Direct naar (in deze pagina): inhoud, zoekveld of menu.

  • Download PDF

Vaststelling van de begrotingsstaten van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) voor het jaar 2005

29 800 XI BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER

Vergaderjaar 2004-2005

Nr. 133

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal


Den Haag, 15 juli 2005


Hierbij bied ik u het onderzoeksrapport «Kwaliteitsslag onder druk?» aan1. Dit is de rapportage op basis van het onderzoek«Bewoners Nieuwe Woningen 2003» over de kwaliteit van de in 2002 opgeleverde woningen. De hoofdvraag van het rapport is in hoeverre de kwaliteit van de in 2002 opgeleverde woningen onder druk staat onder andere als gevolg van een gespannen woningmarkt en een lagere investeringsbereidheid van de consumenten.

Opzet van het onderzoek

Het onderzoek «Bewoners Nieuwe Woningen» is één van de basisonderzoeken van VROM. Voor het onderzoek in 2003 is een enquête gehouden onder bijna 7% van de bewoners die in 2002 naar een nieuwe woning zijn verhuisd (4.500 geënquêteerde bewoners van 66.700 opgeleverde nieuwe woningen). De bewoners hebben vragen beantwoord die betrekking hebben op hun gezinssituatie, hun nieuwe én vorige woning en aspecten die van invloed geweest zijn bij hun verhuizing, zoals verhuismotieven, wensrealisatie en keuzevrijheid. Naast deze enquête levert ook het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) bouwstenen voor deze rapportage. Hierdoor is het mogelijk om ontwikkelingen in de nieuwbouw te spiegelen aan ontwikkelingen in de woningvoorraad.

Algemene onderwerpen en specifieke thema's

In het rapport is aandacht besteed aan een aantal algemene onderwerpen, die ieder jaar in het onderzoek «Bewoners Nieuwe Woningen» worden betrokken. Daarnaast is in deze rapportage ingegaan op enkele specifieke thema's.

Eerst ga ik in op de onderzoeksbevindingen over de algemene onderwerpen, daarna sta ik stil bij twee thema's: ouderenwoningen en particulier opdrachtgeverschap. Ik sluit af met een korte samenvatting van de algemene conclusie van het onderzoek.

Algemene onderwerpen: woningen, bewoners, woonomgeving

Woningen

De in 2002 gebouwde woningen zijn voor het overgrote deel koopwoningen (82%), het aandeel huurwoningen in de nieuwbouwproduktie is 18%. Voorts is het merendeel van de woningen gebouwd in de bovenkant van de markt: dit komt tot uitdrukking in de grootte van de woningen, het gemiddeld aantal kamers en het aantal woningen gebouwd in het dure segment. De kwaliteit van de nieuwbouwwoningen is licht gestegen ten opzichte van die uit de rapportage-2002 en het gemiddeld prijsniveau is navenant gestegen.

Opvallend is verder dat er grote verschillen zijn in de prijs/kwaliteitsverhouding van de nieuwbouw, in geografisch opzicht. Die verschillen zijn het grootst tussen de regio's West en Noord. In de regio Noord is het aandeel vrijstaande woningen, en 2-onder-1 kapwoningen in het aanbod dominant. In de regio West gaat het veelal om tussenwoningen en meergezinswoningen in de koopsector.


Omdat blijkt dat er, regionaal gezien, nauwelijks verschillen zijn in de verdeling naar prijsklassen concludeer ik daaruit dat het aanbod van nieuwe woningen over het algemeen goed aansluit bij de regionale vraagkenmerken. Tegelijkertijd echter kan hieruit geconcludeerd worden dat het nieuwbouwaanbod nog sterk de weerspiegeling vormt van de schaarste op de woningmarkt. Anders gezegd: in de regio Noord (met een redelijk tot sterk ontspannen woningmarkt) krijgt de bewoner van een nieuwbouwwoning «meer» woning voor zijn geld dan in de regio West. In die regio (met een over het algemeen krappe woningmarkt) krijgt de bewoner van een nieuwbouwwoning «minder» woning voor zijn prijs.

