Direct naar (in deze pagina): inhoud, zoekveld of menu.

  • Download PDF

Huurbeleid

27 926 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER

Vergaderjaar 2005-2006

Nr. 91

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal


Den Haag, 17 maart 2006

Inleiding

Op 22 februari heb ik met de vaste kamercommissie van VROM gesproken over de concrete uitwerking van mijn voorstellen voor de modernisering van het huurbeleid. Met de commissie is afgesproken dat ik op een aantal vragen, die tijdens het overleg aan de orde kwamen, schriftelijk reageer. Met deze brief geef ik daar invulling aan.


Mijn beleid is gericht op het stimuleren van de woningbouw en de herstructurering en op de modernisering van het huurbeleid. Mijn einddoel is en blijft gericht op meer keuzevrijheid voor de burger, en daartoe zijn investeringen in de woningbouw nodig van corporaties en marktpartijen. Daarom moet de huurwoningenmarkt weer aantrekkelijk gemaakt worden voor investeerders. Marktwerking en een betere prijs-kwaliteitverhouding zijn hierbij essentieel. Een groter aandeel geliberaliseerd gebied hoort hierbij. Voor de huisvesting van die huishoudens die op een gereguleerde voorraad zijn aangewezen is geen 95% van de huurwoningenvoorraad nodig. Mijn beleid om te komen tot een geliberaliseerd aandeel van 25% in de huurmarkt sluit hierop aan. Wel is van belang dat dit in zorgvuldige en afgewogen stappen gerealiseerd moet worden. Daarover heb ik met uw Kamer afspraken gemaakt. Specifiek gaat het om de bescherming van zittende huurders en in het bijzonder de huurders die aangewezen zijn op huurtoeslag. Bovendien heb ik de fasering van de liberalisatie afhankelijk gemaakt van het meer ontspannen worden van de woningmarkt door de koppeling aan het tempo van de nieuwbouw.


De afspraken hierover met uw Kamer zijn gemaakt op basis van een aantal brieven

• Mijn brief van 19 november 2004 (Kamerstukken II, 2004/2005, 27 926, nr. 39) waarin voorstellen zijn neergelegd om te komen tot 25% liberalisering van de huurwoningmarkt met de WOZ-waarde als criterium daarvoor. Daarbij is ook voorgesteld om de onderdelen woonvorm en locatie van het woningwaarderingstelsel te vervangen door een percentage van de WOZ-waarde van de woning;

• Mijn brief van 4 februari 2005 (Kamerstukken II, 2004/2005, 27 926, nr. 43) waarin de voorstellen nader zijn gefaseerd: zolang er onvoldoende woningen zijn bijgebouwd is er sprake van een overgangsgebied met bescherming voor alle huurders.

• Mijn brief van 26 april 2005 (Kamerstukken II, 2004/2005, 27 926, nr. 52) waarbij – naar aanleiding van overleg met uw Kamer – de keuze is gemaakt om op regionaal niveau te beoordelen of het overgangsgebied na voldoende productie beëindigd kan worden. Daarbij wordt aangesloten bij de aantallen te bouwen woningen in de regio zoals die bij de woningbouwafspraken zijn overeengekomen. Deze woningbouwafspraken zijn geënt op het terugdringen van het landelijk en het regionale woningtekort naar uiteindelijk gemiddeld 1,5% in 2010.

Deze brieven zijn uitvoerig met uw Kamer besproken in het algemeen overleg van 8 maart 2005 (Kamerstukken II, 2004/2005, 27 926, nr. 49), 2 juni 2005 (Kamerstukken II 2004/2005, 27 926, nr. 76) en het voortgezet algemeen overleg van 15 juni 2005.


Met de vaststelling van dit kader is nu de fase van implementatie aangebroken. Mijn brief van 22 december 2005 aan uw Kamer gaat over de uitvoering en de effecten hiervan. Een belangrijk discussiepunt in het debat ging over de mate van duidelijkheid en transparantie in de implementatiefase. Uw Kamer heeft daarbij gevraagd of de voorgestelde systematiek voor huurders en verhuurders voldoende duidelijk was om invoering per 1 juli 2006 en per 1 januari 2007 goed te laten verlopen.

Met deze brief meen ik de gevraagde duidelijkheid te verschaffen.


De in het Algemeen Overleg van 22 februari jl. gestelde vragen heb ik samengebracht in de volgende onderwerpen die ik in deze brief behandel:

a. De fasering per 1 juli 2006 en 1 januari 2007.

b. De mogelijkheid van bezwaar en beroep tegen de WOZ-waarde.

c. De WOZ in het woningwaarderingstelsel.

d. De WOZ-grenzen van de verschillende gebieden in het huurbeleid.

e. Het maatwerk per gemeente.

f. De nieuwbouw van huurwoningen.

g. Segregatie.

h. De bescherming van huurders.

i. De beëindiging van het overgangsgebied.

j. Informatievoorziening aan huurders.

k. Communicatie.

l. Uitwerking in regelgeving.

a. De fasering per 1 juli 2006 en 1 januari 2007

In mijn brief van 22 december 2005 (Kamerstukken II, 2005/2006, 27 926, nr. 82) heb ik voorzien in een gefaseerde invoering van mijn voorstellen waarbij per 1 juli 2006 een start wordt gemaakt met de modernisering van het woningwaarderingstelsel en huurverhogingen gedifferentieerd worden vooruitlopend op de indeling in een gereguleerd en overgangsgebied. Zoals met uw Kamer besproken is, kan ik onder strikte condities de mogelijkheid tot maatwerk op gemeenteniveau toepassen. Op het moment van daadwerkelijke invoering van een gereguleerd, overgangs- en geliberaliseerd gebied op 1 januari 2007 is er ook duidelijkheid over eventueel benodigd maatwerk voor gemeenten.


In het algemeen overleg van 22 februari jl. is door onder andere de heer Van Bochove naar voren gebracht dat het wenselijk is dat voor alle huurders op één moment duidelijk wordt welk nieuw huurregime voor hen van kracht wordt. Dit betekent dat op dat moment ook het eventueel maatwerk voor gemeenten doorgevoerd moet zijn. Ik wil aan deze wens tegemoet komen en stel daarom de volgende fasering voor.


