcorporaties, Aedes, voorziet een chaos als de Tweede Kamer instemt met een huurprijsplafond gebaseerd op de WOZ-waarde. Kortom, dit plan is niet alleen idioot, het is ook nog eens incompleet en rammelt aan alle kanten. Het plan moet van de agenda, pas daarna wil de SP-fractie verder praten.

De SP-fractie heeft de minister gevraagd om een onderzoek te doen naar de effecten van het huurbeleid op segregatie. De minister schrijft dat de mogelijkheden om al bestaande segregatie te verminderen mede afhankelijk zijn van de wijze waarop de corporaties en particuliere verhuurders gebruik maken van de ruimte die hun in het kader van het liberaliseringbeleid wordt gegeven. Hiermee bedoelt de minister dat eventuele negatieve effecten, zoals verdergaande segregatie, een probleem is dat de verhuurders maar moeten oplossen. Maar zo gaat men niet om met een probleem dat de Kamer als heel belangrijk heeft bestempeld. De commissie Blok geeft aan dat in de jaren negentig het beschikbare aanbod van betaalbare woningen is verminderd. Ook constateert deze commissie dat de stijgende huren niet volledig worden gecompenseerd door huursubsidie. In de jaren negentig is het woningaanbod voor mensen met lagere inkomens, met name etnische minderheden, afgenomen. En wat doet het kabinet Balkenende I en II? Dat zorgt ervoor dat de huren stijgen, dat op de huursubsidie wordt bezuinigd en dat er meer goedkope huurwoningen worden gesloopt. De minister heeft een gebrek aan medestanders en de huurders zijn kritisch. Ook het Bouwfonds en wetenschappers zijn kritisch. Het Bouwfonds schrijft in een rapport dat er goedkope huizen moeten worden gebouwd. De minister heeft gezegd dat het Bouwfondsrapport geheim is, maar dat is niet het geval. Zij vraagt een reactie van de minister op het rapport van het Bouwfonds.

De minister wil de markt vlottrekken en daar heeft niemand bezwaar tegen. Alleen moeten de oplossingen ergens anders worden gezocht, bijvoorbeeld in het aanpakken van de grondpolitiek zoals ook deskundigen aangeven.


De heer Depla (PVDA) constateert dat volgens het voorstel op 1 juli 2006 600 000 woningen worden geliberaliseerd. Het verschil met het eerder afgekeurde voorstel is dat er twee soorten geliberaliseerde huurwoningen komen: liberalisatie-light en liberalisatie-puur. Liberalisatie-light heet dan «overgangsgebied». Iemand die net wat meer verdient dan de huursubsidiegrens krijgt van de minister vier jaar de tijd om te wennen aan de hoge huur. Als dat niet lukt, kan men rustig de tijd nemen om te verhuizen. Maar waarheen? Koopwoningen zijn onbetaalbaar geworden en voor huurwoningen zijn lange wachtlijsten. Veel huurders verkeren door de plannen van Minister Dekker in grote onzekerheid.

De minister schrijft in haar beantwoording dat de liberalisering doorgaat als in 2008 de gemiddelde woningnood in Nederland 2,2% is. Maar wat schieten woningzoekende in Utrecht of Amsterdam ermee op als de woningnood in Zeeland of Groningen is opgelost? Zij moeten nog steeds een woning zoeken op een overspannen markt. En, om in CDA-termen te spreken, daar komen ongelukken van, vooral voor mensen met een middeninkomen.

De 400 000 hurende huishoudens met een middeninkomen die in de geliberaliseerde (light en puur) woningen wonen, krijgen al vanaf 2006 met hogere huren te maken. Eerst 2,5% boven op de inflatie en daarna oplopend tot 4% boven op de inflatie. Terwijl de inkomens met 0,3% per jaar groeien, groeien de huren voor de zittende bewoners met 7% in 5 jaar. De CDA-fractie heeft beloofd dat zij alle kabinetsvoorstellen op de effecten van de middeninkomens zou beoordelen. Minister Zalm heeft beloofd dat in 2006 de middeninkomens er niet meer op achteruitgaan. Een loze belofte blijkt.

Daar blijft het niet bij. Als men gaat verhuizen naar een woning in het overgangsgebied, gaat vanaf 1 juli 2006 de aanvangshuur fors omhoog. In de regio Utrecht kan men met aanvangshuren van € 700 te maken krijgen. Hoezo worden de middeninkomens gespaard?

Publieksvoorlichting van het CDA schrijft aan verontruste burgers dat er op 1 juli 2006 geen nieuwe geliberaliseerde woningen bij komen. De feiten zijn echter anders. Vanaf 1 juli 2006 wordt met één pennenstreek het aantal huurwoningen zonder huurprijsbescherming met 155 000 woningen uitgebreid. Wie heeft er nu gelijk?

In Amsterdam zal vanaf 1 juli 2006 9% van de huurwoningen voor nieuwe huurders worden geliberaliseerd. Verhuurders kunnen voor deze woningen aan nieuwe huurders meteen vragen wat zij willen. De minister zegt in Het Parool: «Er is inderdaad een groep die voor een hogere woonlast komt te staan. Tot die groep behoort een categorie mensen die altijd heeft gehuurd, vaak niet in de gelegenheid was een huis te kopen, en op momenten dat het misschien wel kon, de risico's niet aandurfde. Zij komen nu voor die hogere lasten te staan.» Dat is nu precies wat zoveel mensen bang maakt. Een casus: mevrouw Westerveld uit Naarden. Zij is 60 jaar en werkt al 47 jaar. Zij betaalt € 535 kale huur. Zij mag binnenkort met vervroegd pensioen. Naast de AOW heeft zij een klein aanvullend pensioen. Zij verdient, ook als zij met pensioen gaat, net iets te veel voor de huursubsidie. Haar huurwoning wordt vanaf 1 juli 2006 geliberaliseerd. Dat betekent extra huurverhoging en vanaf 2010 de kans dat haar huur helemaal wordt vrijgegeven. Deze extra huurverhoging kan deze mevrouw niet betalen met haar kleine pensioen. Jarenlang hard gewerkt, zich ingezet voor de buurt, en als dank mag iemand op zoek naar een kleinere woning die niet te vinden is. Het antwoord van deze minister aan mevrouw Westerveld: mevrouw Westerveld moet verhuizen maar krijgt wel de keus tussen prijs en kwaliteit

En dan de mensen met huursubsidie. Zolang zij blijven zitten is er niks aan de hand, zegt de minister. Maar stel iemand met huursubsidie kan net iets meer gaan verdienen door bijvoorbeeld zijn parttime baan als leraar om te zetten naar een fulltime baan. Dat kan hij maar beter niet doen, want de straf is dat zijn huur wordt vrijgegeven. Dit kabinet heeft met dit voorstel een nieuwe armoedeval georganiseerd. Dit kan toch niet de bedoeling zijn? Zelfs de partij van deze minister zou hier toch problemen mee moeten hebben.

Andere casus: een bejaarde vrouw in Amsterdam Zuid woont op 3-hoog. Zij kan steeds moeilijker trappen lopen. Gelukkig kan zij verhuizen naar de begane grond. Zo kan zij in haar eigen buurtje blijven wonen. Dan kan vanaf 1 juli 2006 niet meer als zij in een betere wijk woont. Want als zij verhuist, krijgt zij te maken met helemaal of gedeeltelijk vrije huren. Welke zekerheid kan de minister deze mevrouw en haar lotgenoten bieden? De minister zegt in haar brief dat maatwerk zal worden geleverd: verhuurders en huurders kunnen afspraken maken. Dat betekent dat de bejaarde mevrouw is overgeleverd aan de willekeur van de verhuurder.

Het gaat hier niet om incidenten; honderdduizend huishoudens worden door de plannen van de minister getroffen. En waarom? Geldprobleem bij verhuurders is niet de oorzaak van de lage bouwproductie. Waarom prikkelt de minister de verhuurders niet met lagere huren bij uitblijven van prestaties?

Volgens de Haagse werkelijkheid van deze minister zijn er op papier genoeg betaalbare woningen voor de doelgroep. Het enige probleem is echter dat niet iedereen in de goede woning woont. Stel dat de plannen van de minister worden gesteund door de fracties van de VVD, CDA en D66. Hoe denkt de minister deze Roemeense verhuisoperatie dan te gaan organiseren? Krijgen al deze mensen verhuiskostenvergoeding? En wat betekent deze toename van het noodzakelijke aantal verhuizingen voor de herstructurering? De minister wil ook nog 95 000 goedkope huurwoningen slopen. Waar moeten al deze mensen heen?