Bewoners

Uit het onderzoek blijkt in algemene zin dat de bewoners van nieuwbouwwoningen een steeds selectiever gezelschap vormen. Dit hangt uiteraard samen met de eerder beschreven kenmerken van de in 2002 opgeleverde nieuwbouwwoningen. Bepaalde groepen, vooral jongere huishoudens tot 30 jaar en, hoewel in mindere mate, oudere huishoudens zijn ondervertegenwoordigd. De lage produktie van huurwoningen vormt hier ook een verklarende factor. Daartegenover zijn gezinnen met kinderen en hogere inkomensgroepen oververtegenwoordigd.

Van de naar een nieuwbouwwoning verhuisde huishoudens is 60% verhuisd van huur naar koop, of naar een duurdere koopwoning. Het blijkt dat meer bewoners naar een koopwoning zijn verhuisd dan op basis van hun woonwensen verwacht mag worden, en dat meer bewoners zijn verhuisd naar een meergezinswoning dan op basis van hun woonwensen verwacht mag worden.


Ik concludeer hieruit dat door de selectie in het nieuwbouwaanbod, tesamen met de beperkte jaarproduktie, niet alleen de toegang tot de nieuwbouw voor bepaalde groepen minder is geworden. Maar ook dat bewoners die daadwerkelijk een nieuwbouwwoning hebben betrokken deels liever voorkeur hadden voor een ander soort woning(huur in plaats van koop, eengezinsin plaats van meergezinswoning).

Woonomgeving

De bewoners zijn over het algemeen tevreden met hun nieuwe woonomgeving. Dit geldt vooral voor de bereikbaarheid ervan en voor de parkeervoorzieningen, maar ook voor het niveau aan sport- en groenvoorzieningen en van scholen. Een minder positief oordeel is er over de sociaal-culturele voorzieningen, kinderopvang en winkels voor dagelijkse boodschappen. Verder blijkt dat de gemiddelde reisafstand van de nieuwe woning tot het werk niet verschilt tussen bewoners van nieuwe wijken in uitleggebieden, en bewoners van nieuwbouw in de bestaande stad.

Thema's: ouderenhuisvesting en particulier opdrachtgeverschap

Ouderenhuisvesting

In het jaar 2002 zijn er 7.800 woningen specifiek bedoeld voor ouderenhuisvesting, via nieuwbouw toegevoegd aan de woningvoorraad, ofwel 12% van de totale nieuwbouwproductie. Zowel in absolute als relatieve zin is deze productie geringer dan in het jaar 2000. Dit is een onverwachte ontwikkeling, gezien het groeiend aantal oudere huishoudens. Voor een belangrijk deel hangt deze ontwikkeling samen met de totale volumevermindering van de nieuwbouw in de (sociale) huursector. Van de totale groep 55-plussers die naar een nieuwbouwwoning zijn verhuisd in 2002 (17.700 huishoudens), heeft 55% een reguliere woning betrokken. Daarbij houdt men wel rekening met een eventueel mindere validiteit in de (nabije) toekomst. Ruim de helft van alle 55-plussers betrekt in 2002 namelijk een meergezinswoning, die met een lift bereikbaar is. Van de 75-plussers kiest ruim 90% een meergezinswoning met lift. De combinatie van wonen en zorgverlening blijft voor mij een belangrijk aandachtspunt voor het nieuwbouw)beleid, gezien de te verwachten sterke toename van het aantal 75-plussers in de komende jaren. Ik zal daarom, samen met de staatssecretaris van VWS, blijven inzetten op de uitvoering van het Actieplan «Investeren voor de toekomst» dat wij gezamenlijk op 5 juli 2004 (TK 2003–2004, 26 631, nr. 99) aan uw Kamer hebben gezonden.