Met ingang van 1 juli 2006 wordt de huurverhogingreeks voor de gereguleerde sector (inflatie + 1,5 %) conform planning voortgezet. In 2005 is reeds met deze reeks gestart. Met ingang van 1 januari 2007 vindt vervolgens de indeling in gebieden (gereguleerd -, overgangs – en geliberaliseerd gebied) op basis van de WOZ plaats en wordt de WOZ-waarde in het woningwaarderingstelsel ingevoerd. Op dat moment zijn ook aanpassingen als gevolg van eventueel maatwerk verwerkt. Daarmee wordt bereikt dat de huurder op één moment duidelijkheid krijgt over de indeling in de gebieden, de te verwachten huurverhogingen en de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingstelsel.


Concreet betekent dit dat per 1 juli 2006 respectievelijk 1 januari 2007 de volgende maatregelen worden genomen:


Huursysteem:

• Per 1 juli aanstaande zal één huurverhogingpercentage gelden voor alle thans gereguleerde woningen (95% van de huurvoorraad). Dit bedraagt 1,5 % boven inflatie conform de eerder afgesproken huurverhogingreeks voor het gereguleerde gebied. Voor de sociale verhuurders geldt daarbij een huursombeperking van 0,8% boven inflatie.

• Per 1 januari 2007 en volgende jaren zal de WOZ-waarde worden ingevoerd als grondslag voor de grenzen van het gereguleerde gebied, het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied. Op dat moment zijn ook aanpassingen als gevolg van eventueel maatwerk voor specifieke gemeenten verwerkt.

• Per 1 januari 2007 zal op basis van die WOZ-waarden het huurregime voor het overgangsgebied worden doorgevoerd. Voor zittende huurders in het overgangsgebied zonder huurtoeslag kan dat maximaal een additionele huurverhoging van 0,5% betekenen om te komen tot het eerder met uw Kamer afgesproken huurverhogingpercentage van 2% voor deze categorie huurwoningen. De verhuurder is uiteraard niet verplicht deze additionele huurverhoging door te voeren.

• Woningen die al voor 1 januari 2007 geliberaliseerd werden verhuurd, met een WOZ waarde onder de liberalisatiegrens, blijven geliberaliseerd. Voorwaarde is dat deze woningen worden ingeschreven in een register.

• Per 1 juli 2007 gelden vervolgens de afgesproken maximale huurprijsstijgingen (boven inflatie) voor de onderscheiden gebieden.

• Het totale overzicht is:

  Gereguleerd gebied Overgangsgebied voor zittende huurders zonder huurtoeslag*
1 juli 2005 Infltie + 1,5% n.v.t.
1 juli 2006 Inflatie + 1,5% n.v.t
1 januari 2007 n.v.t + 0,5%
1 juli 2007 Inflatie + 2,5% Inflatie + 3,0%
1 juli 2008 Inflatie + 2,5% Inflatie + 3,5%**
1 juli 2009 Inflatie + 3,0% Inflatie + 4,0%**

* Dit geldt ook in nieuw geliberaliseerd gebied voor zittende huurders zonder «geliberaliseerd huurcontract».

** In de brief van 4 februari 2005 (Kamerstukken II, 2004/2005, 27 926, nr. 43) is over deze percentages aangegeven. «Ik vind het consistent dat ook hier een relatie gelegd wordt met de spanning op de woningmarkt. In aanvulling op mijn voorstel uit mijn brief van 19 november jl. zal op het ijkmoment 2008 (woningtekort circa 2%) worden bezien of de situatie op de woningmarkt de genoemde stijgingspercentages per 1 juli 2008 en 2009 toelaat».


• De gerealiseerde gemiddelde huurstijging per 1 juli 2005 is uitgekomen op 1,8%. Dit is de laagste huurstijging sinds 1959.

• De huursombeperking voor sociale verhuurders zal zich vanaf 1 januari 2007 uitsluitend tot het gereguleerde gebied uitstrekken.

  Huursom voor woningcorporaties
2005 Inflatie + 0,4%
2006 Inflatie + 0,8%
2007 Inflatie + 1,2%
2008 Pm1
2009 Pm3

1 Beëindiging van de huursom is afhankelijk van de bouwproductie van woningcorporaties per regio.


Investeringen

• Voor de vraag of het overgangsgebied kan worden beëindigd wordt aangesloten bij de regionale productiecijfers zoals opgenomen in de woningbouwafspraken.Het gaat daarbij landelijk om 445 000 woningen (huur en koop) uit te splitsen naar de woningbouwafsprakengebieden en de productie overig Nederland:

  2005 2006 2007 2008 2009 Totaal
Woningbouwafspraken Gebieden 64 338 68 461 75 275 75 695 76 470 360 239
Overig Nederland           84 761
Totaal           445 000
Waarvan productie woningcorporaties           111 000

• Of het overgangsgebied kan worden beëindigd wordt op regionaal niveau beoordeeld. Zie voor de productieaantallen per regio bijlage 1 van mijn brief van 2 juni 2005 over het verstedelijkingsbeleid tot 2010 (Kamerstukken II 2004/2005, 27 562, nr. 6). Voor de volledigheid treft u deze bijlage nogmaals bij deze brief aan.

• Wanneer het overgangsgebied wordt beëindigd blijven beschermende maatregelen gelden voor de zittende huurder (subject) in de vorm van een maximum huurverhogingpercentage.

• Bij het beëindigen van de huursombeperking voor de woningcorporaties gaat het om de productie van indicatief macro 111 000 woningen tot en met 2009. Deze productie maakt onderdeel uit van bovengenoemde landelijke productie van 445 000 woningen. Dit aantal wordt regionaal gedifferentieerd op basis van de gemaakte afspraken tussen de gemeenten en de woningcorporaties. Hebben de woningcorporaties in een regio de productie tot en met 2007 gehaald dan vervalt de huursombeperking voor de corporaties in die regio. Is de productie voor tenminste 90 % gehaald dan vervalt de huursom alléén voor die corporaties, die de met de gemeente afgesproken woningen hebben gerealiseerd.