Het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) schrijft in 2004 dat de concentratie kansarme allochtonen en autochtonen in grote steden toeneemt. De PvdA-fractie wil maatregelen nemen. Deze VVD-minister niet, sterker nog: zij bevordert de ruimtelijke segregatie met haar beleid. De huurprijzen van de meest gewilde woningen gaat zij liberaliseren. Deze woningen staan in de betere buurten en de randgemeenten. Hierdoor ontstaan gewilde wijken voor de rijken en goedkope wijken voor de armen. Het resultaat is meer in plaats van minder segregatie, met witte basisscholen in de ene en arme basisscholen in de andere wijk. Een sociale verscherping op alle fronten. Dat vindt de minister blijkbaar geen probleem. Haar staat niet het ideaal voor ogen dat goedkope woningen en lage inkomens over alle wijken en buurten verdeeld zijn. Maar dat is wél het ideaal van de PVDA-fractie, en hopelijk ook die van het CDA en D66. Als niet radicaal het roer wordt omgegooid, zijn de laagste inkomensgroepen in steeds sterkere mate aangewezen op een steeds kleiner aantal goedkope woningen. De concentratie van sociale problemen zal toenemen. Gemeenten die dit willen voorkomen krijgen daarvoor geen mogelijkheden, want zij hebben geen enkele formele titel om afspraken af te dwingen met corporaties en particuliere verhuurders.

De minister meldt trots dat de mensen met huursubsidie zijn gespaard. Tja, die zijn vorig jaar al gekort. Nu zijn de middeninkomens aan de beurt. Verhuurders betalen jaarlijks 250 mln euro die zij mogen doorberekenen aan de huurders met een middeninkomen. Dit betekent dat de middeninkomens exclusief meebetalen aan de huursubsidie. Wat als de doorstroming op gang komt en een groter aantal huurders met een hoger inkomen gaat kopen? Dan moet die 250 mln euro door een steeds kleinere groep huurders worden opgebracht. Hij vraagt een reactie van de minister.

De PVDA-fractie is voor een inflatievolgend huurbeleid. Daarmee is de financiële positie van de corporaties de komende vijftig jaar veiliggesteld. Wat is de reden van de minister om af te wijken dit beleid? Waarom neemt de minister het voorstel van een aantal corporaties niet over om de huren boven 70% maximaal met de inflatie te laten stijgen en de huren daaronder met inflatie plus 1,5%?

De PvdA steunt de liberaliseringplannen van deze regering niet. Mocht de PvdA weer in de regering komen te zitten dan zal zij allereerst deze bijzonder ongelukkige maatregelen terugdraaien. Door het sluiten van een convenant met de verhuurders lijkt de minister dat onmogelijk te willen maken. Hij vraagt een reactie van de minister. Ook wil hij weten wat de meerwaarde van zo'n convenant is naast het invoeren van de bestemmingsheffingwet, waarin al allerlei voorwaarden worden opgenomen.

De minister heeft drie doelen: woningnood aanpakken, doorstroming bevorderen en de herstructurering stimuleren. Drie doelen die de PvdA steunt. Probleem is echter dat de minister deze problemen alleen maar erger maakt. De minister staat vandaag in haar voorstel alleen, zelfs Aedes is afgehaakt. De minister moet haar lessen trekken uit liberaliseringoperaties uit de jaren negentig en vervolgens met een beter voorstel terugkomen naar de Kamer. Voorts vraagt hij of de minister kan uitleggen met hoeveel huurregimes de huurders vanaf 1 juli 2006 te maken krijgen.

Wordt met de 2,2% woningtekort die er moet zijn in 2008 bedoeld gemiddeld voor heel Nederland? Als het gemiddelde woningtekort landelijk 2,2% is, maar in Amsterdam 5% en in Eindhoven 3%, gaan dan in Amsterdam en Eindhoven de huurverhogingen in het overgangsgebied met 3 en 4% gewoon door? Ofwel, is de 2,2% landelijk of per woongebied?


De heer Hofstra (VVD) stelt dat er twee grote problemen zijn rond de woningmarkt in Nederland. Het eerste probleem is dat Nederland veel te weinig eigen woningbezit kent; slechts 54%. Nederland staat daarmee onderaan in vergelijking met andere Europese landen. Voor 95% van de huurwoningen wordt de huur door het Rijk vastgesteld. Een hoogontwikkeld land met een zelfredzame bevolking zou zich dat moeten aantrekken. Het tweede probleem is dat er geen duidelijke relatie bestaat tussen de hoogte van de huur en de kenmerken van een woning, zoals locatie, grootte en kwaliteit. Deze problemen zijn de oorzaak van een niet goed werkende markt. Het nieuwe huurbeleid moet daar verandering in brengen. Daarbij hebben de corporaties de wettelijke taak om te zorgen voor voldoende woningen. De minister mag wat hem betreft de teugels aantrekken bij de corporaties. Tevens moet de overheid minder betuttelende regels opleggen aan allerlei bouwprojecten. In gesprekken met diverse marktpartijen – corporaties, particuliere verhuurders, projectontwikkelaars – komt steeds naar voren dat procedures te ingewikkeld zijn.

Het nieuwe huurbeleid gaat in de richting van minder regulering en meer marktconform. Dat betekent dat een mooi, groot huis, dat mooi is gelegen, een hogere huur moet hebben dan een kleinere woning die slecht is van kwaliteit en minder goed is gelegen. Natuurlijk moeten randvoorwaarden worden gehanteerd. De eerste is dat het proces geleidelijk moet gebeuren, in kleine stapjes. Daarbij mogen huurders niet vogelvrij worden verklaard. Niet alleen de lage, maar ook de middeninkomens moeten worden beschermd. Met een huurverhoging van 1% zullen de middeninkomens geen moeite hebben. Verder moeten er meer woningen en meer eigen woningbezit komen.

De VVD-fractie acht het pakket dat voorligt evenwichtig. Met het eerste voorstel was hij ook tevreden, maar hij stemt in met de wijzigingen die zijn aangebracht. In het huidige voorstel wordt voorgesorteerd voor een mogelijke toekomstige liberalisering. Hij vindt dat een goede karakterisering. Voor de geliberaliseerde woningen betekent het de komende vier jaar maar 3% extra huurstijging in vergelijking met de gereguleerde sector. De stijging is geleidelijk en de middeninkomens worden niet met grote lastenverhogingen opgezadeld. De negatieve verhalen van andere fracties vindt hij daarom overdreven.

Hij vraagt de minister of het klopt dat 5% van de huurwoningmarkt geliberaliseerd blijft en op geen enkel onderdeel wordt gewijzigd.

In de voorsorteerfase komt 20%, en 75% blijft gereguleerd. Bij die 20% is sprake van een kleine huurverhoging in de richting van meer marktconformiteit en minder regulering.

De inflatie werd berekend op basis van vijf jaar en nu wordt de inflatie berekend op basis van één jaar. Een gevolg daarvan is dat de huurverhogingen veel kleiner zijn. Dat effect is niet onaanzienlijk. Maar hij heeft er vrede mee omdat het goed is voor de koopkracht.

Hij vraagt de minister of hij goed heeft begrepen dat bij het leegkomen van een geliberaliseerde huurwoning 5,4% van de WOZ-waarde gaat gelden. Het is wel heel verwarrend voor hurend en verhurend Nederland om twee systemen door elkaar te gebruiken. Het lijkt hem handiger om het woningwaarderingstelsel aan te houden, met eventueel een opslagje voor de geliberaliseerde woningen.

De VVD-fractie vindt het weghalen van 250 mln bij verhurend Nederland voor de huursubsidie geen schoonheidsoplossing. Maar hij gaat akkoord omdat de alternatieven, het bezuinigen op de huursubsidie dan wel op de stadsvernieuwing, ook bezwaarlijk zijn. Ook kan de 250 mln euro worden gezien als een dividenduitkering van alle investeringen die de overheid vroeger in deze sector heeft gedaan.

De Nota Ruimte moet snel worden geaccepteerd en er moeten snel nieuwe woongebieden worden gerealiseerd rond de steden en op andere plekken in het land, met zo weinig mogelijk procedures en ander oponthoud.

De VVD-fractie kan zich volledig vinden in de opmerkingen die de minister ten aanzien van de segregatie heeft gemaakt. Hij acht het nieuwe huurbeleid op geen enkele manier bezwaarlijk voor dat op zich belangrijke element van beleid.


De heer Slob (ChristenUnie) vervangt zijn collega Huizinga die bij een ander debat aanwezig moest zijn. Ten aanzien van het nieuwe huurbeleid ontwaart hij verdeeldheid in de Kamer en bij belangrijke partijen in het veld, zoals de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN), de Woonbond en Aedes. Hij heeft het idee dat de minister behoorlijk alleen staat in haar plannen.