Particulier opdrachtgeverschap

Particulier opdrachtgeverschap, of in ieder geval meer inspraak in de planontwikkeling, geeft meer ruimte aan de koper en sluit goed aan bij de behoefte van de kritische, geïndividualiseerde en geëmancipeerde woonconsument van de 21ste eeuw. Circa 15% van alle huishoudens woont in een nieuwe woning die via eigenbouw tot stand is gekomen en nog eens 20% heeft (of had) wel een wens tot zelf bouwen. Van de nieuwbouwproductie in de koopsector blijkt maar 55% zonder enige vorm van inspraak tot stand te zijn gekomen in 2002. De overige koopwoningen zijn via particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd of zijn gebouwd met inspraak van de toekomstige bewoner. Deze verdeling varieert evenwel erg sterk per type woning en naar gemeentegrootte. Eigenbouw is nog steeds sterk verbonden met vrijstaande koopwoningen, met name in kleinere gemeenten (tot 20.000 inwoners: 35% eigenbouw). In grotere gemeenten neemt dit aandeel af – tot 2% in in de vier grote steden. Wel wordt hier een aanzienlijk deel (33%) van de nieuwbouw met inspraak gebouwd. Eigenaar-bewoners en jonge gezinnen zijn relatief meer dan gemiddeld geïnteresseerd in particulier opdrachtgeverschap: 36% van de eigenaren heeft de wens zelf een huis te laten bouwen (tegen circa 13% van de starters en de huurders). Van de gezinnen met kinderen en een gezinshoofd tussen 30 en 45 jaar is 40% geïnteresseerd in eigenbouw (tegen een gemiddelde van 21% over alle huishoudtypen).

Onder de «oudere» gezinnen met kinderen (hoofd boven de 44 jaar) blijkt maar liefst 40% erin geslaagd te zijn om zijn huis te laten bouwen, terwijl dit percentage onder de jongere gezinnen onder de 20% blijft. Indien de mogelijkheden voor eigenbouw toenemen, vormen deze jongere gezinnen hiervoor de belangrijkste doelgroep, zeker indien zij al een huis bezitten. Een vaak terugkomend knelpunt bij het realiseren van particulier opdrachtgeverschap is het gebrek aan bouwkavels, met name in de stedelijke regio's. Daarom heb ik bij de Woningbouwafspraken 2005–2010 voor de betreffende regio's een stimuleringsregeling ingevoerd binnen het BLS. Deze regeling stelt extra premies ter beschikking indien binnen een regio een groter aandeel woningen in eigenbouw gerealiseerd wordt dan vóór 2004. Bovendien zullen gemeenten na het in werking treden van de Grondexploitatiewet meer instrumenten krijgen om particuliere gronden te reserveren voor kaveluitgifte.

De algemene conclusie van het onderzoek: kwaliteitsslag onder druk?

De in 2002 gereedgekomen nieuwe woningen zijn net als in de voorliggende jaren vooral aan de bovenkant van de woningmarkt (zowel naar woningkenmerken als naar prijs) gerealiseerd. Deze woningen dragen bij aan de gewenste verschuiving in de verdeling van de woningen naar type woongebied. Ook hebben deze woningen veelal bijgedragen aan meer differentiatie in de woningvoorraad en in de bevolkingssamenstelling naar zowel demografische als sociaal-economische kenmerken. Voor veel huishoudens betekent de verhuizing naar de nieuwe woning een verhoging van de kwaliteit van hun woonsituatie.

Er worden de laatste jaren veel minder (sociale) huurwoningen gebouwd. Binnen de koopsector is het absolute en relatieve aantal (duurdere) meergezinswoningen de afgelopen jaren zeer sterk gegroeid. En natuurlijk is de totale omvang van de nieuwbouwproductie teruggelopen. Nog los van de samenstelling van deze productiestroom, kan deze daling een bedreiging vormen voor de beoogde kwaliteitsslag. De doorstroming binnen de bestaande voorraad komt hierdoor namelijk onder druk te staan. Deze verminderde beweging op de woningmarkt bemoeilijkt weer het geplande herstructureringsproces van bepaalde woonwijken. Als gevolg hiervan kan de beleidsmatig gewenste kwaliteitsslag de komende jaren toch wel eens onder druk komen te staan. De opdracht voor de komende jaren is dan ook vooral het jaarlijks aantal te bouwen woningen te verhogen, zonder de woningkwaliteit uit het oog te verliezen. Over mijn inzet op dit punt, zowel door middel van de woningbouwafspraken en de GSB/ISV-convenanten als via de investeringen in het kader van het huurbeleid, heb ik u bij diverse gelegenheden geïnformeerd.


De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
S. M. Dekker

1  Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.