• Na jaren van dalende woningproductiecijfers lijkt de omslag van 2004 door te zetten. Volgens de CBS-cijfers zijn in 2005 74 300 woningen opgeleverd. Het aantal gebouwde huurwoningen is in 2005 sterk (bijna 20%) gestegen ten opzichte van 2004. Ook de stijgende lijn in het aantal afgegeven bouwvergunningen zet door. In 2005 zijn ruim 9% meer vergunningen afgegeven dan in 2004. Voor 2006 wordt op basis van de bouwprognoses een verdere groei van de woningproductie verwacht.


Woningwaarderingstelsel

• Per 1 januari 2007 zal de WOZ-waarde deel uitmaken van het woningwaarderingstelsel voor in totaal circa 20% voor de onderdelen woonvorm, locatie en hinderlijke situaties.


Bescherming huurders

• 75% Van de huurwoningenvoorraad blijft gereguleerd met een gematigde huurverhogingreeks.

• Voor alle zittende huurders met huurtoeslag blijven de condities van het gereguleerde gebied gelden, wat betreft de huurverhoging, de maximale huur en de toegang tot de huurcommissies. Ook dit behoort tot het afgesproken kader. Ook na 2010.

• Voor alle huurders in het overgangsgebied, dus zowel de zittende als de nieuwe huurders, geldt vanaf 1 januari 2007 de maximale huurbegrenzing van het WWS met een opslag van 10% zolang de woningmarkt gespannen is, zoals ook eerder afgesproken met uw Kamer.

• Voor alle zittende huurders in het overgangsgebied1 blijft het percentage van de jaarlijkse huurverhoging aan een wettelijk maximum gebonden. Het gaat hierbij om de hiervoor aangegeven reeks van respectievelijk 3%, 3,5% en 4% boven inflatie voor de jaren 2007, 2008 en 2009.

• Waar sprake is van bescherming voor zittende huurders in geliberaliseerd gebied gaat het om huurders in nieuw (na 1 januari 2007) geliberaliseerd gebied. Huurders in woningen die al vóór 1 januari 2007 geliberaliseerd waren hebben een geliberaliseerd contract. Voor hen golden en gelden deze beschermende maatregelen niet. Voor deze groep verandert er niets.

• Voor zittende huurders heeft een eventueel hogere maximale huurprijs als gevolg van wijziging van het woningwaarderingstelsel geen grote huurstijging tot gevolg. De verhuurder is gebonden aan bovengenoemde jaarlijkse maximale huurverhogingpercentages. Hogere huurverhogingen zijn niet mogelijk.

• Voor de situatie van zittende huurders zal ik ook na 2010 nog jaarlijks een huurverhogingplafond vast stellen. Ik wil dit plafond vaststellen op 1 % boven de huurverhoging in het gereguleerde gebied op het niveau van 2010. Dat plafond geldt na 2010 voor de huurverhogingen voor zittende huurders buiten het gereguleerde gebied. Daarmee worden de huren pas vrijgegeven na verhuizing.


Ik realiseer mij dat deze nieuwe fasering financiële consequenties heeft voor de verdiencapaciteit van de verhuurders, ten opzichte van de voorstellen uit mijn brief van 22 december jl. Om die reden zal ik de beoogde opbrengst van de Wet betaalbaarheidheffing huurwoningen, die nog dit jaar van kracht wordt, in het eerste jaar verlagen.

b. De mogelijkheid van bezwaar en beroep tegen de WOZ-waarde

Door verschillende leden, met name de heren van Bochove en Depla en mevrouw Gerkens, zijn kanttekeningen geplaatst bij het gebruik van WOZ-gegevens voor de grenzen in het huurbeleid vanwege onzekerheden met betrekking tot de mogelijkheid tot bezwaar en beroep die aan het gebruik van die WOZ-waarden zouden kleven.


Naar mijn oordeel zijn er voldoende mogelijkheden voor huurders om bezwaar aan te tekenen tegen de WOZ-beschikking.


Op 1 januari 2007 worden in het kader van het nieuwe huurbeleid drie gebieden geïntroduceerd, te weten het gereguleerde gebied, het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied. Om per die datum te beoordelen in welk gebied men terechtkomt, is de WOZ-waarde/beschikking over het kalenderjaar 2005/2006 (tweejaarlijkse vaststelling) bepalend. Tegen deze WOZ-waarde hebben veel huurders reeds bezwaar gemaakt, mede op advies van huurdersorganisaties. Om aan de rechtsbescherming verder tegemoet te komen wordt de Wet waardering onroerende zaken gewijzigd. De huurder krijgt daarmee – als gevolg van het gebruik van de WOZ waarde in het huurbeleid – een belang bij de vastgestelde WOZ-waarde. Daarmee hebben zij vanaf 1 januari 2007 de mogelijkheid hun beschikking op te vragen. Zij krijgen voorts de mogelijkheid om hiertegen op de gebruikelijke wijze bezwaar te maken bij de gemeente en vervolgens in beroep te gaan.


Door gebruik te maken van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar zullen verreweg de meeste bezwaarprocedures tegen de WOZ-beschikking voor 1 januari 2007 zijn afgerond. Is dat niet het geval en zou een huurprijsgeschil bij de huurcommissie ter beoordeling voorliggen, dan ligt het in de rede, zoals dat nu ook in vergelijkbare gevallen gebruikelijk is, dat de huurcommissie de beslissing op dat huurprijsgeschil aanhoudt.


Om de procedures met betrekking tot de WOZ-beschikkingen nog verder te versnellen zodat ook bezwaarprocedures binnen één kalenderjaar kunnen zijn afgerond, is voorts het wetsvoorstel Versterking fiscale rechtshandhaving bij uw Kamer ingediend (wetsvoorstel 30 322). Dit wetsvoorstel behelst onder meer een versnelde afhandeling van de ingediende bezwaren tegen de WOZ-waarde, zodat veruit de meeste gevallen binnen een jaar zijn afgerond. Overigens is in 2008 de WOZ-waarde over het kalenderjaar 2007 bepalend.


In dit kader maak ik melding van een door mij gevraagd advies van de Waarderingskamer2. De Waarderingskamer geeft daarin aan dat de ontwikkelingen in de wetgeving naast de vergroting van de actualiteit ook tot verdere verbetering van het uitvoeringsproces zullen leiden. De Waarderingskamer geeft daarnaast gemeenten hulpmiddelen om het taxatieproces nog beter vorm te geven; het gaat dan bijvoorbeeld om kwaliteitseisen om taxatiemodellen beter te kunnen beoordelen.