De plannen zijn gewijzigd, maar hij vraagt zich af of er ter principale iets is veranderd. Weliswaar gaat de minister pas tot liberalisering over als de woningmarkt ontspannen is, en wordt om de betaalbaarheid te garanderen een aantal waarborgen ingebouwd, maar liberalisering blijft nog steeds het doel. Het gaat om uitstel en niet om afstel. De CU-fractie vindt dat de voorstellen minder slecht zijn geworden, maar nog steeds niet acceptabel. Het voorstel heeft nadelige gevolgen voor de financiële positie van met name middeninkomens. Los daarvan vraagt hij zich af of dit voorstel de juiste medicijn is voor de kwaal die wordt geconstateerd: het woningtekort. De minister wil een hogere nieuwbouwproductie, meer stedelijke vernieuwing, kansen benutten die het nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsbeleid biedt, en het huurbeleid moderniseren. Maar de krapte op de woningmarkt is vooral een gevolg van regeldruk en het al jaren niet goed functionerende grond- en ruimtelijke beleid.

Het bureau ABF Research te Delft heeft in opdracht van VROM de effecten doorberekend van de beleidsvoorstellen op de woonlasten van huurders. Ook heeft dit bureau de extra huuropbrengsten, de extra huursubsidie-uitgaven van het Rijk en de doorstromingseffecten op de woningmarkt berekend. Het bureau plaatst in haar onderzoeksrapport vraagtekens bij twee belangrijke doelstellingen van de minister, namelijk de prikkel tot investeren en een betere doorstroming. Dat heeft te maken met de onzekerheid met betrekking tot het gedrag van woningcorporaties. Daarmee zijn ook de effecten van het nieuwe huurbeleid zeer ongewis. Het ABF-rapport toont aan dat de beschikbaarheid van financiële middelen bij de corporaties niet het probleem is. De meeste corporaties zijn goed bij kas en zijn soms ook nog bezig met lucratieve zaken. Het geld dat voorhanden is wordt onvoldoende benut voor sociale woningbouw. Uit het verleden blijkt bovendien dat woningcorporaties de mogelijkheden om de huren te verhogen niet altijd volledig hebben gebruikt. De financiële prikkel is blijkbaar niet het enige om een ontspannen woningmarkt te krijgen. Het is vooral nodig dat de minister aan de knop van het grondbeleid en het ruimtelijk ontwikkelingsbeleid draait. Dat doet de minister ook, maar deelt zij de mening dat dit de belangrijkste knoppen zijn waaraan moet worden gedraaid om een ontspannen woningmarkt te krijgen?

In het overgangsgebied wordt de huur gemaximeerd op 5,4% van de WOZ-waarde van 1999. Aan de hand van de herijkte WOZ-waarde van 2003 zal de huur variëren, zodat de huur blijvend overeenkomt met de 5,4% op basis van de WOZ-waarde in 1999. Naar verwachting zal dat percentage per regio kunnen variëren en de vraag is wanneer dit duidelijk wordt. Al met al een omslachtige manier om de vinger aan de pols te houden zolang de woningmarkt gespannen is. Hij vraagt de minister wat het exacte woningtekort momenteel is. Hoe realistisch schat de minister de kans in dat er in 2008 een woningtekort is van 2% en in 2010 van 1,5%?

Hij heeft moeite met de WOZ-waarde als grondslag voor de liberalisatie. De WOZ-waarde van dit moment is een resultaat van de overspannen woningmarkt en geeft geen getrouw beeld van de prijs/kwaliteitsverhouding. Hoe kan die dan een basis vormen voor het huurprijsstelsel? Hij vraagt een reactie van de minister. Ook vraagt hij haar in te gaan op de kritiek van de Woonbond en Aedes.

De CU-fractie vindt dit beleid een heilloze weg en is van mening dat de doelen niet bereikt zullen worden. Bovendien is de schade die de plannen aanrichten aan de koopkracht voor de mensen die van deze woningen afhankelijk zijn, een veel te hoge prijs.


De heer Van As (LPF) vindt dat structureel de gehele problematiek van de volkshuisvesting in Nederland moet worden opgelost. Elk jaar is er in Nederland discussie over de verhoging van de huur, waarbij grote groepen in opstand komen en mensen zich in de kou voelen gezet. Het gaat in wezen om een inkomensprobleem: er zit een spanningsveld in de relatie van het inkomen tot de huur, woonlasten enz. In Nederland zijn er verschillende woningmarktgebieden. Er zijn gemeenten met onvoldoende woningvoorraad in de sociale huursector. Daardoor worden mensen soms gedwongen om te verhuizen uit de plaats waar zij geboren en getogen zijn. Een grote groep mensen is niet in staat om te kopen. Voor de overheid is een duidelijke rol weggelegd. Het volkshuisvestingsbeleid moet zijn gericht op de bestaande woningvoorraad. De overheid moet zorgen voor een duidelijke lijn tussen inkomen, of uitkering, en huur. Als iemand een relatief te laag inkomen heeft, moet dat worden gecorrigeerd door de huursubsidie.

Hij pleit voor een uniforme regeling waarbij iedereen een bepaald percentage van zijn bruto inkomen moet verwonen. Daarbij moet een bovengrens worden gesteld voor de huursubsidie en er moet een grens worden ingebouwd voor de mensen die, gelet op hun inkomen, te weinig verwonen. Echter men kan deze mensen niet het mes op de keel zetten als de nieuwbouw achterblijft. Voor deze mensen moet er een gefaseerd beleid komen en er moeten nieuwe woningen worden gebouwd. Als het een niet op het ander is afgestemd, blijft dit debat elk jaar terugkomen. Een ander punt is dat de lokale lasten, ziektekosten en energiekosten het afgelopen jaar flink omhoog zijn gegaan. Voor mensen die qua inkomen aan de onderkant van de samenleving zitten is het een hard gelag, zij komen nauwelijks rond. De LPF-fractie wil dat de huursubsidie de zaak zodanig dichtspijkert dat deze mensen na een huurverhoging niet in een gat vallen. Als men voor bepaalde complexen een liberalisatie wil, moet er een uitsterfproces worden gehanteerd waarbij na mutatie een andere huur wordt vastgesteld. Hij stelt voor ook daar de relatie inkomen tot de hoogte van de huur op los te laten. Zo ontstaat gefaseerd een verbeterde woningmarkt in de huursector. Parallel daaraan moeten institutionele beleggers en woningcorporaties mogelijkheden krijgen om voldoende te kunnen bouwen zodat de doorstroming op gang komt.

In de gemeente waar hij elf jaar geleden wethouder was, was elke huurder destijds verplicht om een zesde van zijn bruto inkomen te verwonen. De kale huur was een zesde van het bruto inkomen. Hij is zelf van mening dat iedereen die aanspraak wil maken op een sociale huurwoning, tussen een vijfde en een zesde van het bruto loon moet verwonen, met uiteraard een bovengrens qua inkomen. Op een gegeven moment zal een aantal mensen qua inkomen een woning kunnen kopen. Daarom moet er ook in de goedkope koopsector worden gebouwd. Hij is voor gedifferentieerde woningbouwplannen waarbij de gemeente gedifferentieerde grondkosten hanteert en waarbij beleggers in de huursector woningen kunnen bouwen. Onder huurwoningen ligt een lagere grondprijs. Onder koopwoningen, afhankelijk van de prijsklasse, kan men de grondkosten differentiëren.

Hij heeft geen moeite met liberalisering mits er aan de onderkant wordt gecorrigeerd in de vorm van huursubsidie en aan de bovenkant huurders gefaseerd een huurtoeslag betalen. Daaruit kan de toename van de huursubsidie worden gefinancierd. Zo ontstaan communicerende vaten en een rechtvaardige situatie.

De afgelopen was er sprake van een enorm teruglopend woningbouwprogramma. Door een chronisch tekort aan nieuwbouwwoningen is de WOZ-waarde opgejaagd. De WOZ-waarde is daarom een verkeerd uitgangspunt voor woningwaardering. Toch wil de minister aan de hand van die WOZ-waarde de huur relateren. Van welk criterium gaat de minister uit? Is de minister van plan de zaak dichtgespijkerd te houden middels de individuele huursubsidie? Voor wie liberaliseert de minister nu eigenlijk? In feite is de minister nu woningen aan het liberaliseren voor mensen met hogere inkomens.


De heer Van Bochove (CDA) citeert Van Dale: «Liberaliseren is bevrijden van beperkingen of belemmeringen». Tijdens de begrotingsbehandeling van VROM eind november 2004 stelde zijn collega Mirjam Sterk: «Liberaliseren in een overspannen woningmarkt leidt tot ongelukken.» Tijdens eerdere debatten zijn vergelijkbare uitspraken gedaan. De minister heeft haar uitspraak dat zij luistert naar de geluiden over haar beleid waargemaakt. Er wordt niet nu geliberaliseerd, maar pas als de woningmarkt ontspannen is. Volgens de brief van de minister is dat niet eerder dan 2010. Velen, ook de Woonbond, spreken over uitstel. De CDA-fractie is niet tegen liberaliseren, maar wel tegen liberaliseren op dit moment. Hij stelt met voldoening vast dat dit nu ook niet gebeurt.

De minister schrijft in haar brief dat zij met betrekking tot de woningmarkt kijkt naar regio's. De minister wil zelfs corporaties verschillend gaan behandelen als de een beter heeft gepresteerd dan de ander. Het eerste meetpunt is in 2008. En als de markt echt ontspannen is, dan is pas sprake van liberaliseren van maximaal 20% van de voorraad. Is er geen ontspannen markt, dan wordt er niet geliberaliseerd.

Hij maakt uit de reactie van de minister op dat een ontspannen woningmarkt ook betekent dat er voor mensen met een laag inkomen voldoende woningen zijn. Bij het aantal betaalbare woningen wordt niet alleen naar de totale voorraad gekeken, maar ook wordt nagegaan of er genoeg bereikbare woningen zijn voor de doelgroep waar het om gaat. Verhuurders krijgen de ruimte om woningen terug te brengen in het gereguleerde gebied. Op die manier kunnen verhuurders ervoor zorgen dat mensen huursubsidie krijgen. In dat opzicht is er een verandering in het denken die het mogelijk maakt dat mensen in hun eigen buurt kunnen verhuizen naar een betaalbare woning.

Te weinig komt over het voetlicht dat er de komende jaren bij ruim 75% van de woningvoorraad sprake is van een gunstige huurontwikkeling. Afgezet tegen de huurontwikkeling en het meerjarenbeleid van de afgelopen jaren, komt de minister nu met voorstellen die gunstiger zijn. Te weinig wordt duidelijk gemaakt dat er met deze voorstellen niet extra bezuinigd hoeft te worden op de IHS en op het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV).

De huurontwikkeling van maximaal 20% van de voorraad is weliswaar 0,5% groter dan in het gereguleerde gebied, maar ook hier zijn ten opzichte van de brief van november 2004 beperkingen aangebracht. Het gaat hierbij om drie beperkingen:

– Liberaliseren van een deel van de huidige gereguleerde voorraad is pas mogelijk bij een ontspannen woningmarkt. Dat kan zijn in 2010, maar ook later.

– De huurstijgingspercentages voor 2008 en 2009 zijn nu niet vastgelegd. De minister schrijft in haar brief dat die percentages afhankelijk zijn van de ontwikkelingen in de woningmarkt.

– De huurstijgingen in dit segment kunnen niet verdergaan dan 5,4% van de WOZ-waarde van 1999. De CDA-fractie hecht aan die 5,4% als plafond. Als een ander systeem tot dezelfde uitkomst mocht leiden wil hij daar wel naar kijken – hiermee reageert hij op de heer Hofstra. In 2005 is er nog sprake van één huursegment voor 95% van de woningen. Pas in 2006 wordt er 0,5% verschil tot stand gebracht.

In het voorjaar van 2006 wil hij met de minister een debat over de WOZ-waarde en het bijbehorende percentage dat zal gelden voor de huurontwikkeling per 1 juli 2006. Hij vraagt aan de minister een toezegging voor dit debat. Ook in 2008 wil hij een debat over de huurontwikkeling.

Bij alle ontwikkelingen van dit moment blijft het CDA streven naar het maximeren van de woonlasten voor huurders. De fractie gaat er ook bij deze voorstellen van uit dat dit in de toekomst mogelijk blijft. Duidelijk is dat er ook in die situatie sprake zal zijn van de noodzaak van passende huisvesting. Het weer in beweging krijgen van de woningmarkt is van groot belang en de CDA-fractie heeft al meerdere keren aangegeven hierin een belangrijke taak voor de minister te zien. Een tekort van ten minste 170 000 woningen vraagt om een krachtige aanpak van nieuwbouw en herstructurering. Het vraagt om inzet van alle partijen en het betekent dat er een eind moet komen aan eindeloos gepalaver over plannen en financiering van plannen. De daad moet nu bij het woord worden gevoegd.

De CDA-fractie volgt de voorstellen van het kabinet voor het overgangsgebied. Er dient enige ruimte te komen in de huurontwikkeling. De 0,5% extra huurverhoging acht hij verantwoord. Hij is niet voor de huursombenadering waarbij een corporatie voor de ene woning de maximale huurstijging kan vragen en voor een andere woning aanmerkelijk minder. Dat leidt tot verschillen in het gereguleerde gebied. Gemiddeld is er sprake van 0,5% verschil, denkt hij.

Voor wat betreft de CDA-fractie is er in absolute zin geen relatie tussen het aantal te bouwen woningen en het loslaten van de in de brief van 4 februari jongstleden genoemde grenzen. De percentages genoemd in de brief van de minister en in de beantwoording van de schriftelijke vragen, wil hij nauwkeuriger geformuleerd zien; circa 2% en circa 1,5% geeft te veel ruimte voor discussie. Het gaat om 2% en 1,5%. Waarom wordt dat niet zo vastgelegd? Houdt de minister zich aan die percentages?

Bouwen en herstructureren is de eerste stap. De vele wachtenden op de woningmarkt hebben hier alle belang bij en zien uit naar een voor hen passende woning. Nieuwe, betaalbare woningen moeten er ook zijn voor de doorstromers.

Het gewenste huurbeleid is dan pas te realiseren. De steden hebben een kwaliteitsimpuls nodig en daarvoor is een goed samenhangend nieuwbouw- en herstructureringsprogramma nodig. Overigens dienen nu met spoed de contracten voor de nieuwe periode GSB/ISV getekend te worden. Kan de minister aangeven wanneer dat zal plaatsvinden?

De oplossing voor het woningtekort en de gewenste doorstroming is dus niet in de eerste plaats het verhogen van de huren, maar voldoende nieuwe of geherstructureerde woningen. Dit moeten woningen zijn met een goede prijs/kwaliteitsverhouding. De betaalbaarheid voor de lagere inkomens moet gegarandeerd zijn en segregatie moet worden tegengegaan. Dit zijn geen onverenigbare doelstellingen, wat ook blijkt uit de brief van de minister van 4 februari jongstleden Gemeenten en corporaties moeten op lokaal/regionaal niveau tot afspraken komen die afdwingbaar zijn. Wat gaat de minister doen om de positie van gemeentebesturen in dezen te versterken? Kan de minister aangeven of de uitwerking van het toekomstige huurbeleid met de steun van alle partners van start gaat? Diverse partijen zullen op lokaal niveau met elkaar moeten afspreken hoe een evenwichtige wijkopbouw kan leiden tot voorkoming van segregatie.

In de komende jaren wordt er een beroep gedaan op de overmaat aan investeringsruimte bij corporaties. Het uitgangspunt is: niet gepresteerd, niet beloond. Met dat uitgangspunt zijn ook de huurders gediend. In de Cobouw van 22 februari jongstleden stond een bijdrage van de heer Sanders, directeur van woningcorporatie ZVH in Zaandam. Die schrijft: «De woningcorporaties krijgen nu als enige de zwarte piet, maar dat is niet terecht. De politiek moet consistenter zijn in de eisen die zij aan de corporaties stelt, en vooral moet zij snoeien in het aantal regels. Dan kunnen de corporaties creatiever en actiever inhoud geven aan het beleid, juist ook door het verkennen van commerciële activiteiten. Minder regelgeving moet gelijk opgaan met het verbeteren van het ondernemerschap van de woningcorporaties. Dat is een dubbele opgave die wél zoden aan de dijk kan zetten.» Er wordt momenteel onderzoek gedaan naar de toekomstige relatie tussen overheid en corporaties. Dat moet nog in dit voorjaar leiden tot concrete antwoorden. Eén van de uitgangspunten is voor het CDA het terugdringen van regelgeving, anders blijft het zwartepieten doorgaan en blijven de huurders daarvan het slachtoffer.

Hij vraagt wanneer de Kamer de resultaten tegemoet kan zien van de door de minister, samen met de Woonbond, ingestelde commissie. De minister schrijft: voorjaar 2005, maar hij wil een concreter antwoord. Ook met betrekking tot de huurgeschillenbeslechting vraagt hij om concrete voorstellen. Hoe staat het met de uitwerking?