Op basis van het bovenstaande is er voldoende zekerheid voor huurders en verhuurders, en zie ik dus geen bezwaren tegen de invoering van de WOZ-waarde in het huurbeleid per 1 januari 2007.

c. De WOZ in het woningwaarderingstelsel

Door de heer Van Bochove zijn vragen gesteld ten aanzien van het gebruik van de WOZ in het woningwaarderingstelsel.


Zoals ik hiervoor al heb aangegeven stel ik de invoering van de WOZ in het woningwaarderingstelsel (WWS) voor de elementen locatie, woningtype en hinderlijke situaties (in totaal circa 20% van het WWS) met een half jaar uit.

Huidig woningwaarderingstelsel Woningwaarderingstelsel per 1 januari 2007  
Onderdeel Gemiddeld aantal punten Onderdeel Gemiddeld aantal punten
Oppervlakte vertrekken en overige ruimten 73 Oppervlakte vertrekken en overige ruimten 73
Verwarming 14 Verwarming 14
Isolatie 5 Isolatie 5
Keuken 5 Keuken 5
Sanitair 6 Sanitair 6
Buitenruimte 3 Buitenruimte 3
Woonvorm 8 WOZ (circa 20%5 25
Locatie (woonomgeving) 17
Hinderlijke situaties 0
Totaal 131 Totaal 131

1 Bij de modernisering van het woningwaarderingstelsel is als uitgangspunt gehanteerd, dat de gemiddelde maximale huurprijs landelijk gelijk blijft; dit heeft geleid tot een omrekeningsfactor van 0.017% maal de WOZ-waarde van de woning (onderzoeksrapport ABF). De gemiddelde WOZ-waarde van een woning is (waardering 2005) € 145 000, hetgeen correspondeert met (afgerond) 25 punten.


Het gemiddelde puntenaantal in Nederland bedraagt circa 131. In het huidige stelsel wordt bij circa 142 punten een maximale huurprijs bereikt die overeenkomt met de huidige liberalisatiegrens (€ 604,72 per 1 juli 2005).


Ik heb in mijn eerdere brieven aangegeven dat ik het woningwaarderingstelsel beter wil laten aansluiten op de consumentenvoorkeuren door het inbrengen van de WOZ-waarde. Per 1 januari 2007 voer ik voor circa 20% de WOZ-waarde in voor locatie, woonvorm en hinderlijke situaties. Verdere modernisering van het woningwaarderingsstelsel inzake de kwalitatieve voorzieningen waaronder energiegebruik werk ik mede in overleg met het LOHV nader uit. Naar verwachting zal dit eind 2007 tot nadere bijstellingen kunnen leiden. Energiezuinigheid zal ik ook betrekken bij de uitvoering van de motie Spies (Kamerstukken II, 2005/2006, 30 300 XI, nr. 51).


Ik wil het beeld wegnemen dat met de voorgestelde wijzigingen in het woningwaarderingstelsel een «huurexplosie» zou kunnen ontstaan. In de eerste plaats gaat de WOZ-waarde maar voor een deel (circa 20 %) de maximale huurprijs bepalen. Verder is bij de modernisering van het woningwaarderingsstelsel het uitgangspunt dat de gemiddelde maximale huurprijs van woningen landelijk gelijk blijft. Dat betekent dat voor een deel de maximale huurprijs omhoog gaat en voor een ander deel omlaag. De feitelijke huurverhogingen voor zittende huurders buiten het gereguleerde gebied blijven beperkt tot de jaarlijkse huurverhogingpercentages en die sluiten extreme huurverhogingen uit. Dat betekent ook dat per 1 juli 2007 pas echt enig effect van de wijzigingen van het woningwaarderingstelsel kan uitgaan op de huurverhogingen in het gereguleerde gebied.

Een eventuele hogere maximale huurprijs als gevolg van de opname van de WOZ waarde (voor circa 20 %) in het woningwaarderingstelsel biedt verhuurders alleen bij nieuwe verhuringen de mogelijkheid de huur te harmoniseren en aan te passen aan de nieuwe maximale huurprijs. Zie verder paragraaf h.

De voorgestelde wijzigingen kunnen niet alleen hoger uitvallen maar voorts in sommige gevallen ook leiden tot een lagere maximale huur. Waar er sprake is van verlaging van de maximale huurprijs kan dit ook betekenen dat de feitelijke huur verlaagd wordt. Ik wijs erop dat bovendien ook de vigerende gebrekenregeling blijft bestaan. Deze regeling houdt in dat de huurcommissie de huurprijs kan verlagen wanneer er sprake is van onderhoudsgebreken.

d. De WOZ-grenzen van de verschillende gebieden in het huurbeleid

Door de heer Hofstra is gevraagd hoe de WOZ-grenzen van het gereguleerde gebied, het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied zijn bepaald, in het bijzonder hoe de marge van €100 000 voor het overgangsgebied tot stand is gekomen.


Zoals in mijn brief van 22 december 2005 (Kamerstukken II, 20 905/2006, 27 926, nr. 82) is aangegeven, is het uitgangspunt dat het gereguleerde gebied op regionaal niveau groot genoeg moet zijn om de huisvesting en keuzeruimte voor de aandachtsgroep zeker te stellen. In de definitie van de aandachtsgroep is als inkomenscriterium circa € 33 000 gehanteerd.

Op basis hiervan zijn de bovengrenzen van het gereguleerde gebied bepaald, pragmatisch in ronde getallen voor vier aaneengesloten landsdelen. Deze grensstelling resulteert voor Nederland als geheel in een gereguleerd gebied van 75% van de huurvoorraad. In mijn brief van 19 november 2004 heb ik – indicatief – een driedeling gehanteerd op basis van de toen bekende WOZ-waarden. Op basis van de meest recente WOZ-waarden blijkt een indeling in vier landsdelen beter aan te sluiten op de omvang van de aandachtsgroep. Dit is stap één.


Stap twee is de bepaling van het overgangsgebied per landsdeel. De bandbreedte van het overgangsgebied is zodanig vastgesteld dat dit gebied landelijk circa 20 % is en de bandbreedte per landsdeel gelijk. Dat komt uit op € 100 000,– per landsdeel. Wat overblijft is dan het geliberaliseerde deel.

e. Het maatwerk per gemeente

Door de heer Van Bochove, mevrouw Koşer Kaya en de heren Depla en Hermans is vanuit diverse invalshoeken de noodzaak van maatwerk per gemeente aangevoerd inzake de vaststelling van de WOZ-grenzen voor het onderscheid tussen het gereguleerde gebied, het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied.


Mijn uitgangspunt is – zoals hiervoor aangegeven – dat het aantal woningen in het gereguleerde gebied voor de aandachtsgroep op regionaal niveau voldoende moet zijn. De woningmarkt is immers regionaal, en houdt niet op bij de gemeentegrens. Dit is ook het niveau waarop ik de woningbouwafspraken heb gemaakt. Binnen de regio maken gemeenten met elkaar nadere afspraken over de huisvesting van de aandachtsgroep. Ook de provincie speelt hierbij een intermediaire en stimulerende rol.


Dat betekent dat maatwerk slechts in zeer uitzonderlijke gevallen op gemeenteniveau geëigend kan zijn in geval van «kennelijke onredelijkheid». Ik zie dit als de uitzondering die de regel bevestigt.

Daarom heb ik in mijn brief van 7 februari jl. de gemeenten in de gelegenheid gesteld hun argumenten met betrekking tot aanpassing van de WOZ-grenzen voor te leggen. Dit proces wil ik zorgvuldig doorlopen. Na afronding van dit proces met gemeenten zullen de grenzen definitief in wet- en regelgeving worden vastgelegd en per 1 januari 2007 worden gehanteerd.


Ik zie het volgende als uitzonderlijke gevallen waarin aanpassing van de WOZ-grenzen geëigend kan zijn.

Ten eerste wanneer sprake is van zeer bijzondere woningmarktsituaties, zoals wellicht op één of meerdere Waddeneilanden. Verder gaat mijn bijzondere aandacht uit naar die situaties waar in een centrumgemeente (zoals benoemd in het BLS) een substantiële discrepantie bestaat met het landelijke percentage van 75% voor de gereguleerde voorraad van duidelijk meer dan 10 procenten. Dat betekent concreet, dat wanneer in een centrumgemeente de gereguleerde voorraad minder dan 65% is, het optrekken van de WOZ-waarde desgewenst aan de orde kan zijn, zodat meer woningen deel blijven uitmaken van de gereguleerde voorraad. Deze uitzonderlijke situatie doet zich voor in Zwolle zoals door de heer Van Bochove, mevrouw Koşer Kaya en de heer Depla is genoemd. Ik wacht voor deze en dergelijke gevallen de argumenten van de gemeenten af. Mij staat wel voor ogen dat maatwerk in de vorm van aanpassing van de WOZ-grenzen per gemeente slechts in enkele evidente gevallen wordt toegepast, om het stelsel van WOZ-grenzen voor huurders en verhuurders transparant te houden.


De reden waarom ik aanpassing van de WOZ-grenzen per gemeente beperkt wil houden is het volgende. Stel dat een centrumgemeente gedegen argumenten aandraagt waaruit blijkt dat zij een relatief laag aandeel gereguleerde huurwoningen heeft. Dan zou verhogen van de WOZ-grens weliswaar tot meer ruimte voor de aandachtsgroep in die centrale stad leiden, maar dat draagt niet bij aan het bestrijden van segregatie en een meer evenwichtige spreiding van huishoudens met lagere inkomens over de regio. Ik acht het als regel dan ook wenselijker om voor de regio als geheel één systeem van woonruimteverdeling te laten gelden. Dan kunnen huishoudens met lagere inkomens onder dezelfde condities als in de centrale stad ook in de randgemeenten terecht. Mocht uit de door gemeenten aangedragen argumenten inzake maatwerk blijken dat er ook daadwerkelijk behoefte is aan zo’n regionalisering van de woonruimteverdeling, dan zal ik op korte termijn daartoe een voorziening in de regelgeving treffen. Dat past in mijn beleid inzake aanpassing van de Huisvestingswet. Die voorziening komt er op neer dat– uiteraard na een proces van onderlinge afstemming tussen gemeenten en verhuurders, en mogelijk met een coördinerende rol van de provincie – ik de bevoegdheid heb om zonodig een regionaal werkend woonruimteverdelingsysteem in gemeenten verplicht te stellen, indien partijen er zelf niet uitkomen.

f. De nieuwbouw van huurwoningen

Vanuit de Kamer zijn met name door de heren Van Bochove en Hermans opmerkingen geplaatst over nieuwbouw. De heer Hofstra heeft hierbij benadrukt dat er geen beperkingen mogen worden opgelegd aan de nieuwbouw.


Ik word ten aanzien van de nieuwbouw geconfronteerd met twee tegengestelde wensen. Zo heb ik van de VNG begrepen dat zij vindt dat eigenlijk alle nieuwbouwwoningen de eerstkomende 10 jaar gereguleerd moeten zijn. Daartegenover vinden de IVBN en de Neprom dat alle nieuwbouwwoningen per definitie geliberaliseerd moeten zijn. Ik wijs beide benaderingen af.

Beide schetsen geen reëel beeld van de werkelijkheid. Voor mij staat voorop dat de nieuwbouw een bijdrage moet leveren aan een gedifferentieerd woonmilieu. Daartoe is toevoeging van woningen in verschillende prijsklassen noodzakelijk. Ik blijf daarom kiezen voor de WOZ-waarde als criterium voor de grens tussen gereguleerd en geliberaliseerd gebied.


Zeker zolang de woningmarkt niet in evenwicht is moeten er juist in het overgangsgebied huurwoningen bijgebouwd worden voor middeninkomens. Het tekort betreft niet primair goedkope woningen. Maar ik acht het tegelijkertijd van belang dat ook nieuwe en geherstructureerde wijken over woningen voor de aandachtsgroep beschikken, vanuit een oogpunt van een gemengde bewonerssamenstelling en gedifferentieerde wijken. Op dit punt deel ik ook de opmerking van mevrouw Koşer Kaya tijdens het algemeen overleg dat er geen wijken mogen ontstaan waarbij mensen met een laag inkomen geen mensen met een hoog inkomen meer tegenkomen. Gedifferentieerd bouwen is daartoe essentieel. Hierbij is een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten om bij planontwikkeling zoveel mogelijk rekening te houden met differentiatie. Bij de uitwerking van de door mij gemaakte regionale woningbouwafspraken zal dit ook een belangrijk aandachtspunt zijn.