Nu de liberalisering is gestopt, en in de toekomst is gebonden aan harde voorwaarden, zegt de CDA-fractie tegen de minister: ga door.


Mevrouw Koser-Kaya (D66) heeft in eerdere debatten gezegd: eerst bouwen, dan liberaliseren. Er moet voldoende betaalbare woonruimte zijn. In november 2004 heeft zij om harde garanties gevraagd. In de aangepaste voorstellen van februari jongstleden heeft de minister de liberalisatie opgeschort tot 2010 en dan wordt alleen tot liberalisatie overgegaan als er voldoende is gebouwd. Hiermee kan D66 instemmen.

De D66-fractie is voor huurbegrenzing. Echter professionele beleggers hebben aangegeven dat zij afzien van aankoop van huurwoningen en dat zij hun huidige bezit in het middensegment voor een groot deel afstoten, omdat zij door de huurbegrenzing van 5,4% van de WOZ-waarde in het middensegment, niet voldoende rendement kunnen halen. Dit is slecht voor de woningproductie en voor de doorstroming. Aedes is evenmin blij met de huurbegrenzing. Zij vraagt een reactie van de minister.

Zij is blij met de toezegging van de minister dat de corporaties de komende jaren meer zullen bouwen. Het is de bedoeling dat in 2008 het woningtekort naar 2% is teruggebracht en in 2010 naar 1,5%. Het is echter de vraag of er voldoende grond en locaties beschikbaar zijn. Ook de traagheid van de huidige procedures is een obstakel. Zij vraagt een reactie van de minister.

De afgelopen jaren hebben commerciële partijen ongeveer 70% van de totale productie van de woningbouw voor hun rekening genomen. Omdat de vraag is afgenomen zijn ontwikkelaars momenteel minder geneigd om grote aantallen koopwoningen te realiseren. Commerciële partijen met grondbezit zullen risico's moeten nemen, maar zij zijn voorzichtig in economisch slechte tijden. Hoe gaat de minister daarmee om?

In de nieuwe plannen is er sprake van een overgangsgebied tussen het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied. De onder- en bovengrens van dit overgangsgebied wordt door de minister per regio bepaald. Maar er zijn slechts drie verschillende mogelijkheden: 100 000–135 000; 115 000–150 000; 130 000–165 000. Deze grenzen blijken in de praktijk tot heel andere percentages te leiden dan in de plannen van de minister: 75% gereguleerd gebied; 20% overgangsgebied en 5% geliberaliseerd gebied. In een grote stad als Rotterdam zal 8% van de huurwoningen voor liberalisering in aanmerking komen. Daarvan komt 6% tot 2008 in het overgangsgebied. In Amsterdam zal 29% van de huurwoningen voor liberalisering in aanmerking komen. Slechts de helft daarvan komt in het overgangsgebied. De andere helft zou in 2006 in een keer worden geliberaliseerd. Dat kan niet de bedoeling zijn en het kan worden voorkomen door de onder- en bovengrens van het overgangsgebied meer af te stemmen op de specifieke regionale situatie. Flexibele grenzen zijn nodig zodat 20% overgangsgebied ook 20% ís. Hoe denkt de minister over het idee van Aedes om niet naar de WOZ-waarde te kijken maar het woningwaarderingstelsel toe te passen?

Na liberalisatie zullen de huren in bepaalde buurten stijgen. Dat kan betekenen dat mensen met een laag inkomen zonder huursubsidie na liberalisatie moeten verhuizen omdat de huur te hoog wordt. Dat heeft als effect dat lage inkomens geconcentreerd worden in buurten waar juist meer menging is gewenst. Zij vraagt de minister hierop in te gaan. Wat de minister tot nu toe heeft geschreven over segregatie overtuigt haar niet. Gemeenten en verhuurders hebben weliswaar de vrijheid om woningen in het gereguleerde gebied te houden, maar gemeenten hebben weinig te zeggen over corporaties en particuliere verhuurders. Welke instrumenten krijgen gemeenten in dit verband om segregatie tegen te gaan?

Zij is blij met de toezegging van de minister om dit jaar nog uitvoering te geven aan de motie Giskes. Deze motie vraagt om een integrale visie over de wijze waarop de overheid financieel betrokken wil zijn bij het wonen in al zijn facetten.

Een aantal huurders wil wel vertrekken uit de huurmarkt, maar kan een leuke koopwoning niet betalen. Er is een tekort aan leuke, betaalbare koopwoningen. Het aanbod van nieuwe koopwoningen is saai, duur en eenzijdig. Particuliere opdrachtgevers zouden meer gestimuleerd moeten worden. Op die manier wordt ruimte op de huurmarkt geschapen. Veel mensen zijn wel bereid te investeren in de eigen woning als er kavels beschikbaar komen tegen redelijke, marktconforme prijzen. Vooral buiten de stedelijke gebieden zou de ruimtelijke ordening meer vrijheid moeten bieden aan particuliere opdrachtgevers. Hierdoor wordt kapitaal in de woningbouw geïnvesteerd, en bij kleine kernen zou het een positief effect op het economisch draagvlak kunnen hebben. Door het ontbreken van ontwikkelaars zijn particulieren veel goedkoper uit en zij zullen eerder geneigd zijn om werkzaamheden in eigen beheer uit te voeren. Het beeld zal wellicht aantrekkelijker en gevarieerder worden dan de huidige VINEX-bouw.


Mevrouw Van Gent (GroenLinks) vraagt zich af waar minister Dekker mee bezig is. De minister zal toch moeten erkennen dat een huuropslag met honderden euro's per maand voor talloze gezinnen feitelijk een ontruimingsbevel inhoudt? Waarom kiest de minister voor bezuinigingen op de huursubsidie in plaats van op de hypotheekrenteaftrek? Waarom mogen de verhuurders rijker en rijker worden en moeten huurders keer op keer inleveren?

Zij verwijt de heer Hofstra de nadruk te leggen op de komende twee jaar waarin de huurverhoging meevalt. Na die twee jaar valt het namelijk helemaal niet mee en exploderen de huren.

Het gaat in de voorstellen niet om een modernisering van het huurbeleid, maar om het invullen van een zeer zware bezuiniging. De situatie is deze: de huren gaan exploderen, op de huursubsidie wordt zwaar gekort, de WOZ-waarde gaat gigantisch omhoog, er wordt te weinig gebouwd en er is geen woning te krijgen. In deze gespannen woningmarkt komt de minister met het onzalige plan om de huren te liberaliseren. Niemand zit hierop te wachten. De grote verliezers zijn de huurders. Drie mln huishoudens zitten door deze plannen in grote onzekerheid. Uit de vele brieven, mailtjes en telefoontjes die zij dagelijks krijgt spreekt paniek. Mensen die nu al het water tot aan de lippen staat, hebben geen enkel idee hoe zij straks de huur nog kunnen betalen. Minister Dekker en de heren Verhagen en Van Bochove willen de Kamer en huurders doen geloven dat de scherpe kantjes van de huurplannen af zijn. Maar de plannen zijn nauwelijks gewijzigd. Vanaf 1 juli a.s. al worden de huren verhoogd. De minister is van plan de huren de jaren daarna met tientallen euro's te verhogen, zelfs bij een woningtekort van 200 000 woningen, en zelfs bij wachttijden van drie of vier jaar voor een huurwoning. Welke wachttijden vindt de minister aanvaardbaar voordat er wordt geliberaliseerd? Huurders weten heel goed dat nieuw te bouwen woningen onbetaalbaar zullen zijn voor mensen met een laag of middeninkomen, voor jongeren, starters, ouderen en gezinnen met kinderen. De segregatie zal groeien in plaats van afnemen. Hebben de duizenden huurders dan voor niets gedemonstreerd? De conclusie van alle boze huurders is dezelfde als van mevrouw Van Gent: de plannen van Dekker moet de prullenbak in. Dat is geen drama, want het kan natuurlijk anders.


GroenLinks wil sociale, rechtvaardige en uitvoerbare plannen die beter uitpakken voor huurders. Een deal die meer betaalbare woningen oplevert. Niet betalen, betalen, betalen, maar bouwen, bouwen, bouwen. De corporaties hebben geld genoeg, minstens 15 miljard, daarmee kan de woningnood worden opgelost. De corporaties zullen moeten bouwen; zowel koop als huur, zowel betaalbaar als middelduur, zowel voor gezinnen als voor alleenstaanden en zowel voor ouderen als voor jongeren. Haar advies aan de corporaties is dan ook: niet mauwen, maar bouwen. En mocht de minister een probleem krijgen met het gat in haar begroting van 250 mln, dan zijn er rechtvaardige alternatieven te bedenken: niet het geld weghalen bij mensen met een huurwoning, maar bij mensen met een dure koopwoning. De minister is bij machte om de miljardenoverschotten af te romen en te investeren waar het nodig is. Als 5 miljard op een spaarrekening wordt gezet is de rente al voldoende om de begroting op te plussen. De huren moeten bevroren worden, want lage huren leiden tot lage huursubsidie-uitgaven. De minister moet werk maken van de grondpolitiek zodat gemeenten en corporaties kunnen bouwen zonder ellenlange procedures, en zonder honderden euro's per maand per m2 kwijt te zijn aan projectontwikkelaars en speculanten.