Ik ben van oordeel dat met de gekozen grenzen tussen het gereguleerde gebied, het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied een voldoende kader wordt geboden voor gedifferentieerde wijken gezien ook de mogelijkheden die gemeenten en verhuurders zelf hebben in dat opzicht. Ik heb in de paragraaf over maatwerk overigens ook aangegeven dat ik in uitzonderlijke situaties desgewenst de grenzen op de gemeentelijke situatie zal toesnijden. Voorts verwijs ik naar de passage over regionale woonruimteverdeling in die paragraaf.

Ik heb in mijn brief van 12 december jl. «Beleidsvisie toekomst van woningcorporaties» aangegeven hoe ik aankijk tegen het krachtenspel tussen gemeente en corporatie. Ik ga ervan uit dat gemeenten op basis van hun woonvisie goede contracten sluiten met corporaties over de huisvesting van de aandachtsgroep ook in termen van (differentiatie van de) nieuwbouw en woningtoewijzing. Indien partijen er onverhoopt niet uitkomen, is in bovengenoemde brief beschreven welke stappen vervolgens genomen worden.

Een onderdeel van deze afspraken vormt ook de wijze waarop met vrijwillige regulering wordt omgegaan. Daarmee kan differentiatie van wijken worden bevorderd. Via vrijwillige regulering is het mogelijk een woning die qua WOZ-waarde in het overgangsgebied valt, onder gereguleerde condities te verhuren. De huurder van deze woning kan daarmee ook in aanmerking komen voor huurtoeslag. Mijns inziens zouden ook afspraken over de huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen zoals ouderen en gehandicapten onderdeel uit moeten maken van contracten tussen gemeenten en woningcorporaties. Daarbij dient ook duidelijk te worden dat door woningcorporaties afspraken worden gemaakt over huisvesting van personen met fysieke beperkingen die nu nog in particuliere huurwoningen wonen die niet zijn aangepast voor hun specifieke situatie waardoor verhuizing noodzakelijk is. Met het instrumentarium van de Huisvestingswet kunnen gemeenten binnen de woonruimteverdeling ook voorrang geven aan deze bijzondere groepen.


In dit licht wil ik niet regelen dat de nieuwe huurwoningen allemaal of juist allemaal niet van rechtswege een gereguleerd huurregime krijgen. Ik houd vast aan de WOZ-waarde als het bepalende criterium. In deze ga ik uit van de afspraken tussen gemeenten en met name de sociale verhuurders. De corporaties moeten voor 2010 111 000 woningen bouwen. De laatste CBS-nieuwbouw statistiek laat een goede voortgang zien van deze productie.


Een laatste argument in deze is van algemene aard. Voor de woningmarkt als geheel is nog een forse bouwinspanning nodig. Een verdergaande restrictie op het prijsniveau van nieuwe huurwoningen zou in mijn ogen de marktwerking verstoren die de productie niet ten goede komt. Mijn beleid is er juist op gericht om belemmeringen voor de nieuwbouwproductie weg te nemen. De investerende partijen hebben daarom juist zekerheid nodig dat de met uw Kamer afgesproken stappen, indien er voldoende is gebouwd, daadwerkelijk worden gezet.

g. Segregatie

Vanuit uw Kamer zijn met name door mevrouw Koşer Kaya en mevrouw Van Gent en de heren Van Bochove, Depla en Hermans vragen gesteld over het effect van het huurbeleid op segregatie.


Bij de uitwerking van mijn voorstellen voor het nieuwe huurbeleid zijn de effecten op segregatie van begin af aan een belangrijk toetspunt geweest. Mijn beleid is erop gericht om differentiatie naar inkomen en naar bevolkingsgroepen in de wijken te bevorderen. De aanpak van de herstructurering en het op tempo brengen van de nieuwbouw zijn daar krachtige instrumenten voor. In mijn brief van 19 november 2004 heb ik uiteengezet dat segregatie een verschijnsel is waaraan een complex van meestal langjarige oorzaken ten grondslag ligt. De huurprijsopbouw van de woningvoorraad speelt daarbij een rol maar is noch als oorzaak, noch als oplossing doorslaggevend.


Dit beeld wordt gedeeld door het Sociaal Cultureel Plan Bureau dat ik in 2004/2005 de effecten van de plannen op segregatie heb laten toetsen. Conclusie was toen dat de omvang van de liberalisering, gevoegd bij het geringe aandeel woningen dat jaarlijks vrijkomt, zodanig is dat binnen afzienbare tijd geen grote invloed in welke richting dan ook op segregatie verwacht mag worden. (Zie daartoe mijn brief van 4 februari 2005, Kamerstukken II, 2004/2005, 27 926, nr. 42). Volgens de uitkomsten van het verkennende onderzoek van Companen was de verwachting »dat het toekomstige beleid van sociale verhuurders in de lijn zal liggen van het tot nu toe gevoerde beleid, waarbij slechts selectief gebruik gemaakt zal worden van liberaliseringsmogelijkheden om de huur in woningen op te trekken tot de markthuur». De onderzoekers concludeerden «dat de spreiding van inkomensgroepen ten gevolge van het huurbeleid zeker tot 2010 niet substantieel ongelijkmatiger zal worden». (Zie genoemde brief van 4 februari 2005, Kamerstukken II, 2004/2005, 27 926, nr. 42). Daarnaast blijft de beste manier om segregatie tegen te gaan het creëren van werk, het bieden van opleidingen, en het zeker stellen van de veiligheid en de kwaliteit van de openbare ruimte. In de door mij aangekondigde visie op de woningmarkt mede in antwoord op de motie Giskes, die ik voor de zomer aan de Tweede Kamer zal sturen, zal ik ook uitvoerig ingaan op de effecten van segregatie.