De minister heeft voor haar plannen geen steun van een groot deel van de coalitie en al helemaal niet van de oppositie. De minister heeft geen steun van de huurders en verhuurders. De minister heeft geen steun van de dorpen en ook niet van de steden. Eigenlijk is de heer Hofstra de enige overgebleven kameraad van de minister en zelfs híj heeft nog het een en ander aan te merken. Wat is het politieke oordeel van de minister over deze verhoudingen? Hoe schat de minister zelf haar hachelijke positie in? Als de minister niet stopt met deze plannen gaat zij maar naar huis, want zo kan het niet.

Het antwoord van de minister

De minister stelt het op prijs dat de commissieleden zo uitgebreid zijn ingegaan op haar beleidsvoornemens. De beweging op de woningmarkt, het aanbod aan huurders, en de wijze waarop de verhuurders kunnen bijdragen om het aanbod te vergroten is van wezenlijk belang.

Een aantal leden van deze commissie dringt aan op het voortvarend oppakken van het grondbeleidsinstrumentarium, omdat dit een van de belangrijkste knelpunten is. De minister hoopt dat binnen nu en veertien dagen de Nota Ruimte wordt vastgesteld. Daarin zijn de mogelijkheden verwerkt om tot betere en andere locaties te komen waar kan worden gebouwd, ook in de kleine kernen en ook voor de natuurlijke aanwas. De heer Van As heeft met zijn pleidooi voor gedifferentieerdheid een punt. De minister zet in de eerste plaats in op de visie op de ruimte, in de tweede plaats op het grondbeleidsinstrumentarium en op de derde plaats op het instrumentarium van de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening. Er komt een aanzienlijke verkorting op de doorlooptijd van vergunningen.

Het aanjagen van de nieuwbouw is een belangrijk punt. Er worden nog drie tot vijf overeenkomsten gesloten met de regio's met betrekking tot het Besluit locatiegebonden subsidies (BLS) en daarna gaat men aan de slag. Daarnaast is investering in stedelijke vernieuwing en herstructurering noodzakelijk. Zij wil dat in het nieuwe huurbeleid de taakstelling van de 250 mln euro niet ten laste komt van de ISV en de huursubsidie, zodat deze budgetten overeind blijven. Het is de bedoeling dat op 11 maart de convenanten voor het grotestedenbeleid (GSB) worden getekend.

In Nederland wordt al vijfenvijftig jaar met hetzelfde systeem gewerkt. Het is de bedoeling om in die beleidslijn enige beweging te krijgen. Dat kan alleen maar als men als kabinet de moed heeft om wijzigingen door te voeren zodat het aanbod van woningen voor inwoners van Nederland kan worden vergroot. Er moet een aanbod van woningen zijn voor verschillende groepen en er moet een keuzemogelijkheid zijn.

In de aanvullende voorstellen is in het overgangsgebied een huurplafond neergelegd. De positie van de huurders is daarmee versterkt. 75% gereguleerd gebied voor huurwoningen is gebaseerd op het aantal woningen dat nodig is voor het aantal mensen dat op de goedkopere voorraad is aangewezen. In dat gereguleerde gebied zit een zeer gematigde reeks van huurverhogingen in de eerste twee jaar van het beleid.

De afgelopen vijf jaar is er gewerkt met een gemiddelde inflatie van vijf jaar en een opslag. Om beweging te krijgen in de huidige woningmarkt kiest zij voor een inflatiepercentage van het voorafgaande jaar plus een zeer gematigde opslag. Mensen met huursubsidie in het overgangsgebied kunnen blijven zitten tot aan het moment van mutatie. Ook dát is een bescherming. De andere kant is dat zij de corporaties eraan houdt woningen te bouwen. Een meetmoment is 2008. In haar brief van 19 november jongstleden heeft zij aangegeven dat zij het woningwaarderingstelsel (WWS) wil verbinden met de WOZ-waarde, zodat bewoners zicht krijgen op de waarde van de woning. Zij zet in op een aanvulling van het WWS met twee elementen uit de WOZ-waarde, namelijk locatie en type woning ofwel kwalitatieve voorziening.

Op dit moment is 5% van de huurwoningen geliberaliseerd en dat blijft zo. De duurdere huurwoningen in het overgangsgebied kunnen alleen maar worden geliberaliseerd als er een ontspannen woningmarkt is. Díé afspraak heeft zij gemaakt en daar hecht zij aan. De zittende huurders die in dat overgangsgebied zullen komen, hebben een zeer gematigde huurverhoging. Er is een plafond ingebouwd, namelijk 5,4% van de WOZ-waarde van 1999. Waarom 5,4%? Dit is onderzoeksmatig bepaald; het is een markthuurgrens waarbij huurders kunnen overwegen om te gaan kopen in plaats van te huren. Door het plafond weten huurders tot hoever de huur kan stijgen. Als de Kamer haar uitnodigt om met een andere berekeningsmethodiek te komen gebaseerd op het WWS-stelsel, die het eenvoudiger maakt voor huurders en verhuurders, dan is zij daartoe bereid. Maar het huurplafond van 5,4% moet de komende periode overeind blijven, want daarmee zijn huurders beschermd.

Op dit moment vallen de brieven van de onroerendzaakbelasting (OZB) en WOZ-waarde van 2003 in de bus. De stijging varieert per gemeente van 20 tot 83%. In haar brief van februari jongstleden heeft zij aangegeven dat de hoge percentages naar beneden worden bijgesteld via een rekenformule. Zij moet nog bekijken wat de variatie tussen gemeenten betekent en hoe de rekenformule zal zijn. Zij denkt tegen de zomer met meer informatie te kunnen komen.

In het overgangsgebied krijgen nieuwe instromers ook een aftopping op een maximum huur van 5,4%. Daarnaast geldt voor zittende huurders een reeks die start vanaf 1 juli 2006 en die uitgaat van de inflatie plus 2, 3,5 en 4% met een maximum van 5,4% van de WOZ-waarde. Er is nog een tweede slot ingebouwd en dat is de verbinding naar het aanbod op de woningmarkt: er wordt niet geliberaliseerd als bij het eerste meetmoment in 2008 niet een tekort van ca 2% – rekeningstechnisch is dat 2,2% – is bereikt. Voor 2010 moet het tekort ca 1,5% zijn. Zoals in haar brief staat vermeld zijn deze percentages landelijk. Naar aanleiding van de 2,2 en 1,5% landelijk zal worden nagegaan wat dat betekent voor de regionale woningmarkt. Een regionale vertaling is afhankelijk van het aanbod en van de exacte grootte van een overgangsgebied. Zij bevestigt dat de vertaling naar de regionale woningmarkt zal moeten plaatsvinden.

Zij staat achter deze richting van het huurbeleid en zij staat achter de wijze waarop stappen worden genomen. Zij neemt afstand van de typeringen van mevrouw Van Gent. Deze aanpak van de woningmarkt is voor alle huurders van belang, en ook voor de verhuurders.

Bij het huurplafond voor de huurders, kijken ook de verhuurders naar hun belangen. Daar heeft zij geen bezwaar tegen. Wel heeft zij er bezwaar tegen dat er van de kant van de huurders wordt gezegd dat er een chaos zal ontstaan. De primaire taak van de corporaties is het investeren in sociale woningbouw. De prestaties van de corporaties heeft zij gemeten en zal zij blijven meten. De uitkomsten van de commissie De Boer zijn wat haar betreft leidend om enerzijds te dereguleren en anderzijds het kader duidelijk aan te geven. Het huurplafond staat daarbij niet in de weg.

De wachttijden moeten terug van zeven jaar naar twee à drie jaar. Maar dat is geen weginginstrument voor de liberalisering. Zij heeft afgesproken met de verhuurders dat er 111 000 woningen gebouwd zullen worden. Met de commerciële verhuurders worden ook afspraken gemaakt. Het aanbod moet gedifferentieerd zijn waardoor in de verschillende woningmarkten de wachttijden terug zullen lopen. Op niet al te lange termijn zullen de prestaties van de corporaties worden besproken.

Zij beoogt een evenwichtige verdeling van de sociale huur, de middenhuur en het topsegment. Zij heeft moeten korten op de huursubsidie en probeert nu andere bezuinigingen op de huursubsidie en ISV te voorkomen. Het huursubsidie-instrument moet in elk geval overeind blijven in Nederland. Zij is het niet eens met de heer Van As die zegt dat zij woningen liberaliseert voor hogere inkomens, want zij daagt tegelijkertijd de verhuurders uit om aan de onderkant bij te bouwen.

De commissie De Boer zal haar werk begin mei a.s. opleveren. In de loop van mei hoopt zij de Kamer meer te kunnen melden en voorstellen kenbaar te maken. Afgelopen week is de commissie met de huurders rondgekomen. Binnenkort zal zij de Kamer informeren over de samenstelling. De commissie krijgt drie maanden de tijd en in juni a.s. zal de minister de Kamer informeren. Wat betreft de afspraken met Aedes en de verhuurders is eerst de behandeling van de voorstellen in de Kamer aan de orde. Vervolgens worden pas de convenanten gesloten. Zij heeft het persbericht van Aedes gezien maar geen brief ontvangen. Aedes weet wat de contouren van de verruiming van het huurbeleid zijn. De corporaties en Aedes hebben de indicatie van een aantal te bouwen woningen als reëel verklaard. Er moeten afspraken worden gemaakt over de financiering en de bestemmingsheffing. Zij gaat gewoon rond de tafel met Aedes. Haar uitgangspunt is dat aan de onderhandelingstafel zaken worden uitgevochten en niet via de pers.

In het begin van het gehele proces heeft zij met de corporaties en verhuurders gesproken over de toekomstige verhouding tussen Rijk en corporaties en de wijze waarop die kan worden ingevuld. Aan de hand van de uitkomst van de commissie De Boer zal worden nagegaan of het Besluit beheer sociale huursector (BBSH) moet worden gewijzigd, hoe de relatie tussen overheid en corporaties moet worden vormgegeven en wat een en ander betekent voor het sturingsmechanisme op de prestaties van de corporaties. Deze elementen zullen in de convenanten worden beschreven. De convenanten duren voor een periode van vijf jaar omdat verhuurders enige zekerheid moeten hebben, hiermee wordt de investeringsbereidheid groter.

Bij ruimtelijke segregatie spelen een aantal indicatoren. Het gaat niet alleen om het soort woningen, maar ook om effecten van inkomen en opleiding. De verruiming van het huurbeleid heeft maar een beperkt effect op de segregatie. Bij het bestrijden van segregatie moet worden gekeken naar de ruimtelijke aspecten, maar ook naar de sociale aanpak. Het gaat dus om de verbinding van de fysieke kant en de sociale elementen. Dat is de aanpak waar het kabinet en de minister voor staan. Zij verwijst hierbij naar een essay van het Sociaal en Cultureel Planbureau.

Het is belangrijk dat de gemeenten bij het maken van afspraken met de verhuurders meer instrumenten in handen krijgen dan nu het geval is. Zij zal nagaan hoe dat kan worden gerealiseerd in de afspraken met de corporaties en of er in de huisvestingswet een mogelijkheid is om de posities van de gemeenten ten opzichte van de verhuurders te versterken, waardoor gemeenten een betere positie krijgen in de regionale woningmarkt.

De grondslag voor de bestemmingsheffing is gebaseerd op de verdiencapaciteit van de verhuurders voor de woningvoorraad, en de verdiencapaciteit op basis van het nieuwe huurbeleid.

Zij verwijst naar het CPB-rapport waarin staat dat de verruiming van het huurbeleid pas effect kan hebben als de maatregelen meerdere jaren worden volgehouden.

De corporaties beschikken inderdaad over veel financiële middelen. Zij streeft ernaar dat bij de verruiming van het huurbeleid de corporaties de mogelijkheden hebben om investeringen te kunnen doen.

Zij zal de Kamer tussen nu en een maand informeren over hoe verder zal worden omgegaan met de huurgeschillencommissies.

Particulier opdrachtgeverschap steunt zij van harte en is een van de aspecten van haar beleid. De gemeenten moeten echter wel meewerken en daar schort het nogal eens aan.

Nadere gedachtewisseling

Mevrouw Van Velzen (SP) concludeert dat er veel losse eindjes aan het voorstel zitten. De minister wil onrust bij de huurders weghalen maar doet dat niet, want zij geeft geen duidelijkheid over het huurplafond voor mensen in het schemergebied tussen geliberaliseerd en gereguleerd gebied. Daarnaast is het niet helder of de 2,2% woningtekort landelijk of regionaal wordt gemeten.

Er is geen draagvlak bij de partners waar de convenanten mee moeten worden gesloten. Aedes geeft een duidelijk standpunt via de media en gaat niet akkoord met de voorstellen. Er valt dus niets te onderhandelen.

Zij is teleurgesteld in D66; die stelde in eerdere debatten: eerst bouwen, dan de huren verhogen. Dat is gewijzigd in: eerst bouwen, dan liberaliseren en dat is iets wezenlijks anders. Zij vraagt helderheid van mevrouw Koser-Kaya.


De heer Depla (PVDA) noemt een aantal minpunten:

– De 2,2% woningtekort in 2008 geldt als een gemiddelde voor heel Nederland. Daar hebben grote steden niets aan.

– De convenanten gelden voor vijf jaar. Hij zou het op prijs stellen als de minister de convenanten naar de Kamer toestuurt voordat zij worden ondertekend.

– De minister schrijft in haar beantwoording dat van het gereguleerde gebied 155 000 woningen vanaf 1 juli 2006 in het geliberaliseerde gebied terechtkomen. Zijn dat extra woningen boven op de bestaande 5%? Hij vraagt een toelichting van de minister.

– Bij segregatie zijn zeker meerdere factoren van belang, maar het gaat hier over de volkshuisvesting. In Utrecht behoort straks 19% van de woningen in het overgangsgebied met de hogere huren, en in de randgemeenten van Utrecht is dat 50%. Er is maar één conclusie mogelijk: het leidt tot segregatie.

– De minister zegt dat 20% liberaliseren een eerste stap is. Het is duidelijk waar de minister naartoe wil.

– Er komen, volgens zijn berekening, tweeënveertig verschillende huurregimes. De minister komt tot een stuk of drie. Hij daagt de minister uit het aantal huurregimes te tellen. Als men wil verhuizen is het in de eerste plaats moeilijk een woning te vinden, maar als dat is gelukt moet men vervolgens nog nagaan hoe het zit met de regels. Hij concludeert dat dit kabinet niet voor minder, maar voor meer regels is.


De heer Hofstra (VVD) vindt dat er sprake is van een evenwichtig en voorzichtig huurbeleid. Hij denkt dat op lange termijn 10 à 15% van de bevolking zal zijn aangewezen op sociale verhuur, en dus zouden er in de toekomst nog veel woningen in het overgangsgebied terecht kunnen komen. Maar het is goed om kleine stapjes te nemen en te beginnen met 20%.

Hij gaat akkoord met het plafond van 5,4%. Maar waarom een plafond bedenken los van het woningwaarderingstelsel? Hij roept de minister op om toch nog eens te kijken naar het systeem van het woningwaarderingstelsel. Als dat leidt tot een hoger plafond is dat wat hem betreft bespreekbaar, maar als er eenzelfde plafond uitkomt gaat hij ook akkoord.

De VVD-fractie vindt dat niet alleen het eigen woningbezit moet worden gestimuleerd, maar ook dat er meer moet worden gebouwd en dat corporaties zich niet mogen verschuilen achter de politiek. Als de markt vraagt om meer huurwoningen, moeten corporaties die ook bouwen.


De heer Slob (ChristenUnie) heeft geen overtuigend antwoord van de minister gehoord op zijn vraag of dit beleid het juiste medicijn is voor de kwaal. In het rapport van ABF Research staat het heel duidelijk: «Geconcludeerd kan worden dat het doel om beweging op de woningmarkt te realiseren een breed pakket aan beleidsmaatregelen vereist. Het voorgestelde huurbeleid is daarvoor onvoldoende, zeker als dat huurbeleid uit hoofde van sociale doelstellingen maatregelen omvat die ongunstig zijn voor de doorstroming. Belangrijker zijn vergroting van het aanbod en stroomlijning van het ruimtelijk ordeningsbeleid». Hij vraagt de minister dáár op in te zetten met volle kracht, in plaats van te komen met een ingewikkeld, ondoorzichtig systeem waar veel onzekerheden aan vastzitten voor de toekomst. Als de corporaties nu al aangeven dat zij het aangepaste beleid niet zien zitten, dan valt het ergste te vrezen. Hij vreest ook het ergste voor de huurders in de grote steden. Hij denkt dat de onrust en onzekerheid na dit debat niet af-, maar juist is toegenomen.