Daarbij is het door sommigen geschetste beeld dat bepaalde wijken van steden door de liberalisatie op basis van WOZ-grenzen niet meer bereikbaar zouden worden voor de doelgroep, niet juist. Bij mijn brief van 19 november 2004 is een bijlage gevoegd waarin zowel voor Amsterdam als Rotterdam op de effecten voor segregatie is ingegaan. Weliswaar zullen sommige wijken een gemiddelde WOZ-waarde krijgen boven de liberalisatiegrens, maar als die wijken nauwkeuriger in beschouwing worden genomen blijkt in alle gevallen dat een aanzienlijk deel van de woningen een WOZ-waarde onder dit gemiddelde heeft. In al die wijken blijft een substantieel deel gereguleerde woningen bestaan. En dat acht ik ook van groot belang vanuit een oogpunt van een gemengde bewonerssamenstelling en gedifferentieerde wijken. Daarnaast kunnen door middel van vrijwillige regulering maatwerkafspraken worden gemaakt over beschikbaarheid van woningen voor lagere inkomens. Een aantal corporaties heeft inmiddels in brieven aan uw Kamer duidelijk gemaakt dat ze dat ook zullen doen.

h. De bescherming van huurders

Tijdens het algemeen overleg is door mevrouw Koşer Kaya en de heer Depla ingegaan op de positie van met name oudere huishoudens die een woning huren die straks in het overgangsgebied of het geliberaliseerde gebied valt.


Ik meen dat ik voor de periode tot 2010 voldoende waarborgen heb ingebouwd ter bescherming van huurders met en zonder huurtoeslag. Daarbij gaat het om ouderen maar ook om vele andere categorieën huurders waarvan een groot deel een bescheiden inkomen heeft. De bescherming van al die categorieën tegen «huurexplosies» is van meet af aan een uitgangspunt van mijn beleidsvoornemens geweest. Concreet gaat het daarbij om het volgende.

• Voor alle huurders in het overgangsgebied geldt een maximale huurgrens volgens het woningwaarderingstelsel, met een opslag van 10%. Die bescherming vervalt niet voordat er voldoende woningen zijn bijgebouwd. En als er (regionaal) voldoende woningen zijn en de woningmarkt meer ontspannen is, hebben huurders voldoende keuzemogelijkheden.

• Voor alle zittende huurders in het overgangsgebied geldt tot 2010 een beperkte huurverhoging die slechts 0,5% tot 1% boven het niveau van de huurverhoging in het gereguleerde gebied ligt. En ik constateer daarbij dat die huurverhoging gematigd is.

• Zoals ook eerder in deze brief is aangegeven heeft de aanpassing van de maximale huurprijs naar boven toe als gevolg van de invoering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingstelsel geen invloed op zittende huurders. De verhuurder is immers gebonden aan een maximum huurverhogingpercentage.

• Voor alle zittende huurders met huurtoeslag in het overgangsgebied en het (nieuwe) geliberaliseerde gebied gelden dezelfde condities als in het gereguleerde gebied, zowel wat betreft de huurverhoging, de maximale huur als de toegang tot de huurcommissies. Dit geldt ook na 2010.

• Wat betreft de situatie voor nieuwe huurders heb ik hiervoor al een en ander maal gewezen op de prestatiecontracten tussen gemeenten en corporaties, inzake nieuwbouw, huurstelling en vrijwillige regulering, alsmede woningtoewijzing.


Een belangrijke punt tijdens het overleg met uw Kamer vormde de situatie voor zittende huurders na 2010 buiten het gereguleerde gebied. Mede gelet op de wenselijkheid om de zittende huurders ook na 2010 zekerheid te bieden ben ik voornemens voor zittende huurders – dat wil zeggen huurders die op 1 januari 2007 in een niet-gereguleerde woning wonen – ook na 2010 nog jaarlijks een huurverhogingplafond vast te stellen. Ik wil dit plafond vaststellen op 1% boven de huurverhoging in het gereguleerde gebied op het niveau van 2010. Dat plafond geldt na 2010 voor de huurverhogingen voor zittende huurders buiten het gereguleerde gebied. Daarmee worden de huren pas vrijgegeven bij verhuizing.

i. De beëindiging van het overgangsgebied

Tijdens het Algemeen Overleg is door heer Van Bochove gesproken over het moment dat het overgangsgebied beëindigd wordt.


In reactie daarop refereer ik aan mijn brief van 26 april 2005 (Kamerstukken II, 2004/2005, 27 926, nr. 52). Ik heb daar het volgende geschreven:


(.....) Ik kan mij een systematiek voorstellen waarbij op regionaal niveau op het ijkmoment 2008 en zonodig 2010 wordt beoordeeld of het woningtekort voldoende is teruggedrongen om het overgangsgebied en de daarin geldende maximale huurbegrenzing te laten vervallen. Ik stel mij daarbij voor aan te sluiten bij regio productie zoals die bij de woningbouwafspraken zijn gemaakt. Deze woningbouwafspraken zijn geënt op het terugdringen van het landelijk woningtekort naar uiteindelijk gemiddeld 1,5% in 2010. Vanaf de zomer 2004 is in nauw overleg met de vertegenwoordigers van de kaderwetgebieden bezien welk aanbod van woningen en welke jaarfasering realistisch was en welke regiospecifieke afspraken nodig werden geacht. Deze aantallen zijn vastgelegd in convenanten en kunnen derhalve ook op (bestuurlijk) draagvlak rekenen in de betreffende regio’s. (.....)

Ik kan mij de volgende uitwerking voorstellen waar het gaat om de beoordeling of het overgangsgebied in 2008 dan wel 2010 kan worden beëindigd. Als de op regionaal niveau overeengekomen bouwproductie (huur en koop) in de jaren 2005, 2006 en 2007 volgens de woningbouwafspraken in de betreffende regio is gerealiseerd kan het overgangsgebied in die betreffende regio worden beëindigd. (.........) In regio’s waar in 2008 blijkt dat de bouwproductie is achtergebleven bij de overeengekomen aantallen (.....), wordt het overgangsgebied en de maximale huurbegrenzing gecontinueerd. Voor deze regio’s is 2010 het volgende ijkmoment (.....).