Van belang is dat er zo snel mogelijk een concrete vertaling komt van de nationale percentages van het woningtekort.

Net als de heer Depla wil hij graag het convenant in de Kamer besproken zien voordat het wordt ondertekend.


De heer Van As (LPF) is niet overtuigd van de aanpak van de minister. Hij blijft bij zijn standpunten uit zijn eerste termijn. Hij is benieuwd hoe het overleg van de minister met de corporaties uitpakt. Hij kan zich nauwelijks voorstellen dat, gelet op de stagnatie die zich de afgelopen jaren heeft voorgedaan, ineens morgen de spaden de grond in gaan. Hij denkt dat er met de voorgestelde maatregelen structureel weinig wordt opgelost.


De heer Van Bochove (CDA) is het met de minister eens dat met de nieuwe voorstellen de positie van de huurders is versterkt.

Hij wil vasthouden aan het plafond van 5,4%, maar een ander systeem is bespreekbaar wat hem betreft.

Ook de CDA-fractie wil de convenanten van tevoren beoordelen.

Bij diverse onderwerpen zoals het vraagstuk van de segregatie en de afspraken over de percentages, moet de positie van gemeentebesturen ten aanzien van corporaties worden versterkt. Er zullen convenanten tot stand moeten komen tussen corporaties en gemeentebesturen. Hij vraagt een reactie van de minister.

Hij vraagt wat zich precies verzet tegen het vertalen van landelijke metingen naar de regio's.


Mevrouw Koser-Kaya (D66) heeft geen afdoende antwoord gekregen op haar vraag om de boven- en ondergrens van het overgangsgebied af te stemmen op de specifieke regionale situatie. Als men aan de 2,2 en 1,5% landelijk vasthoudt, komt men in de knoei.

Ook zij wil de convenanten die met de partners worden gesloten van tevoren inzien.

Zij heeft geen antwoord gehad op de positie van de commerciële partijen die toch 70% van de totale productie van de woningbouw voor hun rekening hebben genomen.

Zij maakt uit de woorden van de minister op dat de gemeenten een sterkere positie moeten krijgen. Komt de minister met een plan?

Reagerend op mevrouw Van Velzen citeert zij eerdere uitspraken van D66: «Eerst bouwen, dan liberalisatie en huurverhoging. In de tussentijd slechts gematigde huurverhoging». Er moet eerst een integrale visie komen. Men kan tegelijkertijd bouwen. Pas daarna kan men de huren verhogen. Dat is wat is afgesproken.


Mevrouw Van Gent (GroenLinks) begrijpt dat de minister ook bij wachttijden van twee tot drie jaar wil gaan liberaliseren. Dat betekent voor veel mensen: een hogere huur betalen en voorlopig nergens naartoe kunnen. Dit lijkt haar niet de juiste aanpak.

De minister heeft geen deal met Aedes. Aedes wijst de plannen glashelder af. Zij vindt dat de minister veel harder moet ingrijpen bij de corporaties. De corporaties hebben geld genoeg en moeten huizen gaan bouwen. Daar is geen horizon met hogere huren voor nodig. De corporaties zijn opgericht om voor de groepen die geen huizen kunnen kopen of die graag willen huren, betaalbare woningen te bouwen en de voorraad op peil te houden. Tot nu toe hebben de corporaties daarin gefaald. Gaat de minister a.s. vrijdag het ISV-convenant tekenen, of moet vóór vrijdag de deal met Aedes zijn gesloten?

Zij zal een vervolg op korte termijn op dit overleg aanvragen. In het nieuwe huurbeleid is een aantal cruciale elementen niet goed geregeld: wachttijd, betaalbaarheid, keuzevrijheid, zekerheid, rechtvaardigheid en redelijkheid. Wat heeft de minister de huurders nog te bieden?


De minister weet niet welk telraam de heer Depla heeft gebruikt, maar zij komt op regelingen voor drie gebieden: huurverhogingpercentages en het plafond in het overgangsgebied, en de specifieke situatie voor de huursubsidiegerechtigden in het overgangsgebied. En dan zijn er de twee sloten aan de kant van het aanbod. Zij begrijpt niet hoe de heer Depla aan tweeënveertig regelingen komt.

Zij zegt toe dat zij de convenanten aan de Kamer zal voorleggen.

Om ruimtelijke segregatie tegen te gaan is het van belang om in te zetten op gedifferentieerde woningen in wijken waar veel eenduidige woningen zijn. Dat geldt voor de herstructurering, maar ook voor de verruiming van het huurbeleid. Het is aan de verhuurders om die gedifferentieerdheid te brengen, en daarbij zijn afspraken met de gemeenten belangrijk.

Zij herhaalt dat zij bereid is om naar het systeem op basis van het woningwaarderingstelsel te kijken, mits het uitgangspunt een plafond is in de richting van 5,4%. Zij zal enige tijd nodig hebben om zo'n synoniem te vinden.

Is dit huurbeleid de juiste medicijn? Zij denkt dat dit huurbeleid moet worden gezien in combinatie met alle andere elementen in het kader van het woonbeleid en de ruimtelijke ordening.

Zij wil net als de heer Slob duidelijkheid over de opstelling van de corporaties.

De omslag die de heer Van As wenst in de huurwoningmarkt is niet zomaar te maken. Er moet een aantal tussenstappen worden gezet, en dan moet men durven de stap van deze verruiming op te pakken.

Zij bevestigt dat zij de positie van de gemeentebesturen richting de corporaties wil versterken. De corporaties bespreken hun plannen met de gemeentebesturen. Gemeenten hebben bij plannen voor de huurwoningmarkt de corporaties nodig. Zij wil nagaan of de positie van de gemeente in het kader van de huisvestingswet kan worden versterkt. Zeker bij de regionale woningmarkten is dat van belang.

Wat de landelijke percentages betreft zegt zij toe dat zal worden gekeken naar een vertaling op regionaal gebied. Daarbij moet ook de aanwezigheid van woningen voor de doelgroep worden nagegaan en de mogelijkheden met betrekking tot liberalisering.

Aanstaande vrijdag zullen de ISV-convenanten worden getekend. Het uitgangspunt daarbij is dat de investeringen op gang kunnen komen. Dat is mede afhankelijk van de uitkomsten van het huurdebat omdat ook de inning van de bestemmingsheffing aan de orde is.

Zij antwoordt de heer Depla dat het uitgangspunt is dat in de nieuwe situatie 5% van de huurwoningen is geliberaliseerd.

Zij heeft begrepen dat de commerciële beleggers het woningwaarderingstelsel willen hanteren. Als het plafond overeind blijft, denk zij dat er kansen zijn voor de commerciële beleggers. Zij zal de Kamer op korte termijn schriftelijk informeren over alternatieve berekeningsmethodieken.


De voorzitter van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
Buijs,

De griffier van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
Van der Leeden

1  Samenstelling: Leden: Duivesteijn (PvdA), Hofstra (VVD), Buijs (CDA), voorzitter, Schreijer-Pierik (CDA), Van Gent (GroenLinks), Geluk (VVD), Snijder-Hazelhoff (VVD), Depla (PvdA), Van Oerle-van der Horst (CDA), Van As (LPF), Van den Brink (LPF), Van Bochove (CDA), De Ruiter (SP), Duyvendak (GroenLinks), Huizinga-Heringa (ChristenUnie), Koopmans (CDA), Spies (CDA), Van Lith (CDA), Van der Ham (D66), Van Velzen (SP), Fierens (PvdA), ondervoorzitter, Timmer (PvdA), De Krom (VVD), Verdaas (PvdA), Kruijsen (PvdA), Samsom (PvdA) en Veenendaal (VVD).Plv. leden: Crone (PvdA), Dezentjé Hamming (VVD), Mastwijk (CDA), Ormel (CDA), Halsema (GroenLinks), Luchtenveld (VVD), Örgü (VVD), Dubbelboer (PvdA), Hessels (CDA), Kraneveldt (LPF), Varela (LPF), Ten Hoopen (CDA), Vergeer (SP), Vos (GroenLinks), Van der Staaij (SGP), Vietsch (CDA), Sterk (CDA), Haverkamp (CDA), Koser-Kaya (D66), Gerkens (SP), Boelhouwer (PvdA), Verbeet (PvdA), Balemans (VVD), Waalkens (PvdA), Van Heteren (PvdA), Dijsselbloem (PvdA) en Oplaat (VVD).