In mijn brief van 2 juni 2005 (Kamerstukken II, 2004/2005, 27 562, nr. 6) over het verstedelijkingsbeleid tot 2010 is aangegeven welke aantallen door de regio’s worden gerealiseerd en welke specifieke afspraken door regio’s zijn gemaakt over compenserend bouwen in andere regio’s. Zo zijn bijvoorbeeld op Zuidvleugelniveau afspraken gemaakt met Drechtsteden en Haaglanden om meer dan de eigen opgave te bouwen en daarmee te compenseren voor SRR en het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland. Het kan voorkomen dat niet precies in alle gevallen een regio met de afgesproken aantallen uitkomt op 1,5% in 2010; daarover bestond echter bij de afspraken bestuurlijk commitment.

In 2008 en in 2010 zal gemeten worden op de woningbouwaantallen per regio zoals deze in bovengenoemde brief zijn genoemd.3 Deze aantallen zijn aangegeven in de bijlage4.

Is er in 2008 dan wel 2010 voldoende gebouwd voor de regio dan geldt in die regio geen maximum van WWS + 10% meer. Zittende huurders blijven echter te allen tijde beschermd door het gestelde plafond aan de jaarlijkse huurverhogingen (zie paragraaf h).

j. Informatievoorziening aan huurders

Op dit moment vorm ik mij een oordeel over de voorstellen van de Commissie Leemhuis waar het gaat om de verbetering van de positie en zeggenschap van huurders5. Daarin wordt een algemene informatieplicht voor verhuurders voorgesteld. Ik zal dit voorstel overnemen. Het gaat daarbij om het verschaffen door de verhuurder van de informatie o.a. over de maximale huurprijs van een woning en de puntentelling waarop die gebaseerd is, inclusief de WOZ waarde.

Ik zal bewerkstelligen dat dit element wordt ingevoerd op het moment dat het nieuwe huurbeleid in werking treedt. Dit betekent dat ik vooruitloop op de uitwerking van de voorstellen van de Commissie Leemhuis.


Met de versterking van de positie van huurders via een algemene informatieplicht vervalt de noodzaak om specifiek bij de huurverhogingsvoorstellen informatie te verstrekken.

Ik heb uw Kamer bij nota van wijziging op wetsvoorstel 29 858 (wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte inzake eenzijdige legesheffing) voorgesteld de verplichte motivering bij huurverhogingen boven inflatie af te schaffen. Dit wetsvoorstel is inmiddels aangemeld voor plenaire behandeling.

De motiveringsplicht is ooit ingevoerd om zeer hoge huurverhogingen te motiveren (in 1976, bij invoering van de motiveringsplicht, ging het om huurverhogingen boven de 8%). Lagere huurverhogingen werden verondersteld redelijk te zijn, en hoefden niet te worden gemotiveerd. Op dit moment is de inflatie 1,7%, zodat niet meer wordt voldaan aan de oorspronkelijke uitgangspunten. Bovendien zou, in de huidige situatie waarbij de maximale huurverhoging in alle gevallen boven inflatie ligt, een motiveringsplicht voor huurverhogingen boven inflatie er toe leiden dat vrijwel alle huurverhogingen gemotiveerd moeten worden. Dat is niet wenselijk en ook niet nodig.

k. Communicatie

Ik onderstreep de noodzaak, zoals die is geuit door de heer van Bochove en mevrouw Koşer Kaya, om breder en zo duidelijk mogelijk over het nieuwe huurbeleid te communiceren. Mijn departement heeft daarom in december vorig jaar een circulaire verstuurd naar alle lokale bestuurders en verhuurders waarin de hoofdlijnen van het nieuwe huurbeleid uiteen zijn gezet. In februari van dit jaar heb ik naar alle verhuurders, bestuurders bij gemeenten en andere betrokkenen een folder gezonden waarin het beleid in heldere stappen uiteen is gezet. Uiteraard is het van belang, zodra ook over de uitwerking van het huurbeleid met uw Kamer overeenstemming is bereikt, om breed richting huurders en verhuurders te communiceren over de veranderingen in het huurbeleid. Tot dusver was dat niet mogelijk omdat er dan sprake zou zijn van brede publiekscommunicatie over nog niet aanvaard beleid. Het departement heeft een communicatie-inspanning voorbereid waarbij, zodra er een akkoord is over mijn plannen, er grootschalig en intensief zal worden gecommuniceerd naar de huurders en verhuurders en waarbij ook onze speciale aandacht uitgaat naar kwetsbare doelgroepen. Ook zullen we nagaan hoe we op dit punt kunnen samenwerken met de corporaties.

l. Uitwerking in regelgeving

Voor de aanpassingen per 1 juli 2006 is een ministeriële regeling gereed waarin het maximum huurverhogingpercentage wordt vastgelegd. Dit is van belang voor huurders en verhuurders omdat verhuurders op grond van de wet verplicht zijn huurverhogingvoorstellen per 1 juli a.s. uiterlijk op 30 april a.s. aan te zeggen.


Voor de voorgestelde aanpassingen per 1 januari 2007 is een wetsvoorstel opgesteld tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enkele andere wetten. Tevens is voor die datum een besluit gemaakt, houdende wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte en het Besluit beheer sociale huursector en wordt een ministeriële regeling opgesteld. Ik zal de betreffende regelgeving zo spoedig mogelijk aan uw Kamer voorleggen. Zie ook het schema in de bijlage6.

Slot

Ik hoop u met deze brief voldoende te hebben geïnformeerd ten behoeve van de voortzetting van het debat.


De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
S. M. Dekker

1  Hetzelfde geldt voor zittende huurders in het geliberaliseerde gebied (m.u.v. huurders met een geliberaliseerd contract i.c. de oude – vóór 2007 geliberaliseerde woningen).

2  Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.

3  Voor de bepaling van het aantal woningen wordt in de convenanten over de woningbouwafspraken uitgegaan van het in de woningstatistiek van het centraal Bureau voor de statistiek (CBS) geregistreerde aantal gereedgemelde woningen met inbegrip van de toevoeging anderszins.

4  Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.

5  «Verbetering positie en zeggenschap huurders», advies van de commissie Zeggenschap en versterking positie huurders(organisaties); 11 oktober 2005.

6  Